在經(jīng)歷了五月住博會(huì)、吳中房交會(huì)、高新區(qū)房交會(huì)的火紅登場(chǎng)，2009年上半年的蘇州樓市成交量成倍增長(zhǎng)。1-4月成交總量為10424套，同比去年同期上漲68.5%。在經(jīng)歷了期許已久的樓市小陽(yáng)春，關(guān)于蘇州樓市是否回暖的話題一直存在爭(zhēng)論。俗話說(shuō)，“樓市是否回暖還要看投資客是否入場(chǎng)。”而據(jù)記者觀察，蘇州自二月開始，多個(gè)樓盤均出現(xiàn)了買家一次性購(gòu)買兩套以上房子的情形，一個(gè)與樓市久違的詞語(yǔ)“投資客”再次顯現(xiàn)。然而專家認(rèn)為，這撥投資客的出現(xiàn)并不能代表蘇州樓市已經(jīng)回暖，剛性需求仍處于支撐樓市的堅(jiān)實(shí)力量。
樓市回暖，投資客浮出水面
據(jù)記者觀察，近期的蘇州樓市中，除了自住型買家，開始逐漸出現(xiàn)一些投資型買家的身影。特別是在限外令解禁、銀行利率下浮等一些利好消息后，令更多投資需求者進(jìn)入樓市。
“房?jī)r(jià)比2007年低了不少，加上政府、開發(fā)商的各種優(yōu)惠讓利，買來(lái)不管住不住，總比把錢投到股市里好！”在海尚·壹品售樓部，一位購(gòu)買了兩套小戶型的中年購(gòu)房者對(duì)記者這樣說(shuō)。他同時(shí)表示，目前手里有部分閑錢，只要看到有升值的潛力的樓盤，適合投資，他都會(huì)考慮。
據(jù)了解，這樣的情形在蘇州各個(gè)地段優(yōu)秀、配套成熟的樓盤也同樣出現(xiàn)。尤其在上個(gè)月熱銷的世茂運(yùn)河城一期商鋪銷售現(xiàn)場(chǎng)，更驗(yàn)證了投資客的入市——3位來(lái)自市區(qū)的購(gòu)房者，在其1期開盤時(shí)搶購(gòu)了7套商鋪。
針對(duì)這一現(xiàn)狀，該樓盤售樓處工作人員表示：“從近期的購(gòu)買表現(xiàn)來(lái)看，這個(gè)投資入場(chǎng)的趨勢(shì)比較明朗了。根據(jù)我們的銷售經(jīng)驗(yàn)，投資客多選擇成熟地段、配套完善的商鋪、寫字樓以及中小戶型入手。”
雖然不能簡(jiǎn)單把一次性購(gòu)買兩套以上房的購(gòu)房人稱為投資客，但是大部分開發(fā)商都認(rèn)為，“目前出現(xiàn)的購(gòu)買兩套以上房子的人，并不是以前短進(jìn)短出的‘炒房客’，而是長(zhǎng)線的儲(chǔ)蓄型投資人群，他們相對(duì)比較理性，置業(yè)的目的多為保值增值，大多準(zhǔn)備長(zhǎng)線投資，以獲取穩(wěn)定的租金回報(bào)為主。”
事實(shí)上，根據(jù)記者在各樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)所了解的情況來(lái)看，多房購(gòu)買者普遍認(rèn)為，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近他們的心理底線，確實(shí)也是值得出手購(gòu)買的時(shí)候，與其把錢放在利率走低的銀行或是行情并不看好的股市，還不如把房子買下來(lái)出租或是等著升值。
也有投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷后認(rèn)為，存錢不如買房子買資產(chǎn)的現(xiàn)象隨著剛性需求的爆發(fā)也陸續(xù)被帶動(dòng)起來(lái)。其尤其“二套房貸限制”逐步放開后，投資客開始逐漸進(jìn)場(chǎng)，同時(shí)，樓市普遍的成交轉(zhuǎn)暖也增強(qiáng)了買房人的信心，所以，投資客的逐漸活躍是一種必然趨勢(shì)?！ ?/p>
美元貶值、資產(chǎn)保值成為投資主要原因
