“真假小陽(yáng)春”的爭(zhēng)論尚未停止，“樓市泡沫論”又引發(fā)了市場(chǎng)的擔(dān)憂。
成交量的迅速增大和部分地區(qū)房?jī)r(jià)的上升，讓春節(jié)后的樓市步入“小陽(yáng)春”，但是就在“小陽(yáng)春”萌芽的過(guò)程中，有人認(rèn)為樓市泡沫已經(jīng)浮現(xiàn)。這究竟是危言聳聽(tīng)還是理性思考？
中國(guó)國(guó)情與發(fā)展研究所研究員清議、國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石、北京天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)柴志坤、凱德置地環(huán)渤海區(qū)總經(jīng)理毛大慶5月28日做客北京電視臺(tái)《財(cái)經(jīng)5連發(fā)》，與主持人長(zhǎng)盛一起解析中國(guó)房市的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)。
剛性需求不是泡沫
對(duì)于“泡沫”的定義，專家們發(fā)表了自己的見(jiàn)解。金巖石認(rèn)為，那是現(xiàn)代社會(huì)的一種財(cái)富形態(tài)。“泡沫多了，就想擠它，泡沫少了，又會(huì)想它，愛(ài)之深責(zé)之切，其實(shí)泡沫永遠(yuǎn)和我們形影相隨。”
清議認(rèn)為當(dāng)價(jià)格持續(xù)上漲，并超過(guò)市場(chǎng)供求關(guān)系的承受能力時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)泡沫，這也意味著整體經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)減速。
毛大慶認(rèn)為，從2007年下半年及2008年全年，國(guó)家各方面宏觀調(diào)控都是為了努力將泡沫減少，再加上國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不利，兩個(gè)因素疊加在一起，使得2008年下半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)頹勢(shì)。
從2008年下半年到2009年年初，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始調(diào)價(jià)，房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)跳水，大家都說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到一個(gè)理性狀態(tài)。2009年第一季度末所謂的“小陽(yáng)春”，是壓抑了一年多的剛性需求集中爆發(fā)的表現(xiàn)，還談不上泡沫時(shí)代來(lái)臨。
柴志坤也贊同毛大慶的觀點(diǎn)，他認(rèn)為可以從三個(gè)角度來(lái)分析“泡沫”。第一個(gè)是需求，第二個(gè)是支付能力，第三個(gè)是成本。
首先因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，城市化速度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整速度快，由此帶來(lái)了巨大的需求，這是買方在吹泡泡；其次，從1996年到2008年，國(guó)民收入和商品房售價(jià)的比例，大概是在5.5到7.5這個(gè)范圍之內(nèi)，這是賣方在吹泡泡，爭(zhēng)取吹到買房者能接受的上限；再次就是成本，其實(shí)成本是很多消費(fèi)者，包括一些專家很關(guān)心的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)到底有多少？其實(shí)這個(gè)數(shù)字很容易找到，上市公司的報(bào)表中都可以看到企業(yè)的利潤(rùn)，市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)應(yīng)該在百分之十幾。
