商報(bào)記者 余濤 陸嶸
本報(bào)訊 盡管6月22日銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》已經(jīng)在各地掀起了一陣陣二套房貸收緊的浪潮，但是蘇州的商業(yè)銀行卻似乎一直沒(méi)什么動(dòng)靜。不過(guò)，表面上的平靜并不代表蘇州二套房貸政策并未改變。記者昨天從多家商業(yè)銀行了解到，《通知》精神早已在銀行內(nèi)部傳達(dá)。各家銀行已經(jīng)開(kāi)始嚴(yán)格把關(guān)二套房貸政策，首付四成，利率1.1倍將成為蘇州未來(lái)二套房貸的主流。
這是對(duì)老政策的重申
雖然首付四成，利率1.1倍的二套房貸政策聽(tīng)上去很陌生，但這事實(shí)上是一個(gè)老政策。2007年9月27日，為了給過(guò)熱的樓市降溫，央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，其中規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。至此，二套房貸政策正式亮相。
蘇州某商業(yè)銀行工作人員告訴記者，這次銀監(jiān)會(huì)的通知，事實(shí)上是把這個(gè)老政策強(qiáng)調(diào)了一次。“其實(shí)二套房貸應(yīng)該怎么辦，我們每家銀行都很清楚，只是以前大家都心照不宣，找機(jī)會(huì)規(guī)避而已。”這位工作人員說(shuō)，今年以來(lái)樓市快速升溫，銀行信貸機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商在暗中實(shí)行自己私下制定的“優(yōu)惠政策”，辦理第二套乃至第三套房貸仍可以打7折已成為銀行房貸的“潛規(guī)則”。
但是，這次銀監(jiān)會(huì)的通知，給這股二套房貸當(dāng)頭一棒。銀監(jiān)會(huì)在此次《通知》中指出，各銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行之前關(guān)于房地產(chǎn)貸款的相關(guān)政策，并且明確表示“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄‘第二套房貸’政策約束，不得自行解釋‘二套房貸’認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。”商業(yè)銀行未來(lái)對(duì)同一貸款人發(fā)放的二套房貸款，除規(guī)定的“改善型住房”可參照首套房目前2成首付、7折利率執(zhí)行外，其余所有貸款均執(zhí)行4成首付、1.1倍利率。
在蘇州一家銀行房貸團(tuán)隊(duì)供職的小張告訴記者，這份通知其實(shí)不允許再打很多原本可以打的擦邊球。“本來(lái)可以有很多變通的方法，什么下降29%啊，原來(lái)的房子要賣掉啊?，F(xiàn)在統(tǒng)統(tǒng)不行了。”
銀行已經(jīng)悄悄在收緊
“房貸政策要變了?”昨天下午，趕到石湖附近某樓盤簽約的市民老陳有點(diǎn)郁悶地聽(tīng)說(shuō)了這個(gè)消息。老陳購(gòu)買的房子是第三套，早先購(gòu)買第二套的時(shí)候就享受到了和第一套房差不多的政策，這次他看中了一套大房子，原來(lái)以為依然可以享受到政策，沒(méi)想到房產(chǎn)公司的工作人員說(shuō)不行了。“說(shuō)是現(xiàn)在首付得四成了，而且利率也降不下來(lái)。這是什么時(shí)候的事啊!”
事實(shí)上，在通知下發(fā)后，蘇州多家商業(yè)銀行內(nèi)部早已對(duì)此進(jìn)行了傳達(dá)。最近不少購(gòu)買二套房的市民，都得到了這樣的消息。昨天下午，記者聯(lián)系上一家商業(yè)銀行個(gè)金部的工作人員，他說(shuō)房貸團(tuán)隊(duì)剛剛開(kāi)過(guò)會(huì)，對(duì)這個(gè)通知進(jìn)行了討論。“上面的意思很明確，要堅(jiān)決執(zhí)行四成和1.1倍的政策，二套房貸不能放松。”不過(guò)，這位工作人員同時(shí)也告訴記者，目前具體的時(shí)間表還沒(méi)有出來(lái)。“大家都明白意思了，但是什么時(shí)候開(kāi)始正式按照通知做，好像還沒(méi)有確定。”也正因?yàn)槿绱?，?jù)說(shuō)不少銀行的房貸團(tuán)隊(duì)正在抓緊處理手頭的二套房貸申請(qǐng)，打算搭最后一班車。
房產(chǎn)商回應(yīng)相當(dāng)謹(jǐn)慎
此次銀監(jiān)會(huì)最新《通知》的下達(dá)，意味著改善型自住房的房貸優(yōu)惠將取消。以個(gè)人為單位認(rèn)定房產(chǎn)套數(shù)、貸款結(jié)清不計(jì)入房產(chǎn)套數(shù)等“靈活”做法將會(huì)停止。業(yè)內(nèi)人士表示，二套房政策的這一變化，無(wú)疑會(huì)給目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)變數(shù)。365蘇州地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，二套房貸一旦收緊，對(duì)于100萬(wàn)以上的樓盤來(lái)說(shuō)，影響不會(huì)很大，但是對(duì)于改善性居住和中小 戶型投資人群有著實(shí)質(zhì)性的打擊，改善居住需求很有可能因此萎縮，中小戶型的投資人群會(huì)減少。
“二套房貸的收緊，影響到的首先是投資購(gòu)房者。”接受記者采訪的多位房產(chǎn)商普遍認(rèn)為，通過(guò)收緊房貸，適當(dāng)打壓投資和投機(jī)需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展也是必要的。在對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控上，貸款政策就應(yīng)該松緊有度。
樓市里也有一種聲音：收緊二套房貸，或?qū)⒊蔀闃鞘姓呔o縮第一槍。蘇州博思堂房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)人士表示，二套房貸收緊更多的是一種政府的“調(diào)控試探”行為。上半年僅蘇州就賣了3萬(wàn)多套房，而此時(shí)強(qiáng)調(diào)此政策，極有可能是政府對(duì)上半年“過(guò)火”樓市的一種“表態(tài)”。二套房貸收緊后，是否還會(huì)有其他調(diào)控政策出現(xiàn)?不少房產(chǎn)商回答都非常謹(jǐn)慎，紛紛表示要看此次的政策對(duì)樓市的具體影響效果，如果收緊?試驗(yàn)"結(jié)果能夠達(dá)到相應(yīng)的預(yù)期，那么后續(xù)或許還有一些新動(dòng)作。
執(zhí)行后到底貴了多少
政策是概念性的東西，很多人難以分清。如果嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策，即首付款比例不低于40%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，同樣一套房子，利息、首付會(huì)差多少呢?我們來(lái)算一筆賬。
以一套100萬(wàn)元的房子為例，如果首付款比例為30%，利率下浮30%，期限20年，等額本息還款，則需要30萬(wàn)元首付，月供4300.37元，本息合計(jì)133.21萬(wàn)元。如果嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策，首付比例40%，利率上浮10%。則需要40萬(wàn)元首付，利率也將從4.158%上升至6.534%，月供4485.46元，本息合計(jì)147.65萬(wàn)元。
兩者相比，要多付14.44萬(wàn)元利息。