在五月初的住博會(huì)以及近期吳中區(qū)、高新區(qū)房交會(huì)上，蘇州樓市人氣出現(xiàn)了前所未有的高漲，買家當(dāng)中出現(xiàn)了一些投資客的身影。根據(jù)記者采訪，這部分買家多屬于長(zhǎng)線投資者，而他們購(gòu)房投資的最主要原因是為了抵御金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，為自己的資產(chǎn)保值、增值。
在雙湖板塊的一家樓盤的售樓中心，記者遇到一對(duì)中年投資者，他們看中了一套三房的戶型，準(zhǔn)備一次性付款。對(duì)于投資，他們明顯是有備而來(lái)：“美國(guó)花大把錢想要救市，這種行為很可能引發(fā)世界性的通貨膨脹、貨幣貶值，而估計(jì)股市短時(shí)間內(nèi)很難沖破3000點(diǎn)，因此買房是當(dāng)前最適合投資和保值的辦法。”
從今年年初起，一些售樓處的售樓人員就發(fā)現(xiàn)一些長(zhǎng)線投資型買家來(lái)看房。“一直以來(lái)，買家總是認(rèn)為買樓不會(huì)虧本，一方面可以放租另一方面還能坐等升值”?，F(xiàn)代大道沿線某樓盤負(fù)責(zé)人分析，當(dāng)前樓市調(diào)整到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的低位以購(gòu)買物業(yè)來(lái)避免資產(chǎn)的減損也未嘗不可。
兆豐不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)楊肇鋒博士分析，由于美元所處的全球貨幣地位,它所引發(fā)的通貨膨脹很可能輸出到各國(guó)，于是自從美國(guó)大幅度增加貨幣流量以來(lái)，有關(guān)貨幣貶值的擔(dān)憂就開始出現(xiàn)。部分國(guó)內(nèi)投資性購(gòu)房者會(huì)在此時(shí)選擇入樓市，達(dá)到資產(chǎn)保值、增值的效果。從近期觀察，美元貶值，人民幣升值，部分外籍人士選擇在中國(guó)購(gòu)房，以保障自己的資產(chǎn)穩(wěn)定，最大程度規(guī)避金融危機(jī)帶來(lái)的影響。這就形成了一批投資性購(gòu)房人群。
楊肇鋒博士同時(shí)結(jié)合他本人在蘇州和臺(tái)灣兩地的房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)例和經(jīng)驗(yàn)分析,從4月中下旬開始，“防御性”投資客開始逐漸增多，所謂“防御性”投資客是指，他們不以投機(jī)為目的，而是拉開長(zhǎng)線，更多的是為了抵抗金融危機(jī)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。楊博士表示，近期推出的一些投資性商鋪、寫字樓如萬(wàn)科金色家園商鋪、世茂百貨等，成交量都都很不錯(cuò),“像世茂運(yùn)河城一期商鋪，據(jù)我所知，現(xiàn)在基本銷售磬缶了”。
從1-4月蘇州一手房和二手房成交量來(lái)看，蘇州當(dāng)前購(gòu)買力較為堅(jiān)實(shí)，需求明顯抬頭，除了剛性需求外，同時(shí)也有一些長(zhǎng)線投資者開始加入置業(yè)大軍，主要是為了家庭財(cái)產(chǎn)的保值增值。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，從4月中下旬開始，這類投資客開始逐漸增多。
但這種投資行為跟2007年左右的那一撥投資有明顯區(qū)別。近期的投資客他們不以投機(jī)為目的，而是拉開長(zhǎng)線，更多的是為了抵抗金融危機(jī)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這些人對(duì)樓市的一舉一動(dòng)都有著敏銳的觀察力，他們有著明確的投資意識(shí)和較為雄厚的資金實(shí)力。
