近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將對(duì)40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查的消息，觸動(dòng)了很多人的敏感神經(jīng)：國(guó)家是否要出臺(tái)政策？房?jī)r(jià)是否會(huì)隨之波動(dòng)？……各種猜想隨之而來(lái)。為何一條消息會(huì)帶來(lái)如此大的沖擊波？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局首次摸底住房成本引發(fā)關(guān)注
根據(jù)此前媒體的報(bào)道，本次調(diào)查的主要內(nèi)容，一是調(diào)查樣本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本情況、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等；二是調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成情況。調(diào)查范圍和對(duì)象為包括北京、上海、廣州、杭州、無(wú)錫在內(nèi)的40個(gè)重點(diǎn)城市中部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及其2008年1月到2009年4月有銷(xiāo)售活動(dòng)的商品住宅樓盤(pán)項(xiàng)目。
知情人士表示，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成中，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局要求在此次調(diào)查中摸清項(xiàng)目土地費(fèi)用、城市基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、項(xiàng)目建造費(fèi)用、項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用和各項(xiàng)稅費(fèi)、項(xiàng)目總建筑面積和項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入，而這些正是目前的房地產(chǎn)常規(guī)統(tǒng)計(jì)制度還無(wú)法全面、詳細(xì)覆蓋的統(tǒng)計(jì)信息。
由于涉及敏感的住房成本問(wèn)題，因此國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查結(jié)果還沒(méi)出來(lái)，單單一條消息就已引起各方的關(guān)注。有網(wǎng)友認(rèn)為，調(diào)查不能以企業(yè)提供數(shù)據(jù)為主，數(shù)據(jù)中有很多水分，為了逃稅，少繳稅，很多房地產(chǎn)企業(yè)弄虛作假，虛增成本與費(fèi)用，利潤(rùn)大多不實(shí)。也有網(wǎng)友表示，任何統(tǒng)計(jì)調(diào)查都可能出現(xiàn)這樣的疏漏，有摸底總比沒(méi)有強(qiáng)，至少它為開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)提供了參照體系。
近期住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員表示，由于擔(dān)憂樓市持續(xù)回暖，房?jī)r(jià)可能“漲速失控”，目前情況下不會(huì)再出臺(tái)刺激性政策。有的網(wǎng)友還據(jù)此猜測(cè)，可能現(xiàn)在處于樓市政策的空當(dāng)期，非常適合進(jìn)行調(diào)查研究，而調(diào)研的結(jié)果正好可以為下一步的樓市政策醞釀方向。
而據(jù)知情人士透露，本次國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的目的就是通過(guò)調(diào)查商品房開(kāi)發(fā)土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、管理費(fèi)用、各種稅費(fèi)以及構(gòu)成情況，全面了解房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。
房?jī)r(jià)虛高的原因是成本構(gòu)成不合理？
目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在國(guó)內(nèi)幾乎是個(gè)謎題，公眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格虛高得厲害，開(kāi)發(fā)商們從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中攫取了超常的暴利。
然而很多開(kāi)發(fā)商們認(rèn)為現(xiàn)在土地成本過(guò)高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)并不豐厚。萬(wàn)通地產(chǎn)[9.66-2.03%]董事局主席馮侖則說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%；北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)過(guò)去幾年平均的行業(yè)利潤(rùn)率大概只有8%。
記者采訪了上海某熱銷(xiāo)大型樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，這個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)為每平方米18000元。“別看我們的報(bào)價(jià)高，其實(shí)賺得并不多。”開(kāi)發(fā)商表示，該樓盤(pán)建安成本每平方米就要4800元，其它成本還包括銀行利息、銷(xiāo)售成本、各種稅費(fèi)等，而土地成本在各項(xiàng)成本中占有很大比例，這個(gè)樓盤(pán)是2002年拿地的，因此利潤(rùn)可觀，如果是2006年、2007年拿地，以現(xiàn)在的價(jià)格銷(xiāo)售說(shuō)不定還會(huì)虧損。
這位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，以他的感覺(jué)，開(kāi)發(fā)商每賺1元錢(qián)，4毛多是自己的，5毛多都作為土地出讓金和稅收歸于政府。就他的觀點(diǎn)，房?jī)r(jià)合理的構(gòu)成應(yīng)該是地價(jià)、造價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)和稅前利潤(rùn)各占1/3，這樣地方政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者的利益能夠得到較好的平衡。但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，土地成本過(guò)高導(dǎo)致了平衡無(wú)法建立，以上海為例，據(jù)他估算，上海外環(huán)以外，土地成本約占開(kāi)發(fā)總成本的20%-30%，內(nèi)外環(huán)之間的成本占比約為50%，而中心區(qū)的成本占比可高達(dá)60%。
當(dāng)然，這種說(shuō)法并不能得到大多數(shù)公眾的認(rèn)可。很多人認(rèn)為，房地產(chǎn)是不折不扣的暴利行業(yè)。2005年，福州市的物價(jià)部門(mén)曾經(jīng)嘗試對(duì)該市市區(qū)商品房社會(huì)平均成本的測(cè)算，當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率平均為50%，最低的為20%，最高的為90%。
從滬深兩市40多家房地產(chǎn)上市公司的年報(bào)來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)不景氣的2008年，房地產(chǎn)公司平均凈利潤(rùn)率仍然高達(dá)20%，最高達(dá)61.64%。
有專家認(rèn)為，之所以在房?jī)r(jià)是否過(guò)高、開(kāi)發(fā)商是否暴利、房?jī)r(jià)成本是否合理等諸多問(wèn)題存在爭(zhēng)議，一個(gè)重要原因就是當(dāng)前的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)還無(wú)法全面、詳細(xì)地提供商品房開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成等信息，房地產(chǎn)定價(jià)缺乏客觀的參照標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)是否合理因而也就無(wú)從判斷。
專家：成本摸底有利于樓市宏觀調(diào)控
據(jù)悉，此次調(diào)查以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局各調(diào)查總隊(duì)為主負(fù)責(zé)組織實(shí)施，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的安排，在5月中旬布置該項(xiàng)任務(wù)后，各地調(diào)查總隊(duì)需要在6月15日前報(bào)送調(diào)查資料。這意味著國(guó)家統(tǒng)計(jì)局這次備受關(guān)注的房地產(chǎn)摸底調(diào)查很快就會(huì)有結(jié)果。
“這么一條消息引發(fā)如此之多的猜測(cè)和聯(lián)想，說(shuō)明了房?jī)r(jià)在民生問(wèn)題中的重要位置。”深圳市社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說(shuō)，不管結(jié)果如何，它提供了一套參照系，總體上有利于當(dāng)前樓市的宏觀調(diào)控。
高海燕說(shuō)，宏觀調(diào)控最根本的是要調(diào)節(jié)地方政府、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者三者之間的利益博弈。從這個(gè)角度看，目前的思路應(yīng)該有二：一是摸底調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，也就是開(kāi)發(fā)商的成本；另一方面，地方政府也應(yīng)該主動(dòng)公開(kāi)財(cái)政收入、土地出讓收入、房地產(chǎn)稅費(fèi)等內(nèi)容，這樣才能回應(yīng)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的關(guān)切，才有可能真正揭開(kāi)房?jī)r(jià)的成本構(gòu)成，促使房產(chǎn)企業(yè)在公開(kāi)透明的房產(chǎn)市場(chǎng)中積極履行社會(huì)責(zé)任。