眼下各地地王層出不窮，房?jī)r(jià)你追我趕地上漲，泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，“狼”真的來了。無論業(yè)內(nèi)外，人們的普遍感覺是：房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲。發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)顯示，在同比出現(xiàn)半年下跌之后，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格6月份逆轉(zhuǎn)，同比2008年增長(zhǎng)0.2%。環(huán)比價(jià)格則于今年3月出現(xiàn)0.2%的正增長(zhǎng)，4月增幅擴(kuò)大至0.4%，6月進(jìn)一步增至0.8%，已超過2006年5月和2007年4月的0.7%的增幅。
根據(jù)我的觀察，近兩年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比平均在6-7倍，尚無明顯泡沫。問題的關(guān)鍵是，少數(shù)城市的房?jī)r(jià)收入比去年已達(dá)12-14倍的高位，今年繼續(xù)快速上漲，要說沒有一點(diǎn)泡沫，恐怕不科學(xué)。其實(shí)不需要各種理論和數(shù)據(jù)推理，通過眼下京滬深樓市中的投資投機(jī)風(fēng)盛行的現(xiàn)象就能看出市場(chǎng)已經(jīng)不太理性。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，近期深圳一次性購(gòu)買50套以上的超過12人。這已不是富裕群體由于擔(dān)心通脹為了簡(jiǎn)單的保值增值目的而購(gòu)房了，這是赤裸裸的炒房行為，大量籌集資金甚至以公司形式運(yùn)作，聘請(qǐng)專業(yè)人士操盤，其性質(zhì)與私募基金炒股無異，堪稱樓市中的“莊家”。抄底買入，拉升價(jià)格，逢高撤離，這種游戲在2007年曾把深圳樓市蹂躪得死去活來。
上海的形勢(shì)遠(yuǎn)沒深圳那么瘋狂，但也不可輕視。今年上半年，上海一手商品住宅成交量近900萬平方米，與去年全年持平，成交均價(jià)13832元/平方米，略低于去年上半年的14126元/平方米。二手 房?jī)r(jià)格指數(shù)6月達(dá)到2398點(diǎn)，創(chuàng)出歷史新高。
如果交投活躍單純由自住需求推動(dòng)，也沒什么好怕的。但投資投機(jī)比重持續(xù)增加，卻不是什么好事。4月溫州客卷土重來是個(gè)風(fēng)向標(biāo)。數(shù)據(jù)表明，4月以來，大戶型和高端住宅成交量激增，而中低檔、中小戶型住宅成交比重下降，證明投資風(fēng)潮涌動(dòng)。上半年全市 豪宅成交量達(dá)到600套(單價(jià)4萬元/平方米以上)，超過歷史最高的2008年上半年的353套。
在“保增長(zhǎng)”的背景下有種說法很流行：房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用巨大，即便目前投資投機(jī)需求旺盛，信貸資金違規(guī)入市，房?jī)r(jià)上漲偏快，也不能輕易打壓。但我認(rèn)為，樓市中存在一些投資成分，實(shí)屬正常，因?yàn)榉慨a(chǎn)具有投資品的屬性。不過，若像炒股一樣投機(jī)房產(chǎn)，絕非正?，F(xiàn)象，住宅畢竟屬于生活必需品，在住房保障制度短期內(nèi)難以完善的前提下，不能任由房?jī)r(jià)非理性上漲，而讓部分自住者花費(fèi)兩代、兩家積蓄高價(jià)位接手投機(jī)者的房子，這與和諧社會(huì)建設(shè)背道而馳。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于2009年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想是：“要把滿足居民合理改善居住條件的愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。”顯而易見，中央保護(hù)的是自住需求，而非投資投機(jī)。所以，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)快速上漲的事實(shí)，在貨幣政策短期內(nèi)難以變向的情況下，房地產(chǎn)政策應(yīng)該考慮調(diào)整，一方面要防范投資投機(jī)成分過大，形成新的泡沫；另一方面要維持房地產(chǎn)投資的持續(xù)復(fù)蘇，發(fā)揮其拉動(dòng)內(nèi)需的作用。
前段時(shí)間，杭州率先收緊第二套房貸政策，發(fā)出了一個(gè)抑制投資投機(jī)需求的信號(hào)，這與今年以來涌進(jìn)杭州樓市的浙南投資客太多有關(guān)。據(jù)悉，近日銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，并堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。其實(shí)去年的房貸優(yōu)惠原本是“好經(jīng)”，可惜被部分商業(yè)銀行“念歪了”，在自身利益的驅(qū)使下，它們睜一只眼閉一只眼，使很多非自住購(gòu)房者享受了“政策優(yōu)惠”。
近日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)首次表態(tài)市場(chǎng)處于“供不應(yīng)求”的局面，并明確要求開發(fā)商下半年加快項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，以求緩解市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，平抑房?jī)r(jià)。今年上半年，我曾參加過兩次上海房協(xié)會(huì)議，對(duì)房產(chǎn)監(jiān)管部門規(guī)勸開發(fā)商“認(rèn)清形勢(shì)，不要盲目漲價(jià)”的做法非常認(rèn)同。但同時(shí)，深感在市場(chǎng)機(jī)制下，無論中央還是地方，調(diào)控房?jī)r(jià)并無什么“獨(dú)門武器”。今年以來包括上海在內(nèi)的很多城市住宅供不應(yīng)求，但供應(yīng)短期內(nèi)彈性很小，督促開發(fā)商也沒用，真等一年后供應(yīng)大增，說不定需求已經(jīng)大降。這事棘手，卻也不能放手。
作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)