蘇州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，樓市成交量逐月上漲，主要原因首先是國(guó)家和地方房地產(chǎn)出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)推動(dòng)作用。其次金融機(jī)構(gòu)信貸投放力度加大，貸款政策大幅放寬，降低了購(gòu)房門檻。再次是全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都普遍出現(xiàn)了回暖，加上4-6月份為歷年的房產(chǎn)銷售旺季以及各種房展會(huì)的舉辦推動(dòng)，最終使得蘇州的住宅銷售持續(xù)旺盛，部分剛性需求和之前按兵不動(dòng)的投資客陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)買房。
二手房短線炒家重出江湖
“短線投資者正在進(jìn)入蘇州樓市”，記者又從二手房市場(chǎng)獲悉，緣于近幾個(gè)月來(lái)逐漸放寬的購(gòu)房政策，蘇州大市范圍內(nèi)的短線投資者重出江湖，尋找合適房源作為短期投資賺取轉(zhuǎn)手差價(jià)。
記者了解到，在“小陽(yáng)春”的后勁下，加之前期政府的契稅讓利，開發(fā)商打折促銷并進(jìn)的趨勢(shì)下，1-4月蘇州二手房成交量為8837套，但是有專家預(yù)測(cè)分析，下半年蘇州房?jī)r(jià)會(huì)逐步回穩(wěn)，在這種情況下，就會(huì)有投資客按捺不住，上市采購(gòu)。
三香路“我愛我家”的一位二手房銷售人員告訴記者，雖然沒(méi)有具體的數(shù)據(jù)，但近期根據(jù)各種現(xiàn)象觀察發(fā)現(xiàn)，短線投資者入市開始活躍：他們以低價(jià)購(gòu)買物業(yè)，進(jìn)行裝修包裝后以高于買入價(jià)1000元/平方米的價(jià)格賣出，賺取10%以上的利潤(rùn)，時(shí)間一般以1~2個(gè)月為限。據(jù)介紹，這些投資者有的以大額資金入市，有的是多個(gè)投資者合作，也有以50萬(wàn)元資金小規(guī)模投資的“散戶”。記者從同為投資熱點(diǎn)的園區(qū)、主城區(qū)幾家中介公司得到了類似的信息。
“年前不少小中介由于生意差紛紛選擇關(guān)門，但這兩個(gè)月又都如雨后春筍冒出，很多中介每天都有十幾筆單子成交，而這其中短線投資買房占據(jù)了很大比例。”一位二手中介公司工作人員告訴記者。
輕軌沿線小戶型挺吃香
社區(qū)商鋪受矚目
那么，在諸多房產(chǎn)投資中，哪種類型和地段的房源最受矚目？
在園區(qū)一家外企工作的白領(lǐng)季女士來(lái)蘇州3年，之前都是租房子住，在新春房交會(huì)上，她終于趁著各項(xiàng)利好的情況下，在湖東購(gòu)買了一套一房一廳的小戶型作為自住，首付兩成，月供僅1200多元。季小姐告訴記者，現(xiàn)在的月供僅比自己租房子住時(shí)候的租金多500多元。之后一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的朋友提醒她，不如趁著整體房?jī)r(jià)較低的時(shí)候多買幾套房子作為投資。季小姐開始了自己的購(gòu)房之旅。為了選擇一套好的房子，季小姐先研究了一下哪里房子的租金比較高，再咨詢了其他有買房經(jīng)驗(yàn)的人的意見，決定在湖東輕軌沿線地段買一個(gè)小戶型。在幾經(jīng)挑選后，季小姐選擇了億城·新天地的一套房子，一房一廳，價(jià)格在自己可以接受的范圍之內(nèi)。“我看好輕軌沿線的小戶型住宅，以后轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)賣都會(huì)容易得多。”
