市場(chǎng)對(duì)于樓市(樓市博客)政策走向的擔(dān)憂并非沒(méi)有道理：在6個(gè)月內(nèi)完美地走出上升曲線之后，開(kāi)始有一些令人不安的跡象出現(xiàn)。最先始于杭州，然后是江蘇省的南京市，二套房貸政策的收緊正在蔓延。
與此同時(shí)，上海某房產(chǎn)代理和研究咨詢機(jī)構(gòu)的人士透露，建設(shè)部的相關(guān)專家也在緊急進(jìn)行樓市泡沫的相關(guān)調(diào)研，調(diào)研結(jié)果將直接關(guān)系一連串政策的出臺(tái)。“最終建設(shè)部會(huì)綜合各方的意見(jiàn)，這說(shuō)明上半年政策的沉默不會(huì)持續(xù)，下半年要?jiǎng)邮帧?rdquo;
2007年9月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合規(guī)定，居民購(gòu)買第二套住房的首付比例提高至40%，貸款利率按基準(zhǔn)利率上浮10%。首次明確收緊第二套房貸款。由于去年金融危機(jī)突襲，10月底，財(cái)政部在下發(fā)的“救市”文件中表示，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。
兩個(gè)月后，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了六條房地產(chǎn)新政細(xì)則，再度提及二套房貸：進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。
自此，銀行均根據(jù)“實(shí)際情況”，對(duì)第二套住房給予“相應(yīng)的優(yōu)惠”，二套房貸政策“幾成空文”。此次二套房貸的收緊可能成為后續(xù)政策調(diào)整的“馬前卒”。
繼杭州之后，南京的一些銀行也開(kāi)始收緊二套房貸。“現(xiàn)在仍在等待銀監(jiān)局的官方文件下發(fā)，現(xiàn)在看來(lái)，收緊二套房貸應(yīng)當(dāng)是鐵板釘釘?shù)氖聦?shí)了，所以近期工作的重點(diǎn)就是將未辦完的貸款清賬，否則局面將很難收?qǐng)觥?rdquo;南京當(dāng)?shù)匾患毅y行界人士對(duì)cbn記者解釋稱。
事實(shí)上，這家國(guó)有銀行的工作人員私下里曾達(dá)成共識(shí)：相比那些仍在經(jīng)濟(jì)衰退的泥沼中掙扎的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，個(gè)人房貸顯然是不錯(cuò)的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，風(fēng)險(xiǎn)較小。所以，在今年新增的500億元貸款指標(biāo)中，他們“大方地”將100億元貸款給了開(kāi)發(fā)商和個(gè)人房貸。
有關(guān)收緊二套房貸的風(fēng)聲越來(lái)越緊了。有銀行界人士對(duì)cbn記者預(yù)計(jì)說(shuō)，大約還將有1周的“平靜期”，最終全國(guó)性的調(diào)整將隨著銀監(jiān)局的調(diào)研結(jié)束而塵埃落定，現(xiàn)在粗略估計(jì)會(huì)在2~3周之內(nèi)。
“更不容忽視的是，這將成為扭轉(zhuǎn)下半年樓市走向的第一枚多米諾骨牌，一旦有二套房貸的收緊，很難想象還有什么樣的政策會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，這將最終導(dǎo)致剛回暖不久的樓市急轉(zhuǎn)直下，而高檔樓盤將是最大的受災(zāi)者。”世邦魏理仕(世邦魏理仕博客)住宅部高級(jí)董事陳煒對(duì)cbn記者表示。
歷史經(jīng)驗(yàn)證明：一旦政策風(fēng)云突變，樓價(jià)將成為第一個(gè)作出反應(yīng)的硬指標(biāo)，開(kāi)發(fā)商的生存狀態(tài)也將隨即發(fā)生改變。
撲朔迷離的二套房貸收緊
如果說(shuō)6月份的傳言還有些捕風(fēng)捉影，那么這兩天有關(guān)收緊二套房貸的消息幾乎可以確定了。
南京市有大型中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)陸續(xù)收到了2~3家合作銀行的及時(shí)“知會(huì)”。其中，之前曾公開(kāi)辟謠稱未收緊二套房貸的某銀行，其南京支行已經(jīng)向中介機(jī)構(gòu)下發(fā)相關(guān)收緊二套房貸的通知。根據(jù)當(dāng)?shù)匾患抑薪闄C(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人的介紹：“按照最新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，非首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，第三套房的利率按銀行審核的來(lái)執(zhí)行，利率隨著套數(shù)增加而增加。”
同樣的場(chǎng)景已在杭州發(fā)生，先是不少房產(chǎn)中介收到了中國(guó)銀行發(fā)出的通知，表示對(duì)二套房貸要嚴(yán)格執(zhí)行首付四成、利率上浮10%的政策。
“此后兩天內(nèi)，四大行的通知都全部到齊。”杭州中大聯(lián)合銷售經(jīng)理韓洪華告訴cbn記者。杭州一家股份制銀行的房貸業(yè)務(wù)員表示，直到6月下旬，二套房貸利率打7折還很容易辦到，“但現(xiàn)在完全沒(méi)有可能了”。他因此陷入苦惱：“現(xiàn)在很多單子談好了，貸款做不出來(lái)，變成了空單。”
