持有還是出貨，對市場嗅覺敏銳的溫州炒房團(tuán)來說，成了一個難題。
一些報道稱，6月中旬以來，隨著樓市回暖，一度沉寂的溫州炒房團(tuán)又開始活躍。他們在深圳、廣州、上海、杭州等房地產(chǎn)熱點城市頻頻出手，并導(dǎo)致了一些城市熱點板塊房價攀升。
溫州本地的房地產(chǎn)市場也十分火爆——最近一階段，中國拍出地面價最高的5塊地皮中，有兩塊來自溫州。號稱溫州最高價樓盤的綠城鹿城廣場最高價已飆至46000元/平方米，溫州管轄的縣級市瑞安，市中心的房價已達(dá)15000~20000元/平方米。
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出貨、持有 都有理由
劉斌(化名)從上世紀(jì)90年代末期開始，就進(jìn)入杭州房地產(chǎn)市場。但他對2009年3月以來的樓市回暖相當(dāng)謹(jǐn)慎，“目前世界經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)有回暖趨勢，但這種趨勢到底是全面回暖還是短期反彈，還是未知數(shù)。如果是全面回暖，世界經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)增長速度能否回到2006、2007年那樣，也是未知數(shù)。但現(xiàn)在 房價又有重新沖擊新高的趨勢，這種勢頭我有些擔(dān)憂。”
樊非和許多溫州人一樣，房產(chǎn)是他資產(chǎn)配置中最大份額的品種，但他也趁著這次樓市反彈逐漸降低房地產(chǎn)的比例。他的理由是：“無論地產(chǎn)商怎么掩飾和否認(rèn)，這波房價迅速回暖除了實體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象外，銀行信貸急劇增加也是重要原因。但2009年下半年到2010年上半年，銀行信貸增量很難維持在2009年上半年的水平。在這樣的前提下，地產(chǎn)市場能否維持量價齊升，有很大問題。”6月中旬，樊非已出售了其在上海的3套房產(chǎn)。
但是，在溫州人中，堅決看多做多的人也不乏人在
王益平(化名)最近10年里的資產(chǎn)增值主要靠投資房產(chǎn)，他在2005年趁著樓市回調(diào)時，在上海出手買了3套房子。“我的房子當(dāng)時購入價是8000元每平方米，現(xiàn)在已漲到了20000元每平方米，我想上海房價無論怎么調(diào)整，都很難跌破我的成本價，所以我還是很放心地拿著。”
徐國明(化名)也是資深溫州炒房客，1996年-2005年，他在杭州城西通過炒房賺了近億元。2005年6月，徐在一個星期內(nèi)拋光杭州的所有房產(chǎn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京、上海。2007年底至今，他又在出售這兩地的房產(chǎn)，準(zhǔn)備把資金投向東北和重慶、成都等城市。之所以作出這樣的決策，徐國明有自己的理由，“中國地大物博，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不均衡。上海、浙江這樣的地方，gdp和房價的基數(shù)已很高，經(jīng)濟(jì)增長的速度很難保持較長時間的兩位數(shù)增長。但東北和中西部部分城市的發(fā)展?jié)摿艽?，?jīng)濟(jì)增長速度很可能超越上海、浙江，房產(chǎn)升值空間也較大。”
炒房、開發(fā) 一個套路
種種跡象表明，溫州房價飆升，和大量溫州炒房資金以及其他民間資金返鄉(xiāng)有關(guān)。20世紀(jì)90年代末開始起家的部分資深溫州炒房團(tuán)成員，通過多年時間完成原始積累后，許多已變成開發(fā)商或開發(fā)商的股東。這些人用炒房團(tuán)的手法，和民間金融“結(jié)盟”來操作房地產(chǎn)項目。
最近，溫州一知名房地產(chǎn)企業(yè)董事長被警方拘留。其之所以東窗事發(fā)，主要是因為在項目開發(fā)中，為彌補自有資金不足而過度依賴民間借貸，導(dǎo)致資金鏈崩潰。根據(jù)該公司債權(quán)人和購房戶自發(fā)組成的清算小組統(tǒng)計，該公司涉及的債務(wù)浮出水面連本帶息有20億元左右，其中部分借貸的利息很高，月利率在3%~6%之間。
盡管溫州房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況并不多，但部分溫州房地產(chǎn)企業(yè)和地下金融緊密結(jié)合的現(xiàn)象卻在蔓延。有的企業(yè)為了迅速回籠資金，甚至還通過虛假交易向銀行騙取按揭貸款。
饒明傅(化名)向記者透露，溫州有些房地產(chǎn)企業(yè)通過這樣的辦法在各地騙取按揭貸款：如某樓盤實際房價是2萬元/平方米，但房產(chǎn)商開盤時故意將房價抬到2.5萬元/平方米。然后向親戚、朋友收集一批身份證，將三分之一或一半的樓盤用這些身份證買下，首付20%或30%的錢實際沒付，但剩下的錢轉(zhuǎn)成按揭。這樣開發(fā)商就可以迅速從銀行回籠資金，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。從左手倒到右手的房子，則可以根據(jù)市場狀況慢慢出手。
有房產(chǎn)商表示，有時候自有資本金不夠，又正好看中了很好的地塊，如果自有資金通過民間借貸獲得，這筆錢的利息成本遠(yuǎn)比按揭利息高。所以只要房子一開盤，就要想辦法把這筆錢通過假按揭的辦法套走。
創(chuàng)投、炒股 多元操作
“如果是在2004、2005年，溫州人除了炒房、炒礦、辦實業(yè)、做生意和放貸款外，很難找到其他的投資渠道。溫州人在2005年之前普遍不愿進(jìn)入股市，就像溫州的上市公司很少一樣。”徐國明表示。但2005年到2007年這波大牛市深刻地教育了溫州投資者，從那時起，溫州資本開始大規(guī)模介入股市。
溫州知名本土經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬津龍曾表示，隨著投資方向的多元化，“溫州炒房團(tuán)”以后可能會成為歷史名詞。
除了股市外，部分溫州資本已涉足創(chuàng)業(yè)投資等一級市場。據(jù)了解，目前在溫州成立或以溫州為主要資金來源成立的創(chuàng)投企業(yè)，至少已有50家以上，其中不乏一些著名創(chuàng)投機構(gòu)。而進(jìn)入創(chuàng)投領(lǐng)域的資金可能已有數(shù)百億元之多。
馬津龍預(yù)言，隨著中國資本市場不斷走向成熟，越來越多的溫州民間資本將進(jìn)入中國資本市場。種種跡象表明，馬津龍的預(yù)言正在逐漸成為現(xiàn)實。