3月25日,國務(wù)院批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》。其中,明確提出了“深化地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅”,并要求由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部等部委盡快研究開征物業(yè)稅。但是,多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為開征物業(yè)稅面臨著諸多困難,在短期內(nèi)很難實現(xiàn)。
問題1 對征收對象進(jìn)行評估
開征物業(yè)稅還面臨著征收物業(yè)價值難以有效評估的問題。除了物業(yè)的多樣性特點之外,評估人員短缺、評估體系尚未建立等都是制約的因素。
據(jù)悉,中國現(xiàn)在只有約3萬名評估師,注冊評估師不到1萬人,有些縣城連一個注冊估價師都沒有。這些人要對全國660個城市的幾百萬億平方米的城市不動產(chǎn)進(jìn)行評估顯然是力不從心,無法正確評估就不能合理征收物業(yè)稅。此外,能否保證專業(yè)人士評估房產(chǎn)時不會發(fā)生尋租行為等,這些均是擺在面前的實際問題。
問題2 對現(xiàn)行稅收體系影響
征收物業(yè)稅對現(xiàn)行的稅收體系也造成較大影響。開征物業(yè)稅如何與現(xiàn)行的財稅制度進(jìn)行銜接?如何把土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅?開征物業(yè)稅按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行,對于不同的物業(yè),怎樣進(jìn)行區(qū)分?是按照地理位置,還是按照 戶型面積、擁有套數(shù)或者按照物業(yè)價值,標(biāo)準(zhǔn)很難界定。
因為,我國目前僅居住類房屋就分為廉租房、經(jīng)濟適用住房、公房、拆遷安置房、自建房、集資建房、兩限房、商品房、新農(nóng)村改造房、棚改房、市政建設(shè)用房等一系列不同政策的房屋。對于這些政策基礎(chǔ)差別巨大的房產(chǎn)評估價值并征收物業(yè)稅存在困難。不可能對不同房屋定不同稅率,導(dǎo)致幾十種的不同征稅待遇。而且,從居住者方面來看,核心城區(qū)的房子多為一些舊房子,這些房子戶型較小、質(zhì)量和環(huán)境差,但位置好,房子價值高,業(yè)主按說應(yīng)該繳納物業(yè)稅,但這些房子的居住者往往以中低收入人群為主,如何保證物業(yè)稅的繳納?
對此,亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為,物業(yè)稅的征收是從流通環(huán)節(jié)到持有環(huán)節(jié)的變革,從長遠(yuǎn)利益來看,既有利于國家財政收入的穩(wěn)定,又有利于物業(yè)持有者的保值增值,因此是稅收發(fā)展的必然趨勢。但是,從目前我國的實際情況來看,只有把當(dāng)前面臨的諸多問題解決好,才能為順利開征物業(yè)稅鋪平道路。
問題3 物業(yè)及土地歸屬權(quán)
開征物業(yè)稅首先面對物業(yè)及其所依附土地的所有權(quán)問題。因為,物業(yè)稅從其屬性來看是一種財產(chǎn)稅,目的是為了納稅人所持有的物業(yè)保值增值而設(shè)立的稅收。正因為如此,納稅人才愿意繳納該項稅賦。其前提是物業(yè)的保值、增值,征收的基礎(chǔ)是建立在物業(yè)及土地的私有化之上的。而在我國,土地是國有的,購房者只擁有70年的產(chǎn)權(quán)。這就是說,我們購買的物業(yè)隨著時間的增長其資產(chǎn)是在貶值的。從這一點來看,我國征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)是不牢固的。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為,如果要參照國際慣例來開征物業(yè)稅,就要建立合理的土地制度,妥善處理物業(yè)及其土地所有權(quán)的問題,對現(xiàn)行的土地出讓制度進(jìn)行突破性的變革。而要進(jìn)行土地出讓制度的變革必然牽涉到地方財政及短期利益的問題。
問題4 物業(yè)稅的司法地位及立法程序
開征物業(yè)稅還面臨著該稅收的法律地位、立法程序及與其他相關(guān)法律關(guān)系調(diào)整的問題,因為,按照現(xiàn)行立法程序,要增設(shè)物業(yè)稅這樣一個新的稅種,必須經(jīng)過全國人大的相關(guān)程序,確立相應(yīng)法律地位才能實施。而要設(shè)立這個復(fù)雜的稅種,涉及方方面面利益調(diào)整,從多部門決策到經(jīng)過國務(wù)院法制辦的審查再提交到人大常委會決議,再到提交到全國人民代表大會,走完全部程序,最短也需要3年時間才能完成。
此外,開征物業(yè)稅必然會涉及很多稅種、很多收費的合并,一系列法律法規(guī)就要因此修訂甚至廢止。比如,土地出讓金不收了,以后土地招拍掛如何進(jìn)行?《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等一大批法律法規(guī)的修改,這些都不是短期能夠?qū)崿F(xiàn)的。
開征物業(yè)稅促樓市健康發(fā)展
雖然開征物業(yè)稅難度重重,但是無論是從國外的實際案例還是從我國財稅體制的發(fā)展趨勢來看,開征物業(yè)稅是必然的發(fā)展趨勢,從長遠(yuǎn)來看既符合國家利益,也有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,有利于購房者實際利益的維護。
任啟鑫指出,如果開征了物業(yè)稅,土地出讓制度發(fā)生了改變,開發(fā)商不必一次性支付高額的土地出讓金,資金壓力必然減少,也不再會出現(xiàn)高地價推高高 房價的“面粉貴過面包”的現(xiàn)象,而且,其他流通開發(fā)環(huán)節(jié)的稅賦也必然會減少,如房產(chǎn)稅等等。這必然會減少開發(fā)商的負(fù)擔(dān),而且,也不會再出現(xiàn)為了拿地而導(dǎo)致腐敗的問題。這非常有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。從購房者角度來看,由于物業(yè)稅是持有稅,是分期繳納,這就避免了一次性支付巨大的房款,購房負(fù)擔(dān)大為減少,購房者不必為了沉重的月供而煞費心機,輕松買房成為了現(xiàn)實。