財政部、國家稅務總局近日下發(fā)通知，明確規(guī)定了免征個人所得稅的三種房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與情況，并強調(diào)除此以外受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，要按20%的稅率繳納個人所得稅。
對此，業(yè)內(nèi)人士認為，該政策將對通過“變賣為贈”以圖逃稅的行為有一定遏制作用，對商辦物業(yè)交易的影響要比商品住宅更大。
贈與房屋面臨繳稅
根據(jù)日前財政部、國家稅務總局下發(fā)的《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》，房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與的當事雙方免征個人所得稅的三種情況主要包括：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
通知指出，除規(guī)定的上述三種情形外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。
過低 房價將要重估
此外，針對“贈與過程中房價可能被故意低估”的情形，上述通知還規(guī)定，對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。
受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
對商品住宅交易環(huán)節(jié)影響有限
按照上述通知規(guī)定，如果甲將一套價格為100萬元的普通房屋贈給乙，除繳納契稅、印花稅等稅費外，乙還須額外繳納的個人所得稅就要超過19萬元。這無疑是一筆不小的費用。
此前，國家稅務總局于2006年曾出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定在無償贈與不動產(chǎn)行為之后，僅僅當受贈人再次轉(zhuǎn)讓受贈的不動產(chǎn)時，才需要補繳個人所得稅，計稅基礎(chǔ)為轉(zhuǎn)讓所得減除相關(guān)稅費之后的差額，稅率是20%。
由于只對贈與后的“再次轉(zhuǎn)讓”作出了征稅要求，對贈與本身并無影響，因而房屋產(chǎn)權(quán)交易市場上“假贈與，真買賣”以圖逃稅的情況難免會發(fā)生。
不過，事情并非那么簡單。上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨介紹，近年來在實際操過程中，真正的“贈與”有時倒會通過“買賣”方式進行。她算了一筆賬：按照現(xiàn)行的稅費制度，贈與房屋需要繳納3%的契稅、2%的公證費、0.5%的評估費以及0.05%的印花稅，因此無償獲贈房屋需繳納總計5.55%的稅費。而根據(jù)現(xiàn)行的 二手房交易相關(guān)稅率來看，購入2至5年的惟一普通住宅，賣家不負擔營業(yè)稅，僅需繳納交易手續(xù)費；買家如果是首次購房則支付1%的契稅，非首次購房支付1.5%的契稅。而5年以上的惟一普通住宅，如果買家是首次購房，僅需支付1%的契稅等。
她還強調(diào)，按照現(xiàn)有稅收法規(guī)的規(guī)定，對符合一定條件的房屋，在轉(zhuǎn)售時可減半征收契稅，甚至享受低至1%的優(yōu)惠稅率，但如果房屋不是被買賣而是被贈與，則契稅一律按原稅率征收。這些條款都限制了買賣雙方采用“假贈與”的方式避稅。
因而業(yè)內(nèi)人士認為，上述通知的實施在一定程度上有利于國家遏制部分逃稅行為，但對商品住宅交易市場應該不會產(chǎn)生太大影響。