上海35號公告所推地塊上周全部溢價成交后，上海市規(guī)劃和國土資源管理局日前又發(fā)布了45號公告，掛牌出讓閔行、嘉定、浦東、青浦的4幅經(jīng)營性用地，出讓面積共計約29.39萬平方米，其中3幅土地涉及住宅用地。最大的一塊住宅用地“趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號地塊”，2日內(nèi)吸引了16家開發(fā)商領(lǐng)取申請書。
這一總面積達到23.73萬平方米的土地，容積率為1.0。此幅地塊的掛牌起始價9.4603億元，照此估算，該地塊的起拍樓板價僅4501元／平方米。值得注意的是，45號公告?zhèn)鬟f出此次土地出讓“90/70”將不再是普通住宅用地出讓中的一個硬性指標。
可相作比的是，2007年底，上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)8號地塊被重慶龍湖拿下，樓板價超過1萬元/平方米。當時，該項目必須符合建設(shè)部“90/70”政策關(guān)于每個樓盤中小戶型必須達到房源總量70%的規(guī)定。而類似的要求將極大拉低項目總體均價。
“‘90/70’條款的未見出現(xiàn)是一大利好，這意味著此幅土地可以用作獨幢以及雙拼別墅。照開發(fā)慣例而言，別墅與公寓存在巨大價差，前者的贏利空間更大。”一家關(guān)注此地塊的上市房企研究發(fā)展部人員對cbn記者明確表示。按照他的分析，此次出讓的“趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號地塊”附近目前聯(lián)排別墅售價高過2萬元/平方米，所以即使該地塊最終交易時出現(xiàn)溢價，照樣可以大幅牟利。
通過與上海各區(qū)政府的密切溝通與接觸，上海一家地產(chǎn)商了解到：多數(shù)區(qū)政府都在醞釀土地出讓有更為“量體裁衣”的規(guī)定，而非用“90/70”一條規(guī)矩捆死。“因為不是所有的土地都適用小戶型產(chǎn)品。”他說。
在另外2幅與住宅相關(guān)的地塊中，上海浦東新區(qū)高橋鎮(zhèn)a08-17地塊要求“全裝修住宅比例不小于20%”。而出讓面積約為3.5萬平方米的嘉定新城a11-4地塊(性質(zhì)為商、住、辦)則要求“全裝修住宅比例應(yīng)占30%以上，建筑節(jié)能滿足65%的標準”。同時，該地塊要求“受讓方向政府提供占該出讓地塊住宅建設(shè)總建筑面積5%比例的限定價格商品房”，這部分“限價房”的價格為該住宅樓盤銷售均價的六成。
在嘉定新城該地塊的出讓須知中，“90/70”標準的出現(xiàn)是針對上述“限價房”項目的。其限價房的建筑面積標準為每套70平方米和90平方米，兩類房型各占50%，限定價格商品房不納入全裝修住宅面積范圍。此外，按照規(guī)定，本地塊內(nèi)鄰里生活中心由受讓人建成后，對其中公益性設(shè)施部分由受讓人無償移交給政府有關(guān)部門使用和管理，對鄰里生活中心內(nèi)商業(yè)性設(shè)施部分受讓人在5年內(nèi)不得對外銷售。
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