市民丁女士通過中介買了一套二手房，由于該房屋屬于房改房，產(chǎn)權(quán)證上沒有記載房齡，她直到付了首付拿到賣家的房產(chǎn)證查詢時(shí)，才知房子一下子“長”了“9歲”，因年限問題影響到她貸款。丁女士致電本報(bào)提醒其他買房的市民留意這種“不透明現(xiàn)象”，并希望房管部門能盡早為“后知后覺”的買房者提供查詢渠道。
賣方：自稱房子“芳齡21”
今年5月初，丁女士找到一家中介公司，想購買位于鼓樓區(qū)的二手房，中介提供了位于鼓樓區(qū)北四衛(wèi)頭一處二手房的房源，建筑年代大約是1990年左右，并讓丁女士自己上網(wǎng)看賣家發(fā)布的售房信息。丁女士隨即上了南京房產(chǎn)365網(wǎng)，賣家4月17日公布在網(wǎng)上的“房源基本信息”中這樣介紹：房子是精裝修的，位于6樓中的3樓，房屋的建筑面積是59.11平方米，二房一廳一衛(wèi)一廚一陽臺，房屋的建成年代為1988年，開價(jià)66萬元，平均每平方米11165.62元。
由于區(qū)位和房型符合自己的需求，而且房屋的總價(jià)和目前市場價(jià)基本符合，丁女士經(jīng)咨詢得知可辦理18年的住房公積金和商業(yè)組合貸款，每月償還本息約為2800余元，自己家庭的收入能夠承受。5月15日上午，中介帶丁女士到賣家現(xiàn)場看房。由于房屋是精裝修，內(nèi)部看上去自然不錯(cuò)，而其外觀因經(jīng)過出新也不顯舊，因此她也就相信了該房的建筑年代。當(dāng)天下午，她交了1萬元定金。并與中介簽了《房地產(chǎn)買賣中介合同》。第二天也就是16日，在中介介紹下與賣主簽訂了一份《南京市存量房買賣合同》，房屋總價(jià)為61萬元，并付了20萬元的“首付”。
買方：一查此房已有“30歲”
隨后，丁女士向銀行申請二手房貸款，但銀行查詢后告訴丁女士，該房屋的實(shí)際建筑年代是1979年，根據(jù)二手房最低貸款標(biāo)準(zhǔn)是“房齡+可貸的公積金年限最長不超過40年”來計(jì)算，只能貸款10年，這樣一來，每月需還貸5000多元，顯然無力承受。為了確認(rèn)，丁女士又委托律師到房產(chǎn)部門查詢，在南京市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)督處出具的查詢報(bào)告上，在“房屋年代”一欄內(nèi)，明明白白地寫著“1979”。除了貸款問題外，房齡相差近10年的房子，房價(jià)也是要大打折扣的。丁女士再找中介，對方說房齡是賣房者提供的，他們也不是很清楚。而對于丁女士提出的退房要求，賣家則不予理睬。
難題：查明真相為時(shí)已晚
丁女士向本報(bào)反映時(shí)說，一般情況下，買房人主要是通過看產(chǎn)權(quán)證上的房齡了解房屋年限的，但是，房改房的房產(chǎn)證上都沒有房齡，讓買房人自己通過觀察了解房齡是非常困難甚至是不可能的。如自己雖然親自上門去看，但房屋的里面是裝修過的，外面又是出新過的，無法判斷其具體年代。
買家如果想要查詢，需由陪同的賣家?guī)袭a(chǎn)權(quán)證、土地證一同到房產(chǎn)中心檔案館才行。但因涉及查詢費(fèi)，交通費(fèi)，一般賣家不愿配合，尤其是在未拿到定金前更不可能。而當(dāng)雙方簽過買賣合同后，由買家憑合同及土地證上的房產(chǎn)丘號到檔案館查詢時(shí)，也只是口頭告知，不出示文本證明。而賣家基本都是收到定金甚至首付款后才愿簽買賣合同。買家如以辦貸名義由銀行途徑查詢，一般也是在簽過合同進(jìn)入辦貸階段。也就是說，如果賣家不主動配合，那么買家只有在完成了交易手續(xù)后才能到房產(chǎn)局查詢，但這時(shí)即使知道真相也為時(shí)已晚。
規(guī)定：賣家有告知義務(wù)
南京市房產(chǎn)管理局存量房管理科鄧寶蘭科長就此表示，當(dāng)初建房改房的土地一般是劃撥性質(zhì)的，不像現(xiàn)在的商品房土地有明確的70年使用年限，因此房改房的產(chǎn)權(quán)證上沒有房齡，這種情況在全國都很普遍。但賣家應(yīng)該將房屋年限等相關(guān)情況如實(shí)告訴買家，買家也可以要求賣家陪自己一同去查詢，除了產(chǎn)權(quán)證外，憑雙方訂立的買賣合同也可查詢。此外，中介有責(zé)任查清房齡等房屋的相關(guān)情況，提供給買家參考。賣家如果故意提供虛假信息欺騙買家，應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，中介如果知道并與賣家串通，也要承擔(dān)連帶責(zé)任。
江蘇南京熙典律師事務(wù)所主任律師羅利軍認(rèn)為，二手房房齡的長短決定著房產(chǎn)的價(jià)值和能繼續(xù)使用的時(shí)間。在二手房買賣過程中，買家在未完成相關(guān)手續(xù)的情況下，確實(shí)處于“查詢不能”的狀態(tài)，因此，賣家具有告知買家房齡等房屋具體情況的義務(wù)，如果沒有如實(shí)告知，則違背了民法規(guī)定的“誠實(shí)信用”的基本原則，買家可以要求退房，賣家應(yīng)承擔(dān)造成買賣合同不能成立的責(zé)任，如果賣方的行為涉嫌欺詐還應(yīng)雙倍返還定金，買家還有權(quán)訴諸法律要求賣家賠償已產(chǎn)生的稅費(fèi)和中介費(fèi)等損失，并也可將中介列為共同被告。
據(jù)南京一些房產(chǎn)中介公司統(tǒng)計(jì)，目前南京二手房源中房改房約占3成。對于賣家“不能查詢”的問題，現(xiàn)階段可委托律師代為查詢或全程陪購，房管部門也應(yīng)考慮到實(shí)際情況，為履行了一定購房程序的市民盡早提供一個(gè)查詢的“通道”，以免更多的買房者遭遇類似丁女士這樣的窘境?！?/p>
本報(bào)記者 鄭幼明