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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度“千瘡百孔”
2009/7/13 9:35:26    http://www.18kuo.com

  備案制在程序上注重結(jié)果而非過(guò)程,“監(jiān)理既不敢影響工程進(jìn)度,也無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商整改,形同虛設(shè),又助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商生米煮成熟飯的心態(tài)”

  2009年6月,上海閔行區(qū)莘莊板塊的二手房成交量比5月增長(zhǎng)了8%,成交均價(jià)上漲了7%;七寶板塊的二手房成交增加了5%,成交價(jià)也上漲了7%左右,但蓮花板塊的二手房掛牌價(jià)卻下跌了10%以上。

  “從蓮花河畔景苑的塌樓事件以后,整個(gè)板塊的二手房沒(méi)有任何成交,連問(wèn)的人都沒(méi)有。”美聯(lián)物業(yè)閔行區(qū)區(qū)域經(jīng)理張敏說(shuō)。

  張敏說(shuō),整個(gè)蓮花板塊的 二手房交易,將在今后半年到1年之內(nèi)處于非常低迷的狀態(tài)。“同行們都覺(jué)得,今后蓮花河畔景苑的二手房,都不會(huì)有任何成交了。”但與此同時(shí),上海眾多的第三方房屋監(jiān)測(cè)公司,卻迎來(lái)了業(yè)務(wù)井噴。

  在蓮花小區(qū)塌樓事件后,各家公司該業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)都超過(guò)了1倍,“看到很多客戶(hù)都是同一個(gè)小區(qū)的,我們還推出了團(tuán)檢業(yè)務(wù)。”但實(shí)際上,業(yè)主請(qǐng)第三方檢測(cè),最多只能起一個(gè)心理安慰的作用,因?yàn)檫@樣的檢測(cè)報(bào)告,就算是拿到法庭上,也是沒(méi)有任何作用的。

  上海協(xié)力律師事務(wù)所律師衛(wèi)新說(shuō),閔行塌樓事件,暴露的是中國(guó)房產(chǎn)制度上的問(wèn)題,“如果制度不變,這樣的事故很難說(shuō)不是最后一次。”

  監(jiān)理公司“監(jiān)而不理”

  第三方驗(yàn)房在上海行之有年,并曾因是“整個(gè)鏈條中業(yè)主主動(dòng)監(jiān)督的唯一一環(huán)”而被外界寄予厚望。

  第三方檢測(cè)存在先天的致命缺陷,使其作用極其有限——只有在業(yè)主簽了所有的交接單后,才能看到房子,而從法律上來(lái)講,業(yè)主在親眼看到房子之前,就已經(jīng)收房了。

  “我手上很多案子都是這樣。”衛(wèi)新說(shuō),按照目前的收房流程,業(yè)主必須先簽收,把物業(yè)費(fèi)等所有費(fèi)用結(jié)清,物業(yè)才會(huì)陪業(yè)主去看房、驗(yàn)房。“檢測(cè)公司大都會(huì)挑一些細(xì)枝末節(jié)的問(wèn)題,以顯得盡責(zé),但實(shí)際上只要不是主體結(jié)構(gòu)的問(wèn)題,法院一般都不會(huì)判決退房,只是要求開(kāi)發(fā)商維修。而要求驗(yàn)房公司發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)的問(wèn)題,也不大可能,因?yàn)槿绻袉?wèn)題,開(kāi)發(fā)商也就不會(huì)交房子。”但相對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資、監(jiān)理、交房等等制度上的痼疾來(lái)說(shuō),這還是個(gè)小問(wèn)題。

  在蓮花河畔景苑的案例中,最先暴露的就是監(jiān)理制度上的問(wèn)題。在中國(guó),監(jiān)理公司是由開(kāi)發(fā)商“發(fā)工資”的。開(kāi)發(fā)商要的是盡量縮短工期,恨不得三步并作一步走,“監(jiān)理不敢拖我們的時(shí)間,除非他以后不想做生意了”。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,監(jiān)理最大的作用也只是在工程完工后,在開(kāi)發(fā)商的竣工報(bào)告上簽字。“也就是走個(gè)程序。”上海一家中型房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)王城(化名)說(shuō)。

  導(dǎo)致監(jiān)理“監(jiān)而不理”的另一個(gè)原因,則是工程質(zhì)監(jiān)的備案制

  “在竣工報(bào)告完成后,開(kāi)發(fā)商會(huì)到質(zhì)檢站做個(gè)備案,這時(shí)候,房子已經(jīng)全部造好了,就算對(duì)工程有一些疑問(wèn),但只要不是非常大的問(wèn)題,總不至于讓開(kāi)發(fā)商把房子炸掉重造吧。”王城說(shuō),備案制在程序上注重結(jié)果而非過(guò)程,“監(jiān)理既不敢影響工程進(jìn)度,也無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商整改,形同虛設(shè),又助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商生米煮成熟飯的心態(tài)。”

