2009年上半年的蘇州樓市，似乎有先于金融危機(jī)而轉(zhuǎn)暖的趨勢，上半年以來樓市捷報(bào)頻傳，一些樓盤的熱銷之勢，大有趕超2007年樓市火爆時(shí)期之勢。同期上海、北京、廣州一些樓盤特別是高端項(xiàng)目的熱銷，讓人們對(duì)下半年的樓市充滿更多想象。雖然樓市火熱，但是不少購房者卻發(fā)現(xiàn)要想在便捷的中心城區(qū)買套房真是越來越難，其間唯有三個(gè)新城在區(qū)域配套日漸完善之下，成為中心城區(qū)買房的新亮點(diǎn)。
蘇城樓市步入復(fù)蘇軌道
有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月中旬，今年蘇州全市住宅共成交365.46萬平方米，較2008年前六個(gè)月成交量增長85.89%，占2008年總成交量的93.28%，較2007年前六個(gè)月成交量增長12.97%，占2007年總成交量的51.56%。從2009年上半年的成交數(shù)據(jù)來看，蘇州住宅市場銷售情況明顯好于2008年甚至也好于2007年。與此同時(shí)，蘇州全市住宅前六個(gè)月新增供應(yīng)共272.48萬平方米，2008年前六月新增285.13平方米，2007年上半年住宅新增266.08萬平方米，2009年上半年住宅增量也恢復(fù)到金融危機(jī)爆發(fā)前的水平。
蘇州住宅市場前六個(gè)月的供求數(shù)據(jù)表明，目前蘇州樓市已基本告別低迷的狀態(tài)，甚至恢復(fù)到2007年高度活躍的狀態(tài)。一方面是跑量成為開發(fā)商面對(duì)低迷市場時(shí)的營銷主題。進(jìn)入2009年以后，開發(fā)商普遍以“降價(jià)跑量”為營銷主題，在打折優(yōu)惠成住宅市場主流風(fēng)向的同時(shí)，政府也推出了免契稅等利好政策刺激樓市放量。市場有了去化量的支撐后，開發(fā)商信心逐漸恢復(fù)，放開了推盤上市的節(jié)奏和體量限制。另一方面，以房展會(huì)為主要形式的政府補(bǔ)貼式，其拉動(dòng)力確實(shí)起到了不可忽視的助推作用。上半年，蘇州總共有6場房展會(huì)，平均每月1場。除了已成品牌的春季房展會(huì)和住博會(huì)外，2009年政府主導(dǎo)的房展會(huì)占據(jù)了3場。“政府送契稅、開發(fā)商讓利”，具有蘇州特色的“政企聯(lián)手”，為蘇州樓市交出了漂亮的成交答卷。從市場統(tǒng)計(jì)的數(shù)字顯示，前4月單月成交直逼7000套，超出了2007年的水準(zhǔn)；單周最高成交直奔3000套，創(chuàng)下了歷年新紀(jì)錄。
三個(gè)新城成樓市新亮點(diǎn)
不過，不少購房者在樓市火熱之下卻也為難以在中心城區(qū)找到一套合適的房源費(fèi)盡了心思。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市五個(gè)區(qū)域中，中心城區(qū)住宅新增供應(yīng)量和成交量占全市新增和成交總量的比例近兩年來不斷下降，已從2008年初的20%以上下降至目前的10%左右。與此同時(shí)，中心城區(qū)市場分化明顯，環(huán)線內(nèi)以別墅和高檔公寓為主，環(huán)線外以滄浪新城和平江新城兩個(gè)新興市場為主。從目前中心城區(qū)的市場結(jié)構(gòu)來看，新興的環(huán)線外新城市場對(duì)中心城區(qū)住宅市場起到了越來越大的支撐作用，購房者選房買房的目光也逐漸向新城轉(zhuǎn)變。
所謂新城區(qū)域，主要由平江新城、滄浪新城和金閶新城構(gòu)成，三個(gè)新城圍繞在古城區(qū)周邊，是古城區(qū)鏈接相城區(qū)、高新區(qū)和吳中區(qū)的重要樞紐。在政府加大對(duì)基礎(chǔ)公共設(shè)施以及生活配套設(shè)施的建設(shè)力度后，環(huán)線外新城區(qū)域已基本實(shí)現(xiàn)與古城的無縫對(duì)接，古城區(qū)的得天獨(dú)厚的歷史人文資源和成熟的商業(yè)環(huán)境給樓市帶來的有利效應(yīng)通過對(duì)接后的通道向周邊輻射，使新城與古城區(qū)基本達(dá)到資源共享。根據(jù)有關(guān)分析機(jī)構(gòu)的調(diào)查，中心城區(qū)未來普通公寓住宅供應(yīng)將集中在滄浪新城和金閶新城，而平江新城將轉(zhuǎn)入以火車站-人民路為中心的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
目前，滄浪新城已經(jīng)度過了開發(fā)高峰，除了世茂運(yùn)河城外，其他項(xiàng)目可選余地日漸減小。金閶新城核心區(qū)域則規(guī)劃有40萬平方米住宅項(xiàng)目，是未來住宅的主要供應(yīng)區(qū)域。與滄浪新城和平江新城相比，金閶新城在住宅項(xiàng)目開發(fā)上仍是待開墾的處女地。
金閶新城市場潛力漸顯
根據(jù)有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查，隨著政府城市規(guī)劃建設(shè)工作的逐步開展，配套條件正逐漸提高，金閶新城板塊有望繼滄浪新城和平江新城后成為中心城區(qū)又一新的買房亮點(diǎn)。金閶新城位于蘇州老城區(qū)西北部的白洋灣地區(qū)，占地面積11.2平方公里。據(jù)介紹在金閶新城，由大型超市、特色商店、餐廳、星級(jí)賓館、娛樂業(yè)、金融服務(wù)業(yè)等組成新城商業(yè)中心，占地52萬平方米，商業(yè)街全長1000米，計(jì)劃用兩三年時(shí)間建成。目前位于富相路的幼兒園、小學(xué)即將建成，此外南山地產(chǎn)也已進(jìn)入新城區(qū)并已啟動(dòng)金閶新城核心區(qū)域的住宅項(xiàng)目南山金城1958也已啟動(dòng)建設(shè)。
金閶新城中心規(guī)劃了40萬方的住宅區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)的第一個(gè)住宅項(xiàng)目南山金城1958已開工建設(shè)。金城1958處于金閶新城核心，項(xiàng)目自帶休閑商業(yè)街等豐富業(yè)態(tài)，社區(qū)規(guī)劃建設(shè)高檔運(yùn)動(dòng)會(huì)所，項(xiàng)目周邊規(guī)劃及建設(shè)有幼兒園、小學(xué)、初中、醫(yī)院、鄰里中心、大賣場等生活配套。據(jù)了解，目前蘇州中心城區(qū)環(huán)線外圍新房均價(jià)約在7000元/平方米左右，但金閶新城的首個(gè)住宅項(xiàng)目金城1958預(yù)計(jì)均價(jià)會(huì)在5000-6000元/平方米左右。以蘇州樓市目前的住宅成交均價(jià)來衡量，該價(jià)位較為合理，甚至低于工業(yè)園區(qū)青劍湖、吳中越溪和木瀆等偏遠(yuǎn)板塊在售樓盤的價(jià)格都要低?？梢灶A(yù)計(jì)，隨著金閶新城板塊的日漸啟動(dòng)，中心城區(qū)住宅在全市住宅市場的地位將會(huì)得到一定程度的恢復(fù)，環(huán)線外新城板塊在中心城區(qū)住宅市場的作用也將越來越明顯。
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