與千家萬戶切身利益密切相關(guān)的物業(yè)稅開征問題,最近成為最受關(guān)注的焦點。
5月25日,國務院在其網(wǎng)站上發(fā)布《國務院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》,透露出物業(yè)稅將在今年研究開征的重要信息。
《通知》中對物業(yè)稅的具體表述是:“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅,以上工作由財政部、稅務總局、發(fā)改委、建設部負責”。此次國務院不但提出了研究開征物業(yè)稅的具體時間——今年內(nèi),而且還明確了四大具體實施部門,這說明與以往的試探性討論不同,這次研究開征物業(yè)稅確實進入了政府的決策日程。
為何征收物業(yè)稅
所謂物業(yè)稅,在不同國家有不同稱謂,有的稱“財產(chǎn)稅”,有的稱“地產(chǎn)稅”,還有的稱“固定資產(chǎn)稅”或“不動產(chǎn)稅”。主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后,沿線的房產(chǎn)價格就會隨之提高,相應地,物業(yè)稅也要提高。
從理論上說,物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅,是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此,首先政府必須尊重國民的財產(chǎn),并為之提供保護;然后,作為一種對應,國民必須繳納一定的稅收,以保證政府相應的支出。物業(yè)稅是政府以政權(quán)強制力,對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補償政府提供公共品的費用。
目前,世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。以發(fā)達國家為參照,物業(yè)稅在國家稅賦結(jié)構(gòu)中,是與消費稅、所得稅并存的三大支柱之一。征收物業(yè)稅,一方面可以讓政府在土地出讓后,有源源不斷的財力來提供公共服務,改善居住環(huán)境;另一方面,可以在調(diào)節(jié)居民收入分配方面發(fā)揮重要作用。在中國當前形式下,開征物業(yè)稅還被認為有一個明確的政策指向,即加大過多持有住房的成本,降低房產(chǎn)交易成本,促進房屋流通,打壓過度的商品房投資、投機行為,擠出房地產(chǎn)泡沫。
不過在中國,在保有環(huán)節(jié)支付的物業(yè)稅雖然一直沒有正式開征,實際上卻在交易環(huán)節(jié)直接由開發(fā)商以土地出讓金的形式一次性支付給政府了。因此中國開征物業(yè)稅,也可以簡單地理解為“把本來一次性繳納70年的土地出讓金分成70年來征收”。
只聞樓梯響不見有人來
早在2003年中共中央十六屆三中全會上,開征物業(yè)稅就被提上了議事日程。同年,國稅總局和財政部在我國十個城市開始試點實施物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”運行,似乎房地產(chǎn)稅費改革已成定局,物業(yè)稅出臺箭在弦上。然而沒有想到的是,此后6年間,雖然物業(yè)稅也經(jīng)過多次不間斷的討論,但由于立法、技術(shù)、評估等爭議不斷,所以一直未正式開征。
首先,物業(yè)稅作為一種新的稅種,必須首先經(jīng)過立法程序。2007年10月18日,國家稅務總局新聞負責人馬方明明確表示,物業(yè)稅屬于地方稅種,其開征等事宜都是由全國人大常委會立法來決定,國家稅務總局只是執(zhí)行機構(gòu),不可能自己制定征收的時間表。全國人大常委會新聞局人士同期表示,根據(jù)約定俗成的立法程序,先要有相關(guān)部門提出立法議案,才能進入立法計劃,“目前(2007年)國家稅務總局仍沒有物業(yè)稅方面的立法議案。”而根據(jù)慣例,即使物業(yè)稅進入立法計劃,物業(yè)稅相關(guān)準備工作也需要兩年左右,這意味著,就算現(xiàn)在正式開始研究開征物業(yè)稅,物業(yè)稅也不可能很快實施。
那為何物業(yè)稅至今未列入立法程序呢?
資深財經(jīng)評論員時寒冰認為,這與我國現(xiàn)實條件的制約有關(guān)。根據(jù)目前物業(yè)稅的大致框架,要把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并成為物業(yè)稅,但這一過程非常復雜,操作難度非常大。這些稅費有的在開發(fā)或流通環(huán)節(jié),要向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,有的稅費可能還會與物業(yè)稅重疊,而這恰是開征物業(yè)稅必須要解決的問題。所以物業(yè)稅的開征意味著相關(guān)稅制的綜合配套改革,開征之前,必須厘清它與現(xiàn)有稅租費的關(guān)系。而目前,涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅租費數(shù)以百計,分屬幾十個部門,整合難度可想而知。
另外信息因素也是制約物業(yè)稅開征的一大原因。2008年初,國稅總局相關(guān)負責人就表示,正在進行“房地產(chǎn)模擬評稅試點”的北京等城市在近兩年內(nèi)都不可能開征物業(yè)稅。理由是物業(yè)稅涉及的方面太多,“現(xiàn)在房地產(chǎn)部門、金融部門和稅務部門都沒有完全聯(lián)網(wǎng),根本無法進行信息共享,開征物業(yè)稅從何談起?”
因此有不少專家表示,國務院的通知只是原則性的指示,目前關(guān)于物業(yè)稅稅率、起征點、何時實施等關(guān)鍵信息尚無確切消息,究竟是從第一套房開始征,還是從第二套房起征等也不確定。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭日前接受媒體采訪時說,土地出讓金由費改稅是大勢所趨,也是合理的,但此事涉及相關(guān)政府部門利益,操作起來難度相當大。物業(yè)稅尚處在探索階段,具體何時開征尚無明確時間表。
相關(guān)鏈接:世界各國的物業(yè)稅
依據(jù)國際慣例,物業(yè)稅多屬于地方稅,是國家財政穩(wěn)定而重要的來源??v觀全球,征收物業(yè)稅的目的可以分為兩大類:第一類是為了提高土地和房產(chǎn)的使用效率,防止各類投機行為,例如,韓國、法國等;第二類是為了增加政府財源,改善公共福利,例如,美國、加拿大等。還有一些國家和地區(qū)征收物業(yè)稅的目的綜合了上述二類,例如,日本、香港特區(qū)等。
其他國家或地區(qū)物業(yè)稅征收標準
中國香港如房地產(chǎn)作出租用途,則每年需繳納該年租金收入的15%為物業(yè)稅。
中國臺灣144平方米以上的房源,每年收取的物業(yè)費為房屋市場價的0.8%-1.5%。
新加坡自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是房價的4%,其他類型房產(chǎn)的物業(yè)稅率為10%。
日本市價150萬日元以上的房產(chǎn),每年征收房價1.4%的固定資產(chǎn)稅。
加拿大每年要繳納約為房價2%的固定資產(chǎn)稅。
美國目前美國的50個州都征收不動產(chǎn)稅,但各州和地方政府的不動產(chǎn)稅率不同,大約平均為每年1%到3%。
法國每年按房屋的公平市場價繳納3%的不動產(chǎn)稅。
奧地利每年根據(jