有這樣一個(gè)事實(shí)很早就被蘇州人所熟知。按照《蘇州市城市總體規(guī)劃(2004-2020)》(綱要)，“蘇州中心城區(qū)發(fā)展方向在東部、市域cbd在園區(qū)、未來新城在湖東”。市域cbd理所當(dāng)然就落在了園區(qū)環(huán)金雞湖地帶上。
經(jīng)過幾年的發(fā)展，園區(qū)環(huán)金雞湖cbd已經(jīng)開始展現(xiàn)其不同凡響的魅力。金融機(jī)構(gòu)齊聚、商貿(mào)業(yè)發(fā)展迅速，一棟棟高檔寫字樓在拔地而起。在園區(qū)人看來，cbd的建設(shè)就如同在鑄造一種“金色經(jīng)濟(jì)”。不僅外表光鮮燦爛，也實(shí)實(shí)在在地給園區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)加上了重重的砝碼。
金融業(yè)引領(lǐng)cbd發(fā)展
5月18日，東吳證券、交通銀行蘇州分行兩家金融機(jī)構(gòu)總部大樓正式在園區(qū)cbd奠基。 6月民生銀行買下了湖東一整棟寫字樓，準(zhǔn)備將蘇州發(fā)展的總部搬遷至湖東。近年來，越來越多的銀行等金融機(jī)構(gòu)紛紛搶灘園區(qū)cbd。大批內(nèi)外資銀行的進(jìn)駐，讓園區(qū)cbd頗有了幾分金融街的味道。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2008年末，園區(qū)已經(jīng)形成了門類基本齊全的金融市場體系。全區(qū)共吸引金融機(jī)構(gòu)35家，其中就包括了23家銀行、1家銀行專營機(jī)構(gòu)、6家保險(xiǎn)公司、5家證券公司。而在蘇州的外資金融機(jī)構(gòu)也大多青睞環(huán)金雞湖cbd。目前園區(qū)擁有9家外資金融機(jī)構(gòu)。僅在園區(qū)湖西cbd蘇華路上，就有渣打銀行、匯豐銀行、東亞銀行、韓國友利銀行等多家外資銀行的身影。在這些金融機(jī)構(gòu)的帶動(dòng)下，園區(qū)金融市場發(fā)展十分良好。貨幣信貸市場得到了快速發(fā)展，保險(xiǎn)市場也逐漸起步。
園區(qū)cbd招商中心副主任季詡淙告訴記者，金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐環(huán)金雞湖cbd的步伐還在不斷加快中?，F(xiàn)在人們看到更多的是越來越多的銀行在向金雞湖靠攏。事實(shí)上保險(xiǎn)公司、證券公司也在向金雞湖聚集。季詡淙說蘇州保險(xiǎn)業(yè)發(fā)達(dá)是園區(qū)吸引保險(xiǎn)公司入駐的最堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。目前永安保險(xiǎn)蘇州總部已經(jīng)落戶到園區(qū)cbd，未來保險(xiǎn)公司入駐的勢頭也會(huì)很強(qiáng)。事實(shí)上環(huán)金雞湖cbd聚集了眾多的銀行，對其他金融機(jī)構(gòu)的入駐也起到了相當(dāng)大的推動(dòng)作用。
除傳統(tǒng)金融服務(wù)以外，金融后臺(tái)服務(wù)項(xiàng)目也是cbd建設(shè)招商所關(guān)注的環(huán)節(jié)。季詡淙說在招商銀行的小企業(yè)信貸中心入駐園區(qū)以后，類似信用卡中心、銀行呼叫中心、審單中心這些金融后臺(tái)服務(wù)項(xiàng)目，在園區(qū)cbd銀行聚集的基礎(chǔ)上也會(huì)逐漸成為cbd建設(shè)的“新寵”。龐大的金融服務(wù)外包市場是園區(qū)cbd發(fā)展十分重視的一個(gè)領(lǐng)域。
