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全球各地物業(yè)稅征收情況面面觀
2009/6/13 8:39:39    http://www.18kuo.com

  物業(yè)稅本質(zhì)上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有(不一定是所有)課征的財(cái)產(chǎn)稅。世界各地房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同,有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”,如奧地利、波蘭;有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”,如德國、美國;有的稱“地方稅”,如新西蘭、英國;中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。盡管名稱不同,但在很多國家都是地方主體稅種。

  日前,國務(wù)院《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》指出要研究開征物業(yè)稅。物業(yè)稅開征本身并不可怕,重要的是物業(yè)稅怎么收?收多少?下文簡介境外部分地區(qū)和國家物業(yè)稅不同的征收方式,期望對(duì)讀者有所幫助。

  中國香港:出租征稅15%

  在中國香港地區(qū),如房地產(chǎn)作出租用途,則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅是在每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值,以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收,若物業(yè)擁有人為法團(tuán)并作出書面申請(qǐng),則租金收入可視為公司營業(yè)收入,免繳物業(yè)稅而征收利得稅。物業(yè)稅適用稅率為15%。

  法國:征土地年度稅

  法國采用土地年度稅的形式征收不動(dòng)產(chǎn)稅,在這個(gè)名目下包括三類房地產(chǎn)稅,即“未建成區(qū)地產(chǎn)稅”、“建成區(qū)土地稅”和“住宅稅”。

  按規(guī)定,“未建成區(qū)地產(chǎn)稅”由空地的所有者繳納稅金,征稅根據(jù)是土地的出租價(jià)值,其稅金減免部分是20%;“建成區(qū)土地稅”由建筑物(住宅或其他建筑物)的業(yè)主繳納稅金,征稅根據(jù)是建筑物的出租價(jià)值,其租金減免部分是50%;“住宅稅”由住宅居住者繳納稅金,但沒有減免部分。

  在上述三類房地產(chǎn)稅中,有兩類是由業(yè)主繳納,一類由居住者繳納,由業(yè)主繳納的兩類考慮了業(yè)主的成本,因此有減免部分,而由居住者繳納的一類則沒有減免??梢妼?duì)于出租的房地產(chǎn)來說,其稅負(fù)是分別由出租方和承租方承擔(dān)的。從其稅收政策中,看不出明顯的鼓勵(lì)或不鼓勵(lì)出租的取向。

  英國:八級(jí)物業(yè)稅

  在英國,收取物業(yè)稅,是該國地方政府收入的主要來源之一,2008年,物業(yè)稅占英國地方政府收入的25%,地方政府的主要收入來自中央政府補(bǔ)貼和商業(yè)稅,英國平均每套房產(chǎn)交納物業(yè)稅1146英鎊。

  制定標(biāo)準(zhǔn)上,在英格蘭,物業(yè)稅分為a-h共八個(gè)等級(jí)。為保證公平,物業(yè)稅等級(jí)的評(píng)估由獨(dú)立的專門機(jī)構(gòu)(評(píng)估局)來評(píng)估,而不是由物業(yè)稅的收取部門地方政府來評(píng)估,分級(jí)的主要依據(jù)是1991年的房價(jià),1991年后建造的房屋也需要折算成1991的年房價(jià)來評(píng)估等級(jí)。物業(yè)稅是地方稅的主要來源,主要用于提供社區(qū)服務(wù)。

  用途上,英國物業(yè)稅主要用于十一個(gè)方面:警察,治安服務(wù)和消防員。相當(dāng)于國內(nèi)小區(qū)的保安服務(wù);垃圾處理及垃圾回收。政府每周上門收垃圾,并對(duì)垃圾進(jìn)行處理,分類回收;城市景觀。主要用于維護(hù),清潔和建設(shè)城市綠地與公園;巴士補(bǔ)貼和老年人免費(fèi)巴士服務(wù);公共健身房、游泳池和休閑中心的維護(hù)費(fèi)用;低保戶的住房補(bǔ)貼;政府公房的管理和維護(hù)費(fèi);法律服務(wù)和選舉開支;博物館和旅游;環(huán)境健康和食品安全;防洪等等。

