21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者徐廣蓉
地王一再出現(xiàn)。
6月10日在深圳土地交易中心拍出的關(guān)內(nèi)一塊土地，樓面價(jià)1.55萬(wàn)元/平米，刷新了深圳今年地王記錄。同日，廣州也拍賣(mài)一塊土地，樓面價(jià)格1.53萬(wàn)元/平米。
4月，溫州一個(gè)不知名的本地地產(chǎn)商成交一塊1.9萬(wàn)元/平方米的土地，5月，富力1.53萬(wàn)元/平方米在北京再造地王……
動(dòng)輒上萬(wàn)的土地，開(kāi)發(fā)商的熱情可謂高漲。“最壞的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去了，”這是開(kāi)發(fā)商說(shuō)得最多的一句話(huà)，似乎那個(gè)幾個(gè)月前還在惴惴不安的嚴(yán)冬的陰霾已經(jīng)迅速被火熱的陽(yáng)光融化。一個(gè)地產(chǎn)周期3—5年的規(guī)律似乎已經(jīng)被打破。
世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松在其博客中感嘆，“僅一個(gè)季度就恍如隔世”。
誰(shuí)打斷了經(jīng)濟(jì)周期
根據(jù)全球最著名的房地產(chǎn)周期研究專(zhuān)家哈里森的研究，一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期是18年左右：房?jī)r(jià)先上漲7年，然后發(fā)生短期的下跌，再經(jīng)歷5年的快速上漲，隨后是哈里森稱(chēng)之為“勝利者的詛咒”的2年瘋狂，最后是歷時(shí)4年左右的崩潰。
我國(guó)最新的調(diào)整始于2007年底，至今不過(guò)一年半。比照周期，此輪調(diào)整離結(jié)束至少還有2年半。據(jù)此測(cè)算，現(xiàn)在的樓市回暖應(yīng)該是一個(gè)“偽命題”。是什么打斷了房地產(chǎn)的周期？
我國(guó)樓市的調(diào)整先于宏觀經(jīng)濟(jì)。在一系列政策作用下，到2008年中，過(guò)旺的住房需求受到遏制，房?jī)r(jià)終于下跌。
但就在此時(shí)，國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)。應(yīng)對(duì)國(guó)際危機(jī)成為首要任務(wù)，緊縮性貨幣政策短時(shí)間內(nèi)迅速調(diào)整，放閘固定資產(chǎn)的投資，向房地產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)信貸。隨著貨幣政策的進(jìn)一步放松，一個(gè)自主的房地產(chǎn)調(diào)整周期，在外來(lái)的強(qiáng)大壓力下被迫修正。
中金公司首席分析師哈繼銘博士認(rèn)為，在既往的匯率背景下，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)周期是被動(dòng)地接受著美國(guó)的經(jīng)濟(jì)周期的影響，國(guó)內(nèi)的調(diào)控只能做到微調(diào)，而不能走出自己獨(dú)立的行情。
這個(gè)周期將如何運(yùn)行？
目前房?jī)r(jià)上漲的背后推手，貨幣功不可沒(méi)。資產(chǎn)價(jià)格的快速反彈，并非以經(jīng)濟(jì)基本面為基礎(chǔ)，而是資金在推動(dòng)。全球的央行都在用各種方式無(wú)限地注入現(xiàn)金流。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，自2008年第四季度開(kāi)始，中國(guó)政府已經(jīng)在經(jīng)濟(jì)刺激方面投入了3000億人民幣(約440億美元)。為了增加房貸，一些銀行放貸已經(jīng)從四月“決戰(zhàn)”到六月。
哈繼銘表示，“全世界都不差錢(qián)。未來(lái)十年，全球?qū)⑻幱谝粋€(gè)高通脹低增長(zhǎng)的環(huán)境當(dāng)中。”
由于全球流動(dòng)性水位在不斷上漲，因此會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格，但這種推高的基礎(chǔ)是流動(dòng)性而不是真正的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大幅度增長(zhǎng)，資產(chǎn)價(jià)格的上升基礎(chǔ)是不穩(wěn)固的。
房地產(chǎn)與信貸政策息息相關(guān)
貨幣政策是否轉(zhuǎn)向，成為最重要的指標(biāo)。
哈繼銘在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇提醒各位開(kāi)發(fā)商代表，資產(chǎn)價(jià)格上升的“盛宴”什么時(shí)候會(huì)結(jié)束？“如果有一天美國(guó)加息了，就結(jié)束了”，具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)可能是在2011年以后。
對(duì)于泛濫的流動(dòng)性所帶來(lái)的資金危險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)顯然對(duì)此深感憂(yōu)慮。5月25日出臺(tái)的《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》明確提出，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于固定資產(chǎn)投資的本外幣貸款，如果單筆金額超過(guò)項(xiàng)目總投資5%或者金額超過(guò)500萬(wàn)元人民幣，應(yīng)采用貸款人受托支付方式。
所謂貸款人受托支付方式，指銀行根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托，將貸款資金直接支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)象。這將意味著，貸款不再經(jīng)過(guò)貸款人本身的賬戶(hù)而直接支付給了交易方，貸款挪用將不可能。根據(jù)公告，銀監(jiān)會(huì)就此稿征集意見(jiàn)后，將于正式發(fā)布6個(gè)月后施行。而這將直接阻截銀行的錢(qián)流入資本市場(chǎng)。
放松銀根是在2008年下半年從加息通道迅速轉(zhuǎn)入降息通道開(kāi)始的。對(duì)房地產(chǎn)的政策扶持也幾乎是在同一時(shí)刻。聯(lián)合證券分析師魚(yú)晉華表示，迫于通脹的壓力，國(guó)內(nèi)寬信貸和低利率金融環(huán)境的結(jié)束，將成為當(dāng)前樓市復(fù)蘇的終結(jié)者。而通脹以何種方式到來(lái)，將決定未來(lái)信貸緊縮的力度和節(jié)奏，這也將決定樓市復(fù)蘇的終結(jié)將是以何種方式開(kāi)始。基于這一判斷，信貸政策何時(shí)發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，將是樓市風(fēng)向判斷的一個(gè)關(guān)鍵因素。
一旦貨幣政策轉(zhuǎn)向，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)未能夠得到根本的復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)靠資金堆砌起來(lái)的繁榮假象將露出其本來(lái)面貌。
假如那一天來(lái)臨，誰(shuí)又能夠保證，2009年出現(xiàn)的新地王不會(huì)重復(fù)2008年地王被套的尷尬命運(yùn)？