季詡淙說之所以能夠吸引到越來越多的金融機(jī)構(gòu)的入駐，園區(qū)的環(huán)境功不可沒。這里的環(huán)境既包括了園區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，也包括金雞湖優(yōu)美的風(fēng)景和良好的商業(yè)配套。而這些金融機(jī)構(gòu)的入駐，也給園區(qū)企業(yè)、消費(fèi)、房地產(chǎn)的發(fā)展提供了或有形或無形的推動(dòng)力。 2008年園區(qū)各銀行的貸款余額比上年增長了25%，存貸款余額占全市比重12.4%，有力地支持了支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、企業(yè)發(fā)展以及居民消費(fèi)。“金色經(jīng)濟(jì)”是園區(qū)人用來形容正在蓬勃發(fā)展的園區(qū)金融業(yè)所代表的高附加值。而對于這一產(chǎn)業(yè)的下一步發(fā)展，園區(qū)人也有自己的想法。利用中新兩國合作的優(yōu)勢、融入上海國際金融中心的建設(shè)，未來這里將會(huì)打造成為省內(nèi)金融機(jī)構(gòu)最聚集、功能最全面、創(chuàng)新最活躍的金融創(chuàng)新改革示范區(qū)。
商貿(mào)業(yè)聚集商氣人氣
商貿(mào)業(yè)是城市cbd繁榮所不可或缺的部分。對于過去商貿(mào)業(yè)相對薄弱的園區(qū)來說，這兩年商貿(mào)業(yè)的發(fā)展可謂是突飛猛進(jìn)。而圍繞環(huán)金雞湖cbd商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，也為這一黃金地帶聚集了更多的商氣人氣，使它的商業(yè)配套越來越成熟，吸引力自然也越來越大。
2008年，園區(qū)商貿(mào)業(yè)取得了令人矚目的成績，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)94億元，比上年增長23%。圓融時(shí)代廣場、天虹百貨等一批商業(yè)設(shè)施投入運(yùn)營，也使得在短短幾年經(jīng)營之后，園區(qū)已真正的躋身蘇州市級商業(yè)核心板塊。
在蘇州早已明確的“蘇州中心城區(qū)發(fā)展首要方向在東部、市域cbd在園區(qū)、未來新城在湖東”的城市發(fā)展戰(zhàn)略中，通過專家論證，蘇州市將以“兩核三副、兩軸三帶”作為新的規(guī)劃目標(biāo)。而其中這“兩核”，指的是湖東核心商業(yè)服務(wù)功能區(qū)和古城核心商業(yè)板塊。
目前，園區(qū)包括文化配套、休閑廣場、各類餐飲、星級酒店、高檔寫字樓等在內(nèi)的生活服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，已建成的項(xiàng)目就有蘇州國際博覽中心、蘇州科文中心等文化設(shè)施，李公堤、湖濱新天地、金雞湖商業(yè)廣場、現(xiàn)代休閑廣場等商業(yè)聚集點(diǎn)，國際大廈、世紀(jì)金融大廈、cssd、建屋等寫字樓，凱賓斯基、金雞湖大酒店、新羅、建屋國際等四星級以上酒店。這些載體和設(shè)施都為園區(qū)商貿(mào)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，尤其是圓融時(shí)代廣場正式運(yùn)營更是使園區(qū)商貿(mào)邁上了一個(gè)新臺(tái)階。而一些重大項(xiàng)目的建設(shè)也揭示著園區(qū)未來商貿(mào)也發(fā)展的藍(lán)圖。
季詡淙告訴記者，園區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展很快，但總量還偏小，因此發(fā)展的空間很大。這就給cbd的商貿(mào)發(fā)展提供了一個(gè)廣闊的舞臺(tái)。經(jīng)過15年的發(fā)展累積，園區(qū)已經(jīng)形成了種類基本齊全的商貿(mào)體系，包括了社區(qū)商業(yè)、綜合商業(yè)街區(qū)、大型綜合購物中心、寫字樓等。針對總量不足的現(xiàn)狀，園區(qū)將抓住大型交通樞紐建設(shè)的契機(jī)，依托園區(qū)區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)和生態(tài)等綜合優(yōu)勢，從都市綜合商業(yè)功能、便民生活服務(wù)功能、商務(wù)服務(wù)配套功能和文化休閑特色功能四個(gè)方面，打造購物中心、百貨店、專業(yè)店、品牌旗艦店、專賣店、餐飲娛樂、文化休閑、旅游觀光、會(huì)議度假等多個(gè)商業(yè)集群，使得cbd真正成為核心商圈。