  在蓮花河畔景苑的塌樓事件中,該項(xiàng)目的監(jiān)理方——上海光啟建設(shè)監(jiān)理有限公司的負(fù)責(zé)人就曾對(duì)外表示,從2008年年底開(kāi)始,該公司就曾多次向開(kāi)發(fā)商提出堆土存在隱患,但問(wèn)題一直沒(méi)有得到解決。

  “在這樣的情況下,監(jiān)理公司應(yīng)該盡快向有關(guān)主管單位匯報(bào),但是很顯然,大部分監(jiān)理公司連這最后一點(diǎn)責(zé)任也沒(méi)有真正地承擔(dān)起來(lái)。”衛(wèi)新說(shuō)。

  項(xiàng)目公司空手套白狼

  根據(jù)目前情況判斷,破產(chǎn)清算很可能是蓮花河畔景苑的開(kāi)發(fā)商無(wú)法逃避的命運(yùn)。但據(jù)上海當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,開(kāi)發(fā)商上海梅都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司只持有三級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū),注冊(cè)資金800萬(wàn),截至3月31日,公司的貨幣資金只有5885.99萬(wàn)元,凈資產(chǎn)只有2200余萬(wàn)元。而按照法律,項(xiàng)目公司只承擔(dān)有限的賠償責(zé)任,破產(chǎn)清算后所有資產(chǎn)將由債權(quán)人進(jìn)行分割,銀行貸款、員工工資、清算費(fèi)用有限賠償,之后才是業(yè)主的賠償。

  “也就是說(shuō),這些錢(qián)肯定是不夠賠的。”衛(wèi)新說(shuō),在上世紀(jì)90年代,上海曾出現(xiàn)過(guò)很多爛尾樓,后來(lái),為了防止開(kāi)發(fā)商預(yù)售樓之后卷款逃跑,政府規(guī)定所有房款必須打入專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管賬戶(hù),這次政府凍結(jié)的也就是開(kāi)發(fā)商放在監(jiān)管賬戶(hù)里的錢(qián)。

  “這個(gè)制度在設(shè)計(jì)時(shí)參考的基礎(chǔ)條件之一,就是項(xiàng)目肯定是賺錢(qián)的,所以根本不怕開(kāi)發(fā)商跑,”但這次的情況卻顯然不同以往,“項(xiàng)目公司的操作隱患,終于在這一次爆發(fā)了。”

  在中國(guó)房產(chǎn)業(yè)中,為某一項(xiàng)目設(shè)立專(zhuān)門(mén)的項(xiàng)目公司,是較為通行的做法。“母公司提供部分啟動(dòng)資金,剩余的流動(dòng)資金缺口,項(xiàng)目公司從銀行貸款解決,建筑、 裝修等費(fèi)用則由建筑公司墊付,項(xiàng)目預(yù)售后再結(jié)算。”王城說(shuō)。他于2001年在上海閘北區(qū)開(kāi)發(fā)了一個(gè)包括9幢住宅樓、1幢辦公樓的項(xiàng)目。

  這家項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金只有1000萬(wàn)元,但開(kāi)發(fā)總成本卻在3.71億元左右,利潤(rùn)總額超過(guò)4200萬(wàn)元。項(xiàng)目公司實(shí)際投入的資金只有1.1億元左右,包括土地出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用,其他建設(shè)資金全部由建筑承包商墊資。而這1.1億元中,又只有30%左右是母公司提供的自有資金,剩下的70%資金主要來(lái)自銀行貸款和企業(yè)借款。

  “如果出現(xiàn)像蓮花小區(qū)這樣的巨額賠償,我們肯定是讓子公司破產(chǎn)清算,但母公司卻沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。”王城說(shuō)。也就是說(shuō),這家注冊(cè)資金只有1000萬(wàn)的項(xiàng)目公司承擔(dān)了所有的風(fēng)險(xiǎn),但開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn),卻不會(huì)有任何損失。

  先收房再驗(yàn)房的“霸王”程序

  業(yè)內(nèi)關(guān)于取消預(yù)售制度的呼聲,也正是因?yàn)檫@個(gè)理由而一直存在。新加坡紅木集團(tuán)總經(jīng)理張永河說(shuō),但國(guó)內(nèi)的交房模式是,業(yè)主還沒(méi)有簽好交房手續(xù),開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)將物業(yè)、配套工程等向物業(yè)公司移交了。

  第三方檢測(cè)也因?yàn)槌绦蛏系膯?wèn)題而形同虛設(shè)

