央企大手筆瘋狂造地王
6月30日,北京。10余家地產大鱷,經過大約40分鐘的激烈舉牌、97輪激烈競價,最終,備受關注的廣渠門15號地塊以40.6億元的成交價被一張“新面孔”競得。40.6億元,創(chuàng)下了北京土地競拍總價和樓面地價的新紀錄,成為北京土地市場今年的“雙料地王”。
獲得“雙料地王”的企業(yè),是有著國企背景的中化方興。截至2008年底,方興地產總資產達345億港元,開發(fā)和持有的高端商業(yè)地產面積約170萬平方米,全部位于中國最核心城市的黃金地段,是中國房地產上市公司十強之一。
而在此4天前,即6月26日下午,中國電子集團旗下的成都中澤置業(yè)以19.6億元的價格,競得了北京“奧運村鄉(xiāng)地塊”。19.6億元的成交價與該地塊約8.7373億元的起始報價相比,高出了約10.86億元,溢價率高達124%。
層出不窮的地王,讓北京土地市場在今夏上演了一出出搶地好戲,前后有超過100億元央企資金進入北京的土地市場。
除北京外,國企特別是央企在其他許多大城市也紛紛搶地,并不斷刷新土地成交價格:
在上海,5月,綠地集團拿下“2009上海最貴地”,投資金額達12億元;
在廣州,6月,廣州城建集團競拍下今年的廣州地王,溢價高達154%;
在重慶,6月下旬,重慶鴻恩寺地塊經過80多輪競價后,被保利地產以38.1億元摘得。
易居中國旗下克而瑞(中國)研究中心的數據顯示,截至6月10日,國資背景的保利地產,已經在北京、廣州、貴陽拿下3幅土地;上海本土大鱷綠地集團,則在上海、天津、南昌拿下7幅地塊
“地王”爭奪戰(zhàn)并未就此結束。7月6日,綠地集團和保利地產,又先后在北京大興區(qū)競得地塊,同時刷新區(qū)域的樓面地價。
【原因】
三股活水來央企“不差錢”
與2007年民營企業(yè)極度活躍的現象相反,今年夏天活躍在土地市場上的多是央企。除了一直大手筆拿地的保利、綠地、中海、中糧地產、招商地產等,中鐵、中冶、中化、中國電子集團等大型國企也開始介入。
在金融危機大背景下,這些央企如此闊綽地拿地,他們的資金從何而來?
資金來源1銷售現金充足
“土地存量降低,手中又有充足的銷售現金,是央企在土地市場中一擲千金的動力。”易居中國分析師薛建雄在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。
中原地產中國研究部的一份房地產企業(yè)研究報告顯示,在過去5個月時間里,保利、華潤、招商、中海等10大標桿地產上市公司的庫存出現大幅度下降,按目前的銷售進度,其平均庫存將在半年內消化。
以保利地產為例,銷售數據顯示,上半年已實現簽約銷售面積252.43萬平方米,比去年同期增長164.41%;實現簽約金額210.54億元,較去年同期增長168.18%。
薛建雄認為,2008年下半年,在不少民營企業(yè)降低開工量、部分企業(yè)退地的同時,央企仍保持了既定的開工水平。因此,隨著今年樓市成交量、 房價的整體上揚,央企可供開發(fā)的存量土地有所縮減;與此同時,在此
輪上漲中,央企獲得了相對較為豐厚的收益,這讓他們有了在土地市場與競爭對手一較高低的實力。
資金來源2銀行貸款
薛建雄認為,信貸資金的流入,讓企業(yè)的流動性更為充裕,這也讓國資企業(yè)擁有了更大的騰挪空間。公開資料顯示,6月,工、農、中、建四大行新增人民幣貸款合計4970億元。上半年,我國的銀行新增貸款一直在增加。
有業(yè)內人士表示,在國際金融危機的背景下,部分工廠停工,銀行的錢似乎貸給央企最安全。本身就不大“差錢”的央企,便有更多資金投向地產業(yè)。
華遠集團總裁任志強表示,國企之所以有相對較高的成本承受能力,也是因為其貸款成本比民營企業(yè)低,因此,國企的競爭力相對增強。soho中國董事長潘石屹認為,資金是趨利的,當一些國企的資金不愿投入到石化或電子工業(yè)等領域時,就容易流入地產業(yè)。
然而,銀行授信并不能直接用于購置土地,土地款需要“自有資金”來補足。
據悉,央企普遍采用的一種方式是,通過非主營房產業(yè)務的母公司獲得銀行授信,然后通過注資的方式,“輸血”給經營地產的旗下公司,從而解決了上述難題。
資金來源3上市融資
薛建雄表示,除了借助銀行授信外,通過內部“輸血”,分拆上市或增發(fā),也是不少非主營房地產業(yè)務的央企獲得充足資金的方式之一。
以地產大鱷保利地產為例,除了銀行貸款,保利地產在資本市場近幾年幾乎年年有融資:2006年上市融資20億元;2007年增發(fā)募資70億元;2008年發(fā)債募資43億元;近日又完成80億元募資。
此外,有資料顯示,中信地產對外透露正在備戰(zhàn)a股ipo,中糧、中建、中鐵集團也紛紛整合房地產業(yè)務,擬分拆或打包上市。廣渠路15號“地王”的獲得者中化方興,截至2008年底手持現金63億元,今年2月又通過大股東配股融資27億元,3月再配股融資16.3億元,加之今年獲得的245億元的高額授信,資金就更充沛了。