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“房倒還須還貸”曝房市基礎(chǔ)不牢
2009/7/6 9:08:06    http://www.18kuo.com

  沈彬

  6月27日,上海的“蓮花河畔景苑”在建商品樓“戲劇性”地整體倒覆,引起了輿論的關(guān)注,7月4日多家媒體以《樓房垮了,房貸還得繼續(xù)還》做了后續(xù)報道:某銀行信貸部人士向記者透露,“雖然客戶也是受害者,不過這不影響銀行和借款人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。抵押物不存在了,但是仍可以追索借款者的其他財產(chǎn)”。

  單單是這個題目就已經(jīng)引爆了輿論:“不公平,房子都沒有了,還要交錢”、“要錢沒有,讓銀行去住倒掉的房子吧”……民眾從情感上實在無法接受。

  從法律上條分縷析,老百姓按揭買房其實是兩個法律關(guān)系:一是,老百姓向開發(fā)商買房子;二是,老百姓從銀行那里貸款,以此筆貸款作為購房款,而房子則作為貸款的抵押物。

  所謂抵押,即當(dāng)你不能履行還款義務(wù)時,銀行方面對于房子有優(yōu)先受償權(quán)。簡單地說,當(dāng)你不能還款時,銀行依一定程序?qū)⒎孔优馁u,所得的錢款優(yōu)先用于償還貸款。要特別說明,所謂銀行有權(quán)“收”房子,是一種民間不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼f法,銀行并不能取得房子的所有權(quán);而且拍賣所得的錢款,如果多于你的欠款,銀行必須將剩余部分交回,可見銀行不是獲得了房子的所有權(quán),要不然拍賣所得就應(yīng)全歸銀行。反過來說,如果房子所拍賣的錢,還不夠還貸款,你還得還債。總之,你欠銀行的是一筆錢,而不是一套房子;銀行也只能拿回貸款,而不能獲得房子的所有權(quán)。

  明白這個法律原理,再看上海倒樓事件。房子已經(jīng)倒掉,意味著房產(chǎn)商應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。但之前,在辦按揭時,你已經(jīng)從銀行借到了錢,這筆“真金白銀”的債務(wù)不可能隨著房子的倒掉,而一筆勾銷,所以即使房子倒掉,償還貸款的義務(wù)也必須履行。至于“房貸險”,那并不是財產(chǎn)險,那是在出現(xiàn)風(fēng)險時,保障銀行能夠收回貸款的保險,受益人不是購房者。打一個比方方便大家理解:如果你借親戚的錢買房子,現(xiàn)在房子倒了,你可以不還這筆錢嗎?

  那么買房人豈不是失了房子又失錢,遭受兩筆損失?這就涉及到賠償責(zé)任問題。

  從理論上說,房產(chǎn)商必須承擔(dān)買房人的所有損失,退還購房款(包括購房人取得的銀行貸款)、按揭利息支出、稅費損失、律師費用等等。購房人以這筆賠償來償還銀行,以此終止與銀行的借貸關(guān)系。這時購房人就沒有損失了。

  但事實并非如此,撇開購房人倒房之后的心驚肉跳的精神損害、辦手續(xù)的時間損失不提, 房價已經(jīng)上漲,原來的錢買不到同樣好的房子了,這種“期待利益損失”在司法實踐中很難得到支持。還有那些沒有倒的大樓也遭受“無形損失”。雖然,官方表示這些房子不會倒,經(jīng)檢驗之后這些大樓可能“物理上”是合格的,但經(jīng)過倒樓事件,這批房子將來肯定價格會走低,這就形成一筆無形的損失。對這種損失的索賠,也同樣難以得到支持。

  由“房倒還須還貸款”引發(fā)的民憤,并不僅僅是一個對法律誤解的問題。在百姓的心目當(dāng)中,房產(chǎn)業(yè)是由房產(chǎn)商、銀行聯(lián)合起來對老百姓的博弈,甚至背后還有政府那只若隱若現(xiàn)的手。

  當(dāng)房地產(chǎn)被很多地方列為支柱產(chǎn)業(yè),被寄予“保八”、抗危機(jī)的重任時,是否意識到要夯實房地產(chǎn)業(yè)的“基礎(chǔ)”?這就是:公開透明的房產(chǎn)開發(fā)制度,而不是官商不分的灰色地帶;保護(hù)弱勢方的公平的房產(chǎn)交易制度,而不是讓房產(chǎn)商、銀行予取予奪,買房者任人魚肉。

  (作者系法律工作者)

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