  “等業(yè)主看到房子,覺(jué)得有問(wèn)題想拒收的時(shí)候,物業(yè)都會(huì)揚(yáng)著手上的收房手續(xù),告訴業(yè)主,不好意思你已經(jīng)收過(guò)了,維修問(wèn)題,我們慢慢談吧,”衛(wèi)新說(shuō),深究起來(lái),第三方檢測(cè)制度自身也有問(wèn)題。

  在衛(wèi)新接觸到的房產(chǎn)官司中,檢測(cè)公司的獨(dú)立第三方地位實(shí)際上也沒(méi)有真正建立起來(lái)。“一些公司為了迎合業(yè)主,各種各樣的小毛病挑很多,但真正打退房官司的時(shí)候,卻得不到法院的支持。”另一方面,民間驗(yàn)房也是各有各的標(biāo)準(zhǔn),“缺乏政府主導(dǎo)設(shè)立的檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn),這些驗(yàn)房公司的報(bào)告,就既得不到法律上的支持,也得不到開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可,那最后的結(jié)果就只能是互相扯皮。”

  制度變革正在籌劃

  值得一提的是,在業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)制度的頗多指責(zé)中,“房貸險(xiǎn)”是唯一被修改的制度,在這次塌樓事件中,這個(gè)修改又顯得有些尷尬。

  房貸險(xiǎn)是商品房抵押貸款保險(xiǎn)的簡(jiǎn)稱(chēng),于上世紀(jì)90年代開(kāi)始實(shí)行。當(dāng)時(shí),業(yè)主向銀行申請(qǐng)貸款,都必須向保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)后,才能獲得貸款。這個(gè)保險(xiǎn)是買(mǎi)給銀行的,如果房子塌了銀行就可以向保險(xiǎn)公司索賠。

  但爭(zhēng)議從一開(kāi)始就存在。除了“購(gòu)房人買(mǎi)保險(xiǎn),銀行受益”的指責(zé)外,房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任也被認(rèn)為實(shí)際是“無(wú)險(xiǎn)可保”——基本是火災(zāi)、爆炸、泥石流、滑坡、地面突然塌陷、空中運(yùn)行物體墜落等,卻又不包括地震。

  “前幾年,由于爭(zhēng)議太大,這個(gè)險(xiǎn)不再?gòu)?qiáng)制購(gòu)買(mǎi)了,據(jù)我所知,現(xiàn)在90%的購(gòu)房者都不會(huì)買(mǎi)。”衛(wèi)新說(shuō),國(guó)人保險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)只是表面原因,最根本的原因,其實(shí)還在于房產(chǎn)制度缺陷造成的質(zhì)量問(wèn)題,“大家不買(mǎi)保險(xiǎn),是覺(jué)得在上海不會(huì)有塌方、泥石流,火災(zāi)也不會(huì)讓樓塌了,可是,誰(shuí)能想到,自己血汗錢(qián)買(mǎi)來(lái)的房子,怎么好好的就塌了呢?”

  “其實(shí),我們也清楚,無(wú)論如何善后,這件事都再次把整個(gè)開(kāi)發(fā)商群體推上了風(fēng)口浪尖。”王城告訴記者,據(jù)他了解,“上海市政府正在籌劃出臺(tái)新的政策,就是專(zhuān)門(mén)針對(duì)工程質(zhì)量方面的,而且,全面的安全監(jiān)理等方面的大檢查,肯定很快就會(huì)進(jìn)行。”

  “這次改變的,很可能就是工程監(jiān)理等方面的制度規(guī)范和流程。”張永河擔(dān)心,塌樓事件還將推動(dòng)國(guó)家層面調(diào)控措施更早到來(lái)。“這幾個(gè)月樓市上漲過(guò)快,開(kāi)發(fā)商心里都有數(shù),知道會(huì)有調(diào)控,但什么時(shí)候來(lái)、調(diào)控到什么程度都不知道,而塌樓一出,就可以預(yù)計(jì)到,調(diào)控會(huì)更加嚴(yán)厲。”

  自2007年新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái),“關(guān)于開(kāi)發(fā)商偷工減料獲得暴利和官商勾結(jié)的抨擊不斷,蓮花小區(qū)的塌樓,正好把這些矛盾全部集中在了一起。”王城說(shuō),蓮花河畔景苑塌樓事件,可能成為房地產(chǎn)發(fā)展制度改變的重要契機(jī),尤其是監(jiān)理制度的不足,可能首當(dāng)其沖。

  “最關(guān)鍵的,還是要打擊權(quán)錢(qián)交易等不法行為,因?yàn)樵俸玫闹贫冗€是要人去執(zhí)行的。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)。

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