柴志坤還表示，2008年的調(diào)整，讓大家有機(jī)會(huì)去反思很多問(wèn)題。今年一季度市場(chǎng)的反彈，說(shuō)明好產(chǎn)品還是有銷路的。同時(shí)，目前開(kāi)始買房的消費(fèi)者，其行為比2007年理性了很多，他們很清楚自己要買什么，也很清楚好產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)是什么，這和2007年以前有很大不同。作為開(kāi)發(fā)商，企業(yè)運(yùn)作和開(kāi)發(fā)的行為也更理性了，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商在集中精力做產(chǎn)品，而不是收地或者融資。
有投資就有泡沫
毛大慶認(rèn)為，泡沫是指資產(chǎn)價(jià)格偏離了它應(yīng)有的價(jià)值，現(xiàn)在價(jià)格的構(gòu)成中，剛性的東西非常明顯。目前賣的房子，90%都在去庫(kù)存化的過(guò)程中，這些房子的土地價(jià)格是前5年左右形成的，現(xiàn)在的問(wèn)題是土地價(jià)格是不是過(guò)高了。
他還認(rèn)為，從目前來(lái)看，土地價(jià)格加上微利所構(gòu)成的房?jī)r(jià)，是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都難以逃脫的框架。2007年的房?jī)r(jià)中，除了開(kāi)發(fā)商提價(jià)和一些超額利潤(rùn)以外，土地的高額拍賣是構(gòu)成當(dāng)時(shí)價(jià)格的重要因素。
土地高額拍賣是如何產(chǎn)生的？因?yàn)槌鞘锌臻g有限，土地在城市中是不可再生資源。如果城市化發(fā)展長(zhǎng)期不均衡，土地價(jià)格還是會(huì)上漲。
對(duì)于在有限城市空間內(nèi)的剛性需求，柴志坤認(rèn)為，房地產(chǎn)這種產(chǎn)品具有雙重屬性，它既有消費(fèi)品屬性，也有投資品屬性，一旦有投資品屬性，就很難界定是投資還是剛性需求。只要有投資成分，就不可能一點(diǎn)兒泡沫都沒(méi)有，關(guān)鍵是看泡沫有多大。
金巖石分析道，美國(guó)的房地產(chǎn)有三種需求，一種是消費(fèi)需求，一種是投資需求，一種是經(jīng)營(yíng)需求。經(jīng)營(yíng)需求對(duì)應(yīng)的是租賃業(yè)，消費(fèi)需求對(duì)應(yīng)的是自住，投資需求對(duì)應(yīng)的是股市、房市的互動(dòng)。剛性需求指的是消費(fèi)需求，不應(yīng)該把投資需求算進(jìn)去。
投資回報(bào)不固定
對(duì)于很多學(xué)者提出的所謂房?jī)r(jià)和收入比例問(wèn)題，清議認(rèn)為這對(duì)于房地產(chǎn)毫無(wú)意義，因?yàn)橘I房的實(shí)際上是少數(shù)人。
最近三年，世界新誕生的千萬(wàn)富翁有80%在中國(guó)，中國(guó)處在一個(gè)收入極不均衡的狀態(tài)，不能夠指望讓所有人都通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)解決居住問(wèn)題。中國(guó)的住房，有50%是靠商品房來(lái)解決，這種做法在發(fā)達(dá)國(guó)家都很困難，政府應(yīng)該通過(guò)政策性保障來(lái)解決問(wèn)題。
柴志坤認(rèn)為，從需求的角度來(lái)看，目前市場(chǎng)確實(shí)比2008年、2007年，有大幅度的回落。
從長(zhǎng)期來(lái)看，不得不考慮兩個(gè)問(wèn)題：一是如何判斷你所在的區(qū)域的價(jià)值，房地產(chǎn)有一個(gè)黃金定律，就是位置，隨著城市化的發(fā)展，城市功能的改變降低了交易成本；二是細(xì)化收益分配，基本上可以判斷，除去短期的波動(dòng)外，整體下降的可能性很小。
金巖石表示，房地產(chǎn)不是做土地生意的，土地不是稀缺資源，房地產(chǎn)是做空間生意的，是調(diào)節(jié)、分配社會(huì)財(cái)富的工具。對(duì)于房地產(chǎn)投資的回報(bào)，金巖石認(rèn)為，從長(zhǎng)期看并不是固定的，多數(shù)房子好似攤煎餅，越攤越薄，只有少數(shù)情況是攤面包，可以發(fā)起來(lái)。
清議表示，買房子是一個(gè)長(zhǎng)期行為，不要去過(guò)分關(guān)注眼前的情況，而是要著眼于未來(lái)，很多決策回過(guò)頭來(lái)看的話都可能是正確的。