在這一點(diǎn)上，湖東將會(huì)承擔(dān)更多的發(fā)展任務(wù)。季詡淙說相對于湖西的“狹小”，湖東的發(fā)展空間更大，并可以向東推進(jìn)。從cbd定義的字面上分，湖西是“中央商務(wù)區(qū)”，湖東則是“中央商貿(mào)區(qū)”，這就意味著更多的城市配套項(xiàng)目都將在湖東建設(shè)。在園區(qū)cbd建設(shè)如火如荼，湖西也愈發(fā)顯得“不夠用”的現(xiàn)實(shí)情況下，湖東的開發(fā)也就理所應(yīng)當(dāng)?shù)伛側(cè)肓?ldquo;高速車道”。
寫字樓“扛起”cbd建設(shè)大旗
一棟棟高聳入云的寫字樓往往被認(rèn)作是一個(gè)城市cbd繁榮的標(biāo)志。而在園區(qū)環(huán)金雞湖cbd，越來越多的高樓大廈出現(xiàn)在人們視野之內(nèi)，也成為了園區(qū)cbd建設(shè)最明顯的標(biāo)志之一。據(jù)了解，目前園區(qū)的寫字樓已建成的有14棟，總體量達(dá)到近50萬平方米。而正在建設(shè)中的有11家，總體量達(dá)75萬平方米左右。從寫字樓的品質(zhì)上來看，蘇州目前有超過一半的甲級寫字樓位于園區(qū)，而未來供應(yīng)的80%也位于園區(qū)內(nèi)。
說到園區(qū)的寫字樓，不得不提的就是國際大廈。國際大廈從管委會(huì)行政大樓成功轉(zhuǎn)型成為園區(qū)最賺錢的寫字樓，成為園區(qū)高檔寫字樓的代表。經(jīng)過僅僅3年的運(yùn)營發(fā)展，國際大廈內(nèi)就聚集了十幾家世界500強(qiáng)企業(yè)，形成了品牌集聚、輻射帶動(dòng)、資產(chǎn)增值的三大特點(diǎn)。除了大名鼎鼎的國際大廈，未來在湖西湖東還將出現(xiàn)更多的園區(qū)寫字樓地標(biāo)建筑，例如正在建設(shè)的蘇州第一高度環(huán)球188。
相對于普通的寫字樓，園區(qū)的寫字樓有自己的競爭優(yōu)勢。季詡淙告訴記者，園區(qū)寫字樓開發(fā)已經(jīng)具備了專業(yè)化、定向化和智能化的特點(diǎn)。與其他寫字樓“蓋完才賣”不同，園區(qū)的寫字樓往往是有了“主人”才進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)。比如一些金融機(jī)構(gòu)對寫字樓有其專業(yè)要求，園區(qū)就采用國資企業(yè)代建的方式，與業(yè)主一起設(shè)計(jì)、把關(guān)。這樣造出來的寫字樓外形漂亮、功能齊全，更重要的是不愁賣不出去。這種延伸到前端的寫字樓建設(shè)模式已經(jīng)被越來越多地采用。即使是對建造好的寫字樓，園區(qū)對業(yè)主的要求也是相當(dāng)“苛刻”的。季詡淙說園區(qū)的寫字樓幾乎沒有零散出售的，最小的出售單位也是一層兩層。這樣整體出售的好處就在于能夠保證寫字樓的品質(zhì)，保證一個(gè)良好的商務(wù)環(huán)境才能吸引到真正高品質(zhì)的客戶。
看著越來越多的寫字樓在園區(qū)出現(xiàn)，不明就里的人也許會(huì)擔(dān)心這么多寫字樓將來能都“填滿”嗎？季詡淙卻一點(diǎn)也不擔(dān)心這個(gè)問題。事實(shí)上園區(qū)寫字樓的缺口還很大，有不少機(jī)構(gòu)、公司想搬進(jìn)來還買不到、租不到合適的辦公場所。季詡淙透露，僅目前在談的一些金融項(xiàng)目，對寫字樓的需求就達(dá)到了40多萬平方米。更何況將來還要引進(jìn)更多的專業(yè)機(jī)構(gòu)、管理型總部。隨著原來分布在上海郊區(qū)的金融后臺(tái)服務(wù)將來也逐漸向園區(qū)輻射，寫字樓的需求量還會(huì)相當(dāng)大。
更何況對于那些習(xí)慣了一線城市高樓高價(jià)租金的高端客戶來說，園區(qū)的寫字樓價(jià)格是比較合適的，還有很大的升值空間。這也就難怪為什么園區(qū)寫字樓會(huì)出現(xiàn)建好就被買走的現(xiàn)象了。
不過季詡淙說園區(qū)寫字樓不會(huì)出現(xiàn)盲目建設(shè)，而是“有的放矢”。做一棟就成功一棟的模式將長久地堅(jiān)持下去。