  折扣、優(yōu)惠和免除上,地方政府對(duì)有經(jīng)濟(jì)困難的家庭、老人等在稅收上進(jìn)行折扣和優(yōu)惠甚至免除,對(duì)福利機(jī)構(gòu)公寓、學(xué)生公寓、宗教機(jī)構(gòu)的住房,則直接免除物業(yè)稅。

  荷蘭:分類課稅

  荷蘭對(duì)房屋課征的稅收有三種:第一種是地方政府課征的財(cái)產(chǎn)稅,主要課稅對(duì)象是房屋;第二種是房屋消費(fèi)稅,對(duì)房屋使用者課征;第三種是中央政府征收的凈值稅也包括對(duì)房屋征稅。

  荷蘭的財(cái)產(chǎn)稅屬地方稅收,是地方政府為數(shù)很少的幾個(gè)稅種中最重要的稅種。課稅對(duì)象包括土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)和某些動(dòng)產(chǎn)。但主要是房屋,故對(duì)許多土地有免稅規(guī)定。房屋價(jià)值由地方政府參照房屋的市場價(jià)值評(píng)估確定,稅率由各地政府自定。

  荷蘭中央政府征收的凈值稅,課稅對(duì)象也包括個(gè)人住宅和營業(yè)用房。對(duì)營業(yè)用房有減免規(guī)定,在13.1萬荷蘭盾以下的房屋金額免稅,超過13.1萬荷蘭盾以上的減征40%的稅款,減免稅額最高不得超過58萬荷蘭盾。對(duì)以房屋租賃維持生存的低收入者給予減稅照顧。

  荷蘭對(duì)房屋使用者征收一種房屋消費(fèi)稅。納稅人是房屋消費(fèi)者或使用者,包括自用房屋和租用房屋的人。計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)為房屋租金和房屋內(nèi)使用的家具的價(jià)值。稅率是比例稅率,按家具和房屋租金分別課以不同稅率。允許從租金中扣除一定數(shù)額,就其余額課稅。

  荷蘭的這種稅收制度顯得與眾不同,它的凈值對(duì)營業(yè)用房有減免,而對(duì)個(gè)人住宅沒有。它的房屋消費(fèi)稅可以說是世界上獨(dú)一無二的,這種稅收政策鼓勵(lì)業(yè)主將住房出租。另外,它還鼓勵(lì)低收入者出租房屋。

  美國:各州稅率不同

  在美國涉及房產(chǎn)的稅主要是個(gè)人所得稅和不動(dòng)產(chǎn)稅。在買賣過程中幾乎涉及不到什么稅。

  在美國買的房產(chǎn)如果持有兩年以上(以過戶時(shí)所發(fā)的房契時(shí)間為準(zhǔn))再出售的,夫妻倆可以有50萬美元的免稅額,也就是說如果房產(chǎn)增值沒有超過50萬元就可不交稅。而單身的免稅額在25萬美元。如果超過此數(shù)目聯(lián)邦政府要對(duì)漲價(jià)部分征20%的個(gè)人所得稅。如果持有時(shí)間不滿兩年,所有漲價(jià)部分全部要交20%的個(gè)人所得稅。但裝修以及其他改進(jìn)房屋的費(fèi)用和貸款利息扣除。

  此外,擁有房產(chǎn)后每年交不動(dòng)產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同,幅度在房產(chǎn)價(jià)值(政府一般每兩年左右評(píng)估一次)的1%到2%之間,分兩次付清。

  澳大利亞:稅率最高1%

  澳大利亞買賣房屋時(shí)也不涉及什么稅,只是賣家涉及個(gè)人所得稅。稅務(wù)部門格外關(guān)注多套房產(chǎn)者,在每年3月報(bào)稅時(shí),如果對(duì)獲利隱瞞不報(bào)的,處罰非常嚴(yán)厲甚至?xí)巍2粍?dòng)產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評(píng)估的房屋價(jià)值按0.3%到1%征收。

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