調(diào)控潮
潮汐表：2008年被視為中國(guó)地產(chǎn)的政策年。就2009年政策出臺(tái)頻率來(lái)看，處于潮落狀態(tài)。
潮汐影響：服下幾劑猛藥的中國(guó)樓市，今年回暖跡象明顯。有人說(shuō)，今年樓市反彈屬于政策性反彈。的確，在4萬(wàn)億投資拉動(dòng)內(nèi)需大背景下，政府怎么可能忽略在經(jīng)濟(jì)體中體量巨大的房地產(chǎn)行業(yè)呢？如果去年是猛藥，那今年就僅算是調(diào)理吧。上半年值得一記的四個(gè)政策中，除鞏固穩(wěn)定，加強(qiáng)規(guī)范外，其他的距離產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響還有一陣子。
三種無(wú)償受贈(zèng)房屋免個(gè)稅
政策內(nèi)容：6月15日，有消息透露財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局近日下發(fā)《關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》，明確規(guī)定了免征個(gè)人所得稅的三種房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與情況，并強(qiáng)調(diào)除此以外受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，要按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。三種情況主要包括：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
政策解讀：此舉表示在財(cái)政收支壓力較大下，對(duì)稅收加強(qiáng)征管行為。南京資深業(yè)內(nèi)人士王小軍認(rèn)為，這主要目的為規(guī)避一些“假贈(zèng)真賣”的避稅行為，如一些人并非親屬關(guān)系，但因20%稅率較高，所以假裝成親屬辦理贈(zèng)與手續(xù)來(lái)避稅。但對(duì)于現(xiàn)階段的樓市，基本不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的影響。畢竟，自2005年以來(lái)，目前的存量房流轉(zhuǎn)稅費(fèi)是最低的1年，絕大多數(shù)交易都是以買賣方式過(guò)戶最省稅費(fèi)。
降低開(kāi)發(fā)商自有資金比例
政策內(nèi)容：5月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年的水平，也預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開(kāi)始“松綁”。
政策解讀：資本金比例的松動(dòng)，實(shí)際上是對(duì)開(kāi)發(fā)商最為“對(duì)癥下藥”的救市措施，是政府在4萬(wàn)億投資拉動(dòng)內(nèi)需后的又一個(gè)重要舉措，主要作用在于復(fù)蘇房地產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)上、下游行業(yè)走出困境。中原地產(chǎn)南京公司市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張君認(rèn)為，因?yàn)樽杂匈Y金比例降低后，意味著開(kāi)發(fā)商的貸款門檻更低，可以用更少的資金貸到更多的貸款，從而增強(qiáng)企業(yè)的信心。但實(shí)際效果如何，還是要看后市，因?yàn)楦鶕?jù)現(xiàn)在的情況來(lái)看，房產(chǎn)業(yè)不是投入不足，而是需求受限，如果高房?jī)r(jià)回歸，那目前的剛性需求消化完后，需求會(huì)繼續(xù)被高房?jī)r(jià)壓制，價(jià)漲量跌，市場(chǎng)會(huì)重新陷入困境，開(kāi)發(fā)商資金鏈會(huì)繼續(xù)緊張。
物業(yè)稅再上政府工作議程
政策內(nèi)容：5月25日，發(fā)改委公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》，提出今年將由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開(kāi)征物業(yè)稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，有關(guān)物業(yè)稅的開(kāi)征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為今年上半年樓市的焦點(diǎn)話題之一。
政策解讀：近年來(lái)國(guó)務(wù)院每年轉(zhuǎn)發(fā)的類似文件均會(huì)提到物業(yè)稅，此次通知中再次給予強(qiáng)調(diào)只是說(shuō)明現(xiàn)在物業(yè)稅已提到了研究立法的過(guò)程。前兩年，包括北京、南京等城市的空轉(zhuǎn)是按理論研究進(jìn)行嘗試，現(xiàn)在要根據(jù)空轉(zhuǎn)結(jié)果修訂方案，拿出修訂的草案成為物業(yè)稅稅法的討論稿進(jìn)行討論研究。從常規(guī)情況判斷，兩年能出臺(tái)就算很快了。此外，物業(yè)稅開(kāi)征可以完善房地產(chǎn)稅制，使其結(jié)構(gòu)合理，有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)，但并不是說(shuō)開(kāi)征物業(yè)稅就可以抑制房?jī)r(jià)。
——南京財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與稅務(wù)學(xué)院院長(zhǎng)楊撫生
從審批環(huán)節(jié)規(guī)范地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
政策內(nèi)容：5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題開(kāi)展專項(xiàng)治理的通知》，目標(biāo)是“通過(guò)1至2年的專項(xiàng)治理，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃，調(diào)整容積率的問(wèn)題明顯減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中規(guī)劃審批環(huán)節(jié)腐敗問(wèn)題易發(fā)多發(fā)的勢(shì)頭得到有效遏制”。
政策解讀：在年初“全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議”上，主管部門已經(jīng)意識(shí)到：房地產(chǎn)行業(yè)信息不透明一直為眾人詬病，因?yàn)槌杀緝r(jià)格、銷售狀況不能及時(shí)、準(zhǔn)確的公開(kāi)，購(gòu)房者在信息不對(duì)稱的市場(chǎng)中明顯處于劣勢(shì)。為此，相關(guān)主管部門稱將加強(qiáng)房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)分析，使房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)信息透明。與之對(duì)應(yīng)的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的審批環(huán)節(jié)中的不規(guī)范，同樣是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企的原因，而且也為交易環(huán)節(jié)的不規(guī)范提供了“先例”，中央主管部門嚴(yán)抓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，無(wú)疑是從根本上規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)。
快報(bào)記者劉果