近期中國樓市的信息，有如霧里看花：一些地方媒體不斷報道“樓市回暖”、“房價回升，持續(xù)上漲”、“樓市進入黃金期”等等消息，而一些全國性媒體卻發(fā)表“一二線城市房市經(jīng)過春節(jié)前后短暫‘小陽春’后又已走疲，量價下滑”、“5月份北京樓市成交量驟降14%”之類的新聞。到底誰講的可信？近日，本報記者就此采訪了對我國房地產(chǎn)市場有過深入研究的著名學者羊慧明。
“小陽春”不等于樓市反轉
記者：今年春節(jié)前后內地樓市出現(xiàn)交易量放大，部分城市還出現(xiàn)房價止跌小幅反彈的“小陽春”，您怎么看待這種現(xiàn)象？
羊慧明：所謂“樓市回升”、“房價持續(xù)上漲”等言論，在很大程度上是以開發(fā)商、經(jīng)紀公司、地方政府的房地產(chǎn)部門和房地產(chǎn)媒體為核心的房地產(chǎn)利益集團的人為做市虛炒，企圖誘使人們去買漲炒房。這種虛炒的“升勢”是不可持續(xù)的。
原因無非是：經(jīng)過一年多時間的調整，一二線城市樓市交易量持續(xù)下滑，到去年夏天主要城市房屋成交量下滑超過50%，一些城市房價下跌超過30%，深圳房價較高峰時期跌去50%以上，到去年秋天，樓市已跌入谷底的冷凍狀態(tài)。而自住型的剛性需求仍在，一些觀望了很久等著抄底的自住型購房者在春節(jié)前后出手，屬于剛性需求短暫集中釋放。所以出現(xiàn)交易量迅速放大，但這種自住型的需求是有限的，且主要以35歲以下年輕人為主，主要是購買中小戶型。即便有少量改善型住房需求，相對于龐大的存量，也不可能改變供大于求的市場狀況。
今年初中國房地產(chǎn)協(xié)會公布的存量房為1.4億平方米，這個數(shù)字是大大縮了水的。2004年房協(xié)公布的存量房也是1.2億平方米，經(jīng)過5年房地產(chǎn)市場擴張了1倍以上，存量房才增加2000萬平方米，這可能嗎？如果真是這樣，那應該說我們的樓市非常健康。但立場客觀的學者指出，內地樓市的存量房高達20億平方米。去年上半年內地房地產(chǎn)開工量就達23億平方米，這還不包括小產(chǎn)權房。
我國樓市還有一大“中國特色”的奇觀：許多炒房者一人買幾套、幾十套甚至上百套房，扔在那兒不裝修、不使用，只等房價漲了炒賣，這實際上也是一種存量轉移，而且數(shù)量驚人。一線大城市高檔樓盤有差不多一半是不亮燈的“鬼屋”，全國少說也有幾億平方米。加上開發(fā)商沒賣掉的約20億平方米，如此龐大的存量，在一兩年內是很難消化的，眼下樓市怎么可能反轉？除非又誘使全民去炒房，但那對中國經(jīng)濟的破壞性將是災難性的。
炒作做市實質是商業(yè)欺詐
記者：北京、上海、杭州等一線城市的房市，還沒有經(jīng)過充分調整，卻在今年初迅速“回升”，這的確讓人感到意外。對此您有何見解？
羊慧明：這是一種人為制造的虛假繁榮。據(jù)調查，一是開發(fā)商、經(jīng)紀商虛報成交量、成交價；二是人為做市，請人“排隊”“搶房”當房托，上海、成都、北京、杭州等城市都爆出開發(fā)商請大量房托排隊炒樓的丑聞；三是開發(fā)商通過假按揭騙貨，自買自抬房價，制造“漲”市，隨后北京、上海、杭州、成都等城市都出現(xiàn)大量退房，北京的退房率超過30%，杭州還出現(xiàn)億元大單退房，結果被爆是開發(fā)商自買自賣；四是收買地方媒體特別是房地產(chǎn)專業(yè)媒體，發(fā)布虛假有償新聞，制造房價上漲輿論；五是通過一些利益相關的房地產(chǎn)經(jīng)紀人、專家、學者之口，唱漲房市。“利益集團”清楚，要想迅速消化龐大的存量，還能賣個好價錢，謀求利益最大化，只有制造上漲的氛圍，誘使更多的人去炒房。
按理，提供虛假交易信息，甚至雇人排隊當房托制造“搶房”氛圍，通過假按揭騙貸自買自賣抬高房價，都屬于明目張膽的商業(yè)欺詐。但有人以“市場經(jīng)濟”為借口，把此類行為視為天經(jīng)地義。事實上，在完全市場經(jīng)濟體，這些行為只要沾上一條，就會受嚴厲處罰。2005年，上海也處罰過雇人排隊當房托，提供虛假交易信息的萬邦地產(chǎn)，但實際上是政不治眾。地方房地產(chǎn)管理部門為了當?shù)胤康禺a(chǎn)商的利益，對愈演愈烈的房地產(chǎn)市場種種商業(yè)欺詐睜只眼閉只眼。尤其是去年房地產(chǎn)市場下滑以來，地方政府的主要土地財政來源受影響，為讓房地產(chǎn)回升，在對房地產(chǎn)市場監(jiān)管上更加寬松、縱容，甚至一些地方的房地產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)協(xié)會公然幫助開發(fā)商造假炒作。但是，市場可以被欺騙于一時，但不可能長久被操縱。違背市場原則，終歸是要受懲罰的。
內地房價不可能迅速回升
記者：近來高盛、摩根大通等國際投行表示看好中國樓市，說中國樓市將長期上升。您如何評價這些言論？
羊慧明：高盛、摩根大通這些投行一邊唱漲中國樓市，一邊卻在大舉拋售中國物業(yè)。對這些國際金融大鱷的論調，我們不要迷信。他們的唱法離不開自身利益。而且，他們的判斷有時也讓人大跌眼鏡。比如，2008初年中國樓市極度狂熱調整隱憂已現(xiàn)時，大摩卻在高位“橫掃滬上寫字樓”，這給哄抬樓市者提供了重量級依據(jù)。實際上，大摩對中國物業(yè)的投資是失敗的，即便不是他們的中國區(qū)高管出賣公司利益，也是對市場判斷的弱智。
北京、上海的地價、房價高得離譜，在沒進行充分調整價值回歸的情況下，不可能快速復蘇。如果有人試圖虛炒樓市“回升”來制造又一輪全民炒房熱，以達到利益最大化的目的，那只能是一廂情愿。如果真的炒出京、滬樓價再度快速上漲，那決不是經(jīng)濟“回暖”的喜訊，而是又一輪泡沫破滅的開始，中國經(jīng)濟將難逃第二次探底，出現(xiàn)比這一輪更可怕的危機。這是我們必須警惕的。