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評(píng)論:小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正將極大沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)
2009/6/24 8:50:08    http://www.18kuo.com

  [世華財(cái)訊]評(píng)論文章指出,小產(chǎn)權(quán)房違反中國根本土地制度和土地管理法律,“轉(zhuǎn)正”一旦開閘可能會(huì)打亂合理城鄉(xiāng)規(guī)劃,將極大沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng),影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

  中國證券報(bào)6月17日刊發(fā)評(píng)論文章指出,關(guān)于深圳小產(chǎn)權(quán)房有望“轉(zhuǎn)正”的消息在坊間傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng),近期更是激發(fā)了深圳人購買和建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的熱情,而國土資源部隨即出面表示,小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)質(zhì)是違法建筑,違反土地管理法律,違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律,違反相關(guān)政策,各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。

  國土資源部這一表態(tài)無疑給正在亢奮中的小產(chǎn)權(quán)房潑了一盆冷水。無論從土地管理法律、城鄉(xiāng)規(guī)劃政策、保護(hù)耕地政策以及推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展角度來看,小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的口子都不宜開。

  小產(chǎn)權(quán)房違反中國根本的土地制度和土地管理法律。中國目前存在兩大類土地,一類是城市國有土地,所有者是“國家”,體現(xiàn)為政府所有;一類是農(nóng)村土地,其所有者是村民集體組織,通常是行政村或自然村。農(nóng)村集體用地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或作為農(nóng)民的宅基地,土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證,也沒有產(chǎn)權(quán)。

  而深圳當(dāng)下的小產(chǎn)權(quán)房正是原村民自建或者村組織在集體土地上建設(shè)的違法建筑。對(duì)于這種實(shí)質(zhì)上并沒有產(chǎn)權(quán)、未繳納土地出讓金等費(fèi)用的房屋,談及“轉(zhuǎn)正”意味著對(duì)土地所有權(quán)屬進(jìn)行根本的性質(zhì)上的改變,將農(nóng)村集體用地不經(jīng)合法程序直接轉(zhuǎn)為城市國有土地,這顯然違反了中國根本的土地制度和土地管理法律。

  小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”一旦開閘可能會(huì)打亂合理城鄉(xiāng)規(guī)劃,增加城市建設(shè)的成本和難度。由于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)猖獗,導(dǎo)致深圳眾多城市建筑或商品房小區(qū)被小產(chǎn)權(quán)房層層包裹,造成交通堵塞、環(huán)境污染,城市面貌遭到破壞。許多小產(chǎn)權(quán)房是看到城市擴(kuò)建,為了拆遷時(shí)能夠獲得政府高額補(bǔ)償而緊急建成的劣質(zhì)房屋。這些房屋不僅質(zhì)量存在隱患,最關(guān)鍵的是增加政府拆遷成本,提高城市擴(kuò)張和規(guī)劃的難度,使深圳誕生了不少“釘子村”,城市擴(kuò)容和建設(shè)的效率大打折扣。

  小產(chǎn)權(quán)房一旦開閘將使侵占農(nóng)村耕地現(xiàn)象更加猖獗。一些地方尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村,小產(chǎn)權(quán)房遍地開花,侵占耕地蓋房的現(xiàn)象屢禁不止,造成耕地資源流失。對(duì)此,國土部門應(yīng)該嚴(yán)守國家耕地紅線,保障農(nóng)村耕地不受侵害。同時(shí),小產(chǎn)權(quán)房對(duì)中國農(nóng)村影響巨大,具有一定的暴利和操作的隱蔽性,集體土地資源將遭受嚴(yán)重破壞且不便監(jiān)管,還可能造成新的腐敗問題和社會(huì)不公。

  小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”將極大沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng),影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。中國小產(chǎn)權(quán)房范圍之廣、數(shù)量之多已無從統(tǒng)計(jì),僅從深圳來看,2007年深圳市國土局調(diào)查顯示,深圳有農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟,總建筑面積約1.2億平方米,占全市住房總量的49%。業(yè)內(nèi)人士稱,如果加上最近三年建設(shè)的統(tǒng)建房,保守估計(jì),深圳的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量在50萬套以上,而目前深圳在售的新建商品房尚不足4萬套。由于小產(chǎn)權(quán) 房價(jià)格便宜,約相當(dāng)于商品房價(jià)格的三分之一,其倘若“轉(zhuǎn)正”足以給商品房市場(chǎng)帶來災(zāi)難性沖擊,影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展,進(jìn)而破壞整個(gè)社會(huì)投資和宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。

  小產(chǎn)權(quán)房若“轉(zhuǎn)正”將助長更多僥幸心理,繼續(xù)制造歷史遺留問題。目前一部分城市居民明知小產(chǎn)權(quán)房屬違法建筑卻紛紛購買,法不責(zé)眾的社會(huì)心理是小產(chǎn)權(quán)房迅速蔓延的一個(gè)重要因素。一些購房者甚至認(rèn)為,國家遲早會(huì)出臺(tái)政策將小產(chǎn)權(quán)房合法化,正是在這種心理預(yù)期,促使形成了頂風(fēng)購買和建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的熱潮。嚴(yán)格查處小產(chǎn)權(quán)房是維護(hù)國家土地政策的要求,在此問題上開綠燈,會(huì)使得小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)愈演愈烈,繼續(xù)制造“歷史遺留問題”,給未來城鄉(xiāng)發(fā)展增加障礙。

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