唐文祺 王芳潔
半年來(lái)不斷被吹大的房地產(chǎn)“泡泡”，終令政府再祭“收緊二套房貸”之劍。
銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在“2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)”上強(qiáng)調(diào)，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。而在6月底，銀監(jiān)會(huì)已就收緊二套房貸向各大商業(yè)銀行下發(fā)通知。cbn記者昨天調(diào)查了解到，北京、杭州等地二手房市場(chǎng)目前已開(kāi)始切實(shí)按照二套房貸首付四成、利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；而在上海、深圳等地，各家銀行紛紛召開(kāi)內(nèi)部會(huì)議討論操作細(xì)則。
“擦邊球”難杜絕
昨日，民生銀行一名工作人員告訴記者，凡是符合政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的二套房貸，無(wú)論第一套住房的貸款是否結(jié)清，第二套及二套以上住房的貸款首付比例至少要在四成以上。大部分商業(yè)銀行均已嚴(yán)格了二套房貸政策的執(zhí)行。不過(guò)，一些開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)也告訴記者，尚有部分政策靈活的銀行可在第一套住房房貸結(jié)清的前提下打“擦邊球”，執(zhí)行首付比例不低于20%、利率下浮30%的一套房貸標(biāo)準(zhǔn)。
盡管銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)收緊二套房貸，但與2007年相比今年該項(xiàng)政策在執(zhí)行過(guò)程中的靈活性還是增大了很多。民生銀行內(nèi)部人士告訴記者，目前雖然銀行方面已提高了二套房貸的首付成數(shù)，但利率仍有一定優(yōu)惠，執(zhí)行的是貸款利率基礎(chǔ)上下浮29%，僅和一套房貸利率相差一個(gè)百分點(diǎn)。而在2007年，二套房貸利率是在貸款利率基礎(chǔ)上上浮10%，與一套房貸利率相差40個(gè)百分點(diǎn)。
6月底下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中，銀監(jiān)會(huì)只是強(qiáng)調(diào)了二套房貸首付比例必須嚴(yán)格執(zhí)行。
觀望情緒滋長(zhǎng)
截至記者發(fā)稿，昨日上海多家銀行關(guān)于二套房貸執(zhí)行細(xì)則的討論均未有確切消息傳出。“市場(chǎng)中對(duì)于二套房貸的關(guān)注度很高，許多客戶(hù)都在打電話(huà)詢(xún)問(wèn)。如果沒(méi)有新的執(zhí)行細(xì)則，那也只能按照舊規(guī)定操作了。”上海一家中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示。多家銀行對(duì)cbn記者解釋?zhuān)追抠J執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是“以家庭為單位”計(jì)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心經(jīng)理黃河濤表示：“收緊二套房貸”此前盛傳多時(shí)，上海二手房市場(chǎng)已受一定影響，“在徐匯區(qū)的徐家匯、黃浦區(qū)的南黃浦，以及浦東新區(qū)碧云社區(qū)等中高端板塊表現(xiàn)相對(duì)明顯。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的調(diào)查顯示，有三成左右客戶(hù)對(duì)該政策反應(yīng)明顯，這部分客戶(hù)中約20%屬于尚未完成過(guò)戶(hù)的，在加快貸款審批和稅費(fèi)辦理上要求加快節(jié)奏；此外，占比約一成的買(mǎi)家對(duì)后市預(yù)期改變，從而轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)。
不僅僅是上海，隨著杭州各家銀行對(duì)二套房貸開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)觀望情緒同樣有所滋長(zhǎng)。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)，7月12日至18日，杭州主城區(qū)一手房成交1071套，比上周減少522套，日均成交153套，回落到200套以下，而上個(gè)月全是200套以上的日成交量。浙江“我愛(ài)我家”昨天提供的數(shù)據(jù)也稱(chēng)，7月1日至15日半個(gè)月間，杭州二手房市場(chǎng)成交2334套，與6月同期相比，下降6.11%。該機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究中心經(jīng)理周包軍表示，除房?jī)r(jià)高企不下的抑制作用外，部分客戶(hù)看到政策調(diào)整之后的暫緩入市，也是導(dǎo)致成交放緩因素之一。
深圳置業(yè)國(guó)際研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，7月10日至7月16日一周時(shí)間內(nèi)，深圳成交新房1500套，環(huán)比下降3.8%，成交面積14.73萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6.6%。中介機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)稱(chēng)，7月上半月二手房成交量已同比下降近三成。“最主要的分歧還在于，二套房貸的核定標(biāo)準(zhǔn)究竟是以‘人均’計(jì)還是‘家庭’計(jì)。”深圳當(dāng)?shù)匾患抑薪闄C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，“現(xiàn)在只能等著銀行的具體操作細(xì)則出來(lái)。”而此前深圳多家銀行的操作規(guī)則是，凡名下物業(yè)在三套以?xún)?nèi)的，皆可按照首套住宅的購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠條件執(zhí)行。
上海凱弈投資咨詢(xún)管理有限公司副總經(jīng)理趙煒表示，目前銀行操作細(xì)則還不明朗，預(yù)計(jì)市場(chǎng)反應(yīng)會(huì)在7月下半月開(kāi)始顯現(xiàn)。黃河濤稱(chēng)，隨著政策的逐步落實(shí)到位，改善型購(gòu)房需求可能會(huì)相應(yīng)抑制。“在目前房?jī)r(jià)高企、交投放緩，以及政策調(diào)整的合力之下，暫緩入市的觀望情緒可能在第四季度有相應(yīng)增長(zhǎng)。”