花錢買了商品房，可入住后卻發(fā)現(xiàn)原先的小區(qū)規(guī)劃都變了樣……在過去幾年中，房產(chǎn)商“一次批地，分期開發(fā)，分別辦理登記銷售”的做法讓許多買房的業(yè)主“吃了藥”，也因此引起了許多的矛盾。而記者從昨天上午市規(guī)劃和國土資源管理局召開新聞發(fā)布會上了解到，根據(jù)新修訂的《上海市房地產(chǎn)登記條例》，開發(fā)商的類似舉動將會因?yàn)檫`規(guī)而被叫停。
案例
買了“陽光房”卻成“無光房”
“我當(dāng)時買這個房子就是看重了朝南房間前的兩塊大型的小區(qū)綠地，沒想到我錢也付了，房子也到手了，入住后卻發(fā)現(xiàn)窗前的綠地竟然成了小區(qū)的健身會所。”劉先生告訴記者，一年前他購買了虹口區(qū)的一處房產(chǎn)，原本購買的時候小區(qū)開發(fā)商承諾說劉先生購買的房子按照小區(qū)規(guī)劃屬于“景觀房”，窗前就是小區(qū)的中心綠地，“可沒想到，現(xiàn)在綠地沒有了，取而代之的小區(qū)會所把陽光死死地?fù)踉谖壹业拇皯敉饷?，去找開發(fā)商理論也沒有結(jié)果，退房更是不可能。”
在大華地區(qū)購買房產(chǎn)的朱先生也有同樣的煩惱。按照開發(fā)商給出的規(guī)劃，朱先生購買的房子前還應(yīng)該有一棟沿街的樓房，“照理來說這樣的房子入住后應(yīng)該是很安靜的，可是后來開發(fā)商把我前面的那棟商品房改成了沿街商鋪，商鋪里每天的叫賣聲、音樂聲吵得我一刻不得安寧。”
朱先生告訴記者，他曾經(jīng)就這個問題要求過開發(fā)商退房，可是開發(fā)商一口拒絕了他，“原因就是沒有相應(yīng)的法律法規(guī)來支持我的退房請求。”朱先生最終只能依靠雙層玻璃來抵擋窗外商鋪的叫賣聲。
新規(guī)
“正面更改規(guī)劃”需啟動征詢程序
“開發(fā)商批到一塊土地，先造兩棟樓登記銷售，隨后再根據(jù)銷售及市場等情況再決定下一步開發(fā)方案，再開發(fā)再銷售，而開發(fā)到后來，整個小區(qū)的規(guī)劃已經(jīng)與先期買房的業(yè)主所了解到的規(guī)劃大相徑庭了。”
在昨天的新聞發(fā)布會上，上海市規(guī)劃和國土資源管理局的部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，類似劉先生的買房遭遇其實(shí)在各類房產(chǎn)糾紛中并不少見，在新《條例》頒布前，由于缺少對房地產(chǎn)登記基本單位的規(guī)定，所以令房產(chǎn)商利用這樣的“擦邊球”來銷售房屋，購買者往往處于被動的地位。
而新《條例》實(shí)施后，房產(chǎn)商的“擦邊球”將會被正式界定為犯規(guī)。據(jù)了解，新《條例》中確定，申城土地登記將以“宗地“為基本單元。而所謂的“宗地”指的是土地權(quán)屬界線封閉的地塊或空間，其確定的依據(jù)是建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。
今后對經(jīng)登記的建設(shè)用地使用權(quán)因分期開發(fā)等原因，需要分割成幾個基本單元登記的，必須滿足3個條件―――分割后的各部分，都應(yīng)當(dāng)滿足土地權(quán)屬界線封閉的要求，即符合土地登記基本單元的要求；對部分樓盤已經(jīng)銷售的分期開發(fā)項(xiàng)目，因分割導(dǎo)致權(quán)利范圍變化，故必須征得全體權(quán)利人同意；地塊分割必須經(jīng)土地管理部門審批。
“也就是說，如果房產(chǎn)商要進(jìn)行分割基本單元的登記，首先要通過土地管理部門審批，如果土地管理部門認(rèn)定為‘正面更改規(guī)劃’，則會啟動征詢?nèi)w業(yè)主同意的程序，如果是‘負(fù)面更改規(guī)劃’，則會被一票否決。”
擅自更改規(guī)劃將無法銷售
此外，以往在新建房屋所有權(quán)初始登記時，僅要求提供質(zhì)檢部門的建筑工程質(zhì)量監(jiān)督竣工驗(yàn)收單備案報告，對建設(shè)單位是否依法用地和履行出讓合同、劃撥決定書的情況，沒有專門的核查要求，因此有時會發(fā)生小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)不到位、建設(shè)單位擅自改變、不按規(guī)定要求開發(fā)等情況。
而記者昨天從市規(guī)土局了解到，按照新《條例》規(guī)定，今后房產(chǎn)商在領(lǐng)取大產(chǎn)證所要出具的“竣工驗(yàn)收證明”中，還必須包括規(guī)劃土地部門對依法依約用地狀況的檢查核驗(yàn)意見。“也就是說，在房產(chǎn)商造好房子進(jìn)行銷售之前，首先要過土地管理部門的關(guān)，如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商擅自更改規(guī)劃的情況，開發(fā)商將因?yàn)闊o法領(lǐng)取到大產(chǎn)證而不能進(jìn)行房產(chǎn)銷售。
同時，新《條例》還規(guī)定，在建設(shè)用地使用權(quán)初始登記時，房產(chǎn)商還需提交土地勘測報告，確定使用權(quán)范圍以及面積，而該報告必須由具有資質(zhì)的專業(yè)土地調(diào)查機(jī)構(gòu)出具，報經(jīng)土地管理部門確認(rèn)方有效。“因此，新《條例》的實(shí)施，將杜絕一些企業(yè)擅自改變宗地范圍、任意分割房屋、侵犯百姓合法權(quán)益的行為。”