2008年12月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會議將二手房營業(yè)稅免稅年限由5年改為2年，這一政策對二手房市場來說無疑是“重磅”級利好。長期以來由于購置門檻高而鮮有人問津的二手房似乎一下子成了“香餑餑”，特別是所謂的“次新房”，已經(jīng)成為了本季度樓市當之無愧的主角。
據(jù)記者了解，近兩個月蘇州各大中介“次新房”掛牌、成交量激增，出現(xiàn)了前所未有的火爆場面。面對這一樓市新熱點，專家表示，次新房暫時火爆只能對二手房成交量起一定的促進作用，對未來房價上升影響不大。
2-4月“次新房”大量掛牌上市
園區(qū)白領(lǐng)馮先生兩年前就打算為自己和家人在湖西換購一套大面積住宅，無奈2007年房價居高不下，讓馮先生一再望而卻步。一直到去年年底，新的營業(yè)稅政策令他頗為興奮。在此之前，未過五年的二手房需要繳納高昂的營業(yè)稅，加上中介費以及其他雜費，所需費用往往超過房屋總價的10%。因此馮先生一直回避那些需要繳納高昂稅費的“次新房”，主要將目標鎖定在一手房上。新政策的出臺大大改變了他的思維，馮先生于上個月在園區(qū)一家中介公司買到了一套價格相當優(yōu)惠的湖景房。
馮先生算了筆帳，房齡在2年左右的房子一般都比較新，如果去掉5.5%的營業(yè)稅，雜費總額已經(jīng)大為下降。此外新房需要繳納維修基金，價格往往較二手房貴，因此他在考察了近期的市場后果斷出手，終于淘到這套滿意的住宅。
同樣在園區(qū)湖東一些中介公司記者看到，次新房掛牌、成交都十分火爆，一些房產(chǎn)經(jīng)紀已經(jīng)開始根據(jù)這一政策精選一些房產(chǎn)證超過2年但未超過5年的“次新房”推薦給客戶，而潛在客戶對這些房源的興趣明顯增加。
記者觀察，一些房產(chǎn)證超過2年的“次新房”免營業(yè)稅之后與一手房價格拉開了差距，以湖西高檔住宅小區(qū)金湖灣為例，2008年一手的金湖灣湖景公寓叫價13000元/平方米，而金湖灣二手房價格也是12000多元/平方米，加上中介費及稅費，二手房價格與一手房價格差不多。而自2008年年底，滿2年免征營業(yè)稅政策出臺后，金湖灣滿2年的物業(yè)的二手成交價就減少了5.5%，二手房價相對于一手房價有明顯降低，現(xiàn)在在二手房市場有賣家掛出了8500元/平方米的超低價格。
價格斷檔搶占新房市場
“有沒有橄欖灣的二手房？”與很多年輕置業(yè)者首選新房不同，剛剛大學(xué)畢業(yè)的劉先生最近格外關(guān)注起2005-2007年交付的這批房源。他認為，這類房源相比新房存在很多優(yōu)勢。
記者粗略統(tǒng)計了一下劉先生關(guān)注的這批房源，發(fā)現(xiàn)園區(qū)近年來具有兩年左右房齡的樓盤還真不少。除了幾年前比較熱的湖濱一號、新創(chuàng)理想城、億城新天地、金湖灣外，這兩年剛剛交付的雅戈爾未來城、東湖林語、南山巴黎印象等也都榜上有名。很多大中介甚至為了方便選購次新房的客戶，專門將次新房房源歸成一類列了出來。
“我愛我家”的工作人員介紹介紹，在他們公司，次新房的房源已占整個房源的四成，成交量也占45%左右。相比去年下半年，次新房市場已明顯升溫。
為什么次新房會越來越受寵，甚至有壓過新房的勢頭呢？我愛我家企劃部衣秀春認為，從目前蘇州市場供應(yīng)情況看，隨著市民二次購房、投資性購房行為的不斷涌現(xiàn)，一些2005-2007年建成、成色較新的商品房進入二手房市場。雖然這些次新房的價格也隨商品房同步上揚，但總體而言，在同一區(qū)域，二手房價格還是與新房在售價上存在一定的差距。
據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)反映，同地段的新房與二手房價格相比，其價格落差往往在每平方米300-500元左右，因此以實惠的價格購買一套次新房，居住繁華地段的夙愿還是能夠?qū)崿F(xiàn)的。
而蘇州大學(xué)商學(xué)院教授給出了這樣的解釋：近兩年園區(qū)、市中心高價樓盤層出不窮，價格扶搖直上，甚至拉升了整體的樓價指數(shù)。而園區(qū)、市中心較高品質(zhì)的次新房，建成時間不長，房型、小區(qū)環(huán)境、配套服務(wù)都相對成熟起來，盡管比當初購買的原價上漲了不少，但相比一手房價格依然便宜。這個價位，在時下的新建樓盤中幾乎是個斷檔，而針對某些對園區(qū)、市中心情有獨鐘的購房者來說，是完全能夠接受和承受的，因此這類房源特別受追捧。加上去年年底新政出臺和優(yōu)惠的房貸新政共同作用，有效地帶動了消費者置業(yè)需求的釋放。
“二手房本身在價格、地理位置及配套等多方面具有顯著的購買優(yōu)勢，與新房相比，次新房的優(yōu)勢則更為明顯。目前的大部分次新房都在交通便利、社區(qū)配套完善的區(qū)域。該類房源裝修較新，消費者買房后便可以直接入住，現(xiàn)房供應(yīng)規(guī)避了諸多購房風(fēng)險。”沈教授一語道破。
次新房沖擊有限，二手房房價難上揚
盡管目前蘇州市場的次新房被炒得紅紅火火，但是兆豐不動產(chǎn)董事長楊肇鋒分析認為，次新房一時的火爆并不能改變整個二手房市場的未來的價格走勢。楊肇鋒博士分析說，“次新房目前的確有成交量大幅上升的趨勢，然而大部分的二手房賣家只是希望能把房屋順利賣出去，并不希望帶來漲價等一系列后續(xù)影響。”
而蘇大商學(xué)院教授表示，營業(yè)稅免稅年限的縮短將造成大量的“次新房”受到買家青睞，這可能搶奪一手市場的潛在客戶，因此對于一手房市場來說會造成一定的沖擊。而對于二手房市場來說可能會推動市場的成交量上升，但難以推動房價重新上漲。目前，盡管“次新房”對于自住購房者來說好處不少，房屋品質(zhì)、周邊環(huán)境及其配套一目了然。“但我認為，對于那些準備接手‘次新房’的投資者來說，投資仍需謹慎。”
名詞解釋：
“新二手房”：也稱“次新房”，是指年代較新的二手房或空置房，通常是指竣工后房齡在三年之內(nèi)的房屋，其中涵蓋一部分尾房、債權(quán)房等空置房，也包含入住時間較短再次上市交易的二手房。