編者按:古希臘傳說中的達(dá)摩克利斯之劍,用來比喻時刻存在的危險。在房地產(chǎn)市場很是熱鬧的今天,這柄曾經(jīng)非常熟悉的寶劍,再次悄然升起。
風(fēng)險來自井噴的資金流動性？還是剛性需求再次被壓制的引來的價格飆升？中國樓市未來趨勢如何演繹？本期,上海證券報集合多位專家、企業(yè)家觀點,解析樓市泡沫重回的深層背景,并展望可能出現(xiàn)的短、中、長期后果,以期為投資決策者帶來有益參考。
從寒冬回暖,到泡沫歸來,樓市只用了短短6個月時間,完成了從“熊極”向“牛極”的轉(zhuǎn)變。市場消費信心恢復(fù)之快,開發(fā)商拿地?zé)崆榛謴?fù)之快令人瞠目。“春節(jié)過后,市場好像和絕大多數(shù)人開了一個玩笑,沒有任何信號和前兆,突如其來的一輪成交放量和價格飆漲,確實在我們的意料之外。這種現(xiàn)象不太符合市場邏輯,沒有跡象可尋,這某種程度上,給人一種壓抑感。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場總經(jīng)理肖勁在參加“2009博鰲房地產(chǎn)論壇”前期新聞專訪時稱。
一面是收益暴漲,一面是緊張與壓抑,連房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)感到了市場的異樣。
一個不可否認(rèn)的事實是, 房價已經(jīng)漲回2007年市場最高峰,而經(jīng)濟(jì)基本面遠(yuǎn)沒有當(dāng)時那樣健康良性。彼時實體經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)產(chǎn)銷兩旺,居民收入穩(wěn)定增長,內(nèi)需外貿(mào)相映生輝。而2009年的今天,中國經(jīng)濟(jì)隨全球經(jīng)濟(jì)一起面臨深度調(diào)整,經(jīng)濟(jì)仍舊處于低部盤整成為上至中央下至地方的共識。而唯有中國股市和樓市,卻體現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)基本面格格不入的逆勢狂飆。
地王來襲
2月份開始,全國大多數(shù)典型城市的樓市成交量和價格節(jié)節(jié)攀升,到4、5月時達(dá)到頂峰。“廣州5月樓市成交量同比增加近一倍”、“房價10天提3500元 北京樓市小陽春已轉(zhuǎn)大陽春”、“上海6月成交量或再創(chuàng)新高”等標(biāo)題屢現(xiàn)報端。
受此激勵,各地密集爆出的地王新紀(jì)錄將市場徹底帶回2007年以前的“激情燃燒的歲月”。
30日下午15:30,北京廣渠路15號地塊正式開始競標(biāo),此前,地塊報價從16.47億元,結(jié)果以40億元成交,溢價達(dá)140%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,該地塊還沒有正式出讓前,周邊樓盤單價已經(jīng)直漲數(shù)千元。此前的26日,北京朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)九廠地塊經(jīng)過46輪的激烈競價,拍出了19.6億元,使得樓面價高達(dá)15216元/平方米,成為北京今年總價和均價雙料新地王。中原地產(chǎn)李文杰表示,地塊上市銷售時的價格將超過目前周邊房價30%以上。而這30%的空間正是目前房價的上漲空間。
此外,保利、龍湖、萬科、金地等品牌開發(fā)商也開始積極入市拿地,中鐵、中冶、中石油、中國電子集團(tuán)等大型國字頭企業(yè)也紛紛踏進(jìn)土地市場,憑借更雄厚的國資實力試圖分享此輪樓市紅利。
2009博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長陳詩濤介紹,多數(shù)參與論壇的權(quán)威人士認(rèn)為在當(dāng)前實體經(jīng)濟(jì)缺乏足夠支撐的情形之下,房地產(chǎn)投資需求的加速入市本身意味著房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的產(chǎn)生。近期土地成交的價格高于預(yù)期,大多數(shù)開發(fā)商并未達(dá)到通過重置土地拉低2007年高價土地成本的目的,這將為中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的負(fù)累。
投資熱潮再現(xiàn)
需求結(jié)構(gòu)的變化也令人憂心。中信證券調(diào)查顯示,目前上海高端物業(yè)成交占比由10%升至18%,中低價商品房則由45%降至33%。因為價格的不斷上漲,剛性需求正在逐漸被排擠在購買隊列之外。一位 豪宅開發(fā)商則告訴記者,江浙民營企業(yè)主正成為豪宅主力消費軍,因為害怕企業(yè)生產(chǎn)出的產(chǎn)品賣不出去,他們手里的資金不敢投入恢復(fù)生產(chǎn),但又要防止通貨膨脹,所以都用來購買高端稀缺物業(yè)。
深圳華僑城、上海綠城玫瑰園、湯臣一品等豪宅項目屢創(chuàng)銷售紀(jì)錄。中原地產(chǎn)廣州區(qū)總經(jīng)理黃韜介紹,目前廣州投資性買房的占比已經(jīng)達(dá)到40%,其中90%的投資者出于防通脹的資產(chǎn)保值考慮。
“這其中就存在了一個巨大的風(fēng)險,一旦流動性政策有變,比如國家通過加息收縮流動性,這40%的投資性購房需求將快速消失,而房價又讓剛性需求難以進(jìn)入,那么降價和成交量下降將不可避免。”一位資深分析師稱。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石認(rèn)為,目前股市、房市的“通貨膨脹”比預(yù)期來得更生猛,這是一種新型“投資性滯脹”,即實體經(jīng)濟(jì)增長的停滯與資產(chǎn)價格的膨脹。cpi(消費者物價指數(shù))代表的通貨膨脹一旦浮出水面,超額貨幣的發(fā)行速度必然下降,政府的貨幣政策將逐漸收緊。如果實體經(jīng)濟(jì)的增長依然遲滯,不能支持高股價和高房價,股市和房市的非理性繁榮就會結(jié)束。