在去年難以回避的樓市調(diào)整中，許多開發(fā)商為過去的愚蠢與瘋狂進(jìn)行反省甚至付出代價，土地市場內(nèi)的表現(xiàn)之一便是“地王”的消失。然而，繼前段時間本報提出新一輪圈地運(yùn)動將火熱上演后，近期更是發(fā)現(xiàn)開發(fā)商不但擴(kuò)張勢頭十足，還無懼追高，地價不斷被刷新，新“地王”不斷涌現(xiàn)！
從擴(kuò)張到追高
上周，多個城市出現(xiàn)土地集中成交，且由于開發(fā)商的“追捧”，成就了新一批“地王”的誕生，多幅地塊高溢價成交，有的甚至樓板價已接近周邊房價，令業(yè)內(nèi)咋舌。
如上海成交的7幅土地中，有5幅的溢價率超過了100%，即成交價是起始價的2倍以上。其中，長寧區(qū)周家橋街道91街坊吸引了68家企業(yè)領(lǐng)取出讓文件，最后有15家企業(yè)申請競買，成交價4.22億元人民幣，與這幅土地的掛牌起始價約2.11億元相比正好翻番，項(xiàng)目樓板價也升至近22000元/平方米，成為今年以來上海單價最高的住宅用地；還有寶山區(qū)高境鎮(zhèn)金家巷南側(cè)住宅地塊，44家企業(yè)領(lǐng)取了出讓文件，13家企業(yè)報名競買，最終6億元的成交價，溢價率高達(dá)142%，并且這一價格讓在場的業(yè)內(nèi)人士都感到相當(dāng)驚訝，因?yàn)楦呔虫?zhèn)位置很偏，房價都不到萬元，而這幅地折合樓板價已經(jīng)超過9000元/平方米。
事實(shí)上，不僅在上海，近期全國范圍內(nèi)地價高企的跡象都非常明顯。同在上周，廣州珠江新城最后一幅住宅用地d8-c3地塊在17家開發(fā)商的激烈爭奪中高價出讓成功，廣州市城市建設(shè)有限公司以3.45億元的出價贏得最后的勝利，并且折合15323元/平方米的樓面地價也刷新了珠江新城的記錄。事后，廣州城建還發(fā)表聲明稱：作為珠江新城最后一塊住宅用地，按成交地價和建造成本測算，綜合考慮未來中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，該項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)“仍有一定利潤空間”。
此外，中國指數(shù)研究院的報告顯示，5月土地成交量比去年同期大幅增長，且高價成交已成為特點(diǎn)。如綠地集團(tuán)以12億元摘得的上海徐匯區(qū)船廠路地塊，成為今年以來的總價“地王”；富力地產(chǎn)以近15000元/平方米的樓板價競得的北京廣渠路10號地，成為北京今年以來的單價“地王”；萬科經(jīng)過146輪舉牌、13.86億元奪得的佛山地塊，也成為當(dāng)?shù)氐男?ldquo;地王”。
進(jìn)一步的分析數(shù)據(jù)更顯示，5月全國60個重點(diǎn)城市共成交土地553宗，環(huán)比增加5%，同比增加73%；成交土地面積2686萬平方米，環(huán)比增加3%，同比增加89%。并且，一線城市5月住宅用地全部成交，流拍現(xiàn)象“絕跡”。至上周，高溢價率的情況更是凸顯，且住宅用地平均溢價水平(56%)遠(yuǎn)高于商業(yè)用地(1%)。
唯恐助長房價
珠江新城土地受到“圍搶”也被視作土地市場升溫的又一佐證。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，基于樓市成交回暖，開發(fā)商資金困境得到緩解，土地儲備的欲望也再次強(qiáng)烈起來。“現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)面臨新一輪的流動過剩，在資金的沖擊下地價房價聯(lián)動上升的苗頭重現(xiàn)。”易居中國分析師薛建雄直言，“基于樓市復(fù)蘇和國家希望經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展的態(tài)度，開發(fā)商的信心越來越足，所以很多企業(yè)眼下選擇加大投資力度，不懼短期內(nèi)受到調(diào)控而大舉擴(kuò)張。”
但業(yè)內(nèi)也已開始擔(dān)憂，新一輪的“圈地潮”下，土地價格再次被開發(fā)商推高，更可能帶動房價進(jìn)一步上漲。“土地作為房地產(chǎn)業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)和房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，對房價也產(chǎn)生基礎(chǔ)性的影響，這既體現(xiàn)在拿地價格左右著未來建在土地上的樓盤的價格，又體現(xiàn)在土地高價成交對周邊已建樓盤的價格的‘支撐’甚至‘助長’上。因此若想穩(wěn)定房價，防范土地炒作、控制地價飆升是很有必要的。”
中原地產(chǎn)的分析師還表示，目前出現(xiàn)了不少高溢價成交的地塊，但是在全球經(jīng)濟(jì)沒有好轉(zhuǎn)、國內(nèi)信貸寬松的背景下，這種由地價推高的房價最后將會演變?yōu)闃鞘信菽?ldquo;土地市場正在迅速升溫，預(yù)計招拍掛市場將會面臨較為激烈的競爭，但我們看到在市場恢復(fù)過程中，開發(fā)商拼命去拿地，出現(xiàn)了比2007年更瘋狂的泡沫，跟風(fēng)只能助長泡沫的生成。”soho中國潘石屹也對媒體表示。
政府喜憂參半
業(yè)內(nèi)還指出，對地方政府來說，土地交易的活躍可能有喜有憂。一方面，土地市場升溫對增加財政收入、拉動投資建設(shè)等均有益；另一方面，對房價穩(wěn)定的消極影響也在顧慮之中。
如針對近期廣州房價上升及“地王”重現(xiàn)，廣州市國土房管局推出6條措施來平抑樓市，其中包括根據(jù)市場需求來控制土地投放規(guī)模和節(jié)奏；加大商服用地的供應(yīng)規(guī)模，通過改善經(jīng)營性用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，來消減市場投資過分集中于住宅用地所帶來的風(fēng)險；增加土地市場的透明度，定期公布季度經(jīng)營性土地供應(yīng)計劃和舉辦土地公開出讓前的推介會，通過主動服務(wù)企業(yè)和減少信息不對稱，來服務(wù)開發(fā)企業(yè)的理性投資決策等。相關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，廣州不會因?yàn)榈貎r過低而不賣地，也不會因?yàn)榈貎r高了就多推地，而是按實(shí)際需求來供應(yīng)土地。
不過，從近期來看，由于樓市正在經(jīng)歷的“階段性利好”，業(yè)內(nèi)認(rèn)為直接導(dǎo)致的結(jié)果就是房價無法實(shí)質(zhì)回落，地價還將持續(xù)上升。“土地市場的火爆，高溢價土地的出現(xiàn)，會成為房價上漲的推手，投鼠忌器的顧慮還是有必要的。”克爾瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天表示，“在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，政府扮演著中間人的重要角色，必須承擔(dān)好三方面責(zé)任：增加有效供給的同時，防止誘發(fā)過高的預(yù)期；解決房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求造成的負(fù)面影響；大力發(fā)展廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，以確保低收入階層的基本住房需求。”