和季女士不同，臺(tái)胞肖先生最近把目光放在了投資商鋪和寫字樓上，他告訴記者：在臺(tái)灣，舊房貸回報(bào)率僅有1%，而優(yōu)惠房貸利率也只有2%，不如投資，哪怕租金回報(bào)率只有3-4%，怎么都比存銀行合算。而在蘇州，商鋪和寫字樓的投資回報(bào)率相當(dāng)高，有時(shí)能達(dá)到6-7%，加上未來(lái)房?jī)r(jià)增值部分，前景一片良好。
楊肇鋒博士告訴記者，在蘇州，按照投資回報(bào)率高低來(lái)排名的話，商鋪?zhàn)罡?，其次為寫字樓，最后是住宅。楊博士解釋?ldquo;目前蘇州住宅價(jià)格在二線城市中已經(jīng)過(guò)高，升值空間不是很大。但是以蘇州的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，商鋪和寫字樓目前的價(jià)值還沒(méi)有完全顯現(xiàn)出來(lái)，價(jià)格較其他同級(jí)城市相對(duì)較低。所以我認(rèn)為在蘇州投資商鋪是比較明智的選擇。”
而關(guān)于最佳區(qū)域性投資，蘇州大學(xué)商學(xué)院的教授認(rèn)為，“未來(lái)潛力最大的地區(qū)仍然在園區(qū)，湖西將逐漸成為商務(wù)中心，政府在湖東開發(fā)了2000萬(wàn)平方米的住宅用地規(guī)劃，加上輕軌建設(shè)，湖東將成為未來(lái)居民住宅包括投資的最佳區(qū)域。”
投資客尚未大規(guī)模出現(xiàn)
市場(chǎng)回暖還需時(shí)日
在蘇州各種樓市利好的背景下，許多人認(rèn)為，前不久出現(xiàn)的樓市小陽(yáng)春即是樓市回暖的信號(hào)，甚至有人認(rèn)為，蘇州樓市已經(jīng)回暖。那么，目前的蘇州樓市是否真的已經(jīng)回暖？專家認(rèn)為，目前蘇州樓市中起主導(dǎo)作用的還是剛性需求，盡管有小部炒家的積極參與，但終究不能成為主力。
蘇州新明陽(yáng)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理潘霞鳴認(rèn)為，“有投資者進(jìn)入就預(yù)示著牛市的開始”，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)這也是金融危機(jī)中的難得機(jī)遇。但是短期內(nèi)個(gè)別投資案例對(duì)整體樓市影響甚微，因?yàn)橛幸欢ㄙY產(chǎn)的人才會(huì)考慮資產(chǎn)保值問(wèn)題，而多數(shù)投資客更多考慮的還是收益而非保值，因此短期內(nèi)拉動(dòng)樓市交投的仍將以自住和改善型需求為主。蘇州會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大量投資者入市，市場(chǎng)瘋狂要等待下一波行情了。潘霞鳴表示，經(jīng)過(guò)一年多的樓市調(diào)整，購(gòu)房者預(yù)期正逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變，其購(gòu)房需求價(jià)格彈性也逐步增大，略微的價(jià)格變化對(duì)需求方的影響將較為明顯，現(xiàn)在的投資客都相當(dāng)理性。市場(chǎng)重回前兩年火爆局面可能性非常小，在經(jīng)歷熊市洗禮后，市場(chǎng)格局已被扭轉(zhuǎn)，“一天一個(gè)價(jià)”的時(shí)代短期不會(huì)有。
“我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在還不是投資的最好時(shí)機(jī)，因?yàn)楦黜?xiàng)稅收政策還是很重，部分開發(fā)商的優(yōu)惠空間已經(jīng)被這部分稅收所填滿。”她同時(shí)認(rèn)為，在目前市場(chǎng)不明朗不穩(wěn)定的前提下，選擇長(zhǎng)線投資是比較合適的，且最短投資時(shí)間在五年以上。“短期炒房在目前形勢(shì)下來(lái)看并不明智。”