記者了解到，同在浙江省內(nèi)的寧波、溫州等地，二套房貸政策也出現(xiàn)收緊跡象，“手頭上有的客戶都催著趕緊辦手續(xù)，但還沒(méi)有正式開(kāi)始實(shí)施。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)(21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)博客)寧波區(qū)域總經(jīng)理施建益表示。
“我們是在6月份接到文件，要求對(duì)二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行政策。”杭州一家國(guó)有銀行房貸部門的負(fù)責(zé)人向cbn記者確認(rèn)，下發(fā)文件的單位是浙江省銀監(jiān)局。而最早的文件下發(fā)在今年3月份，但是，為了爭(zhēng)奪房貸客戶，大多數(shù)銀行都不顧政策底線，私下對(duì)二套房貸大打折扣。
“按照目前私下里的‘統(tǒng)一口徑’，是購(gòu)買二套房不僅無(wú)法享受7折的貸款利率，即使在基準(zhǔn)利率之上，還要有一個(gè)10%的上浮。只是目前究竟是不是已經(jīng)在銀行間全面鋪開(kāi)，還一時(shí)難以確定。”這是南京市一家地產(chǎn)商從銀行方面得到的說(shuō)法。
在此前近3個(gè)季度中，國(guó)內(nèi)一二線城市大多對(duì)購(gòu)買第二套商品房給予了寬松政策。按照最寬松的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：首付兩成，并享受7折優(yōu)惠利率。但在此前的1個(gè)季度中，按照南京市一些中介機(jī)構(gòu)對(duì) 二手房的操作方式，基本上貸款首付比例都已經(jīng)提升到三成，根據(jù)他們的猜測(cè)，不排除政策收緊后，首付最高提至四成的可能。
針對(duì)各地 房?jī)r(jià)的迅速上漲以及泡沫膨脹，南京一家銀行前幾天已經(jīng)在內(nèi)部會(huì)議上進(jìn)行了深入研究，他們分析認(rèn)為，二套房貸的收緊將部分有益于規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)。何況大多數(shù)銀行在上半年已經(jīng)超額完成了全年的信貸指標(biāo)。
或引發(fā)新一輪觀望
剛從低迷中恢復(fù)不久的樓市，莫非要從新的瘋狂跌入又一輪的低迷？之前還有人感嘆錯(cuò)過(guò)了春節(jié)前的特價(jià)大甩賣，今年下半年恐怕很難買到那樣的便宜房了。但二套房貸的突然收緊似乎說(shuō)明，或許還有轉(zhuǎn)機(jī)。
“我們的合作銀行中已經(jīng)有確定的消息稱，將從這周開(kāi)始收緊二套房貸，這也令我們有些擔(dān)心。畢竟投資和投機(jī)客的比例都在增加，假設(shè)此時(shí)增加購(gòu)房成本，可能會(huì)影響到銷量。”南京當(dāng)?shù)匾患议_(kāi)發(fā)商對(duì)cbn記者表示，他們最大的顧慮是連環(huán)政策的出臺(tái)，并可能對(duì)購(gòu)房信心的打擊，那將引發(fā)新一輪的觀望。
業(yè)內(nèi)人士針對(duì)新政策算了一筆賬：同樣購(gòu)入一套二套房商業(yè)貸款100萬(wàn)元，等額本息貸款20年，按基準(zhǔn)利率7折即4.158%計(jì)算，購(gòu)房者每月只須還款6143.38元；若二套房貸收緊后，貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%即6.534%，購(gòu)房者每月要還款7475.76元，一年要多付利息約1.6萬(wàn)元。
仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)柯志謙認(rèn)為，“便宜的貸款”原本就是一、二季度樓市火爆的原因所在。根據(jù)他向cbn記者提供的一組比較數(shù)據(jù)：去年信貸政策調(diào)整之前，上海居民購(gòu)買一套住房所需支付首付約合4~5年的居民可支配收入；但現(xiàn)在只需2.6年的收入；每個(gè)月還款比例中，以往需要占可支配收入的約56%，現(xiàn)在則為26%。在柯志謙看來(lái)，這表明購(gòu)房的成本有了一個(gè)相當(dāng)幅度的下跌，同時(shí)提升了居民的可負(fù)擔(dān)度。
“畢竟，相較于加稅等政策，銀根收縮對(duì)市場(chǎng)的影響最為明顯，2008年銀根收得較緊，市場(chǎng)交易一下子就冷清下來(lái)?，F(xiàn)在大家買房都靠貸款，真正一次性付款的很少很少。”南京一家中介行相關(guān)人士對(duì)cbn記者稱。
陳煒也一直認(rèn)為，已經(jīng)延續(xù)到 豪宅板塊的樓市繁榮很有可能不堪一擊，而政策轉(zhuǎn)變則是最不確定的影響因素。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，該政策將直接導(dǎo)致7月杭州一手房銷售量相比5月下降10%~20%。浙江科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)總監(jiān)王慧表示，從6月的情況來(lái)看，杭州成交前十名的樓盤，基本上都是老小區(qū)，這在一定程度上說(shuō)明，杭州市場(chǎng)的需求仍以自住型為主的。
更嚴(yán)重的是，種種跡象顯示：這不會(huì)是一劑單獨(dú)的方子。“此前，杭州出現(xiàn)‘億元’大單等假按揭現(xiàn)象，也讓不少銀行私自放寬房貸政策的行為有所收斂。”浙江省銀監(jiān)局有關(guān)人士表示，今年下半年的房貸政策肯定不會(huì)松。
據(jù)上述咨詢機(jī)構(gòu)的人士透露，他們近期將會(huì)根據(jù)建設(shè)部相關(guān)專家的調(diào)研要求召開(kāi)研討會(huì)，不排除建設(shè)部專家共同與會(huì)的可能，“會(huì)議最終會(huì)形成一個(gè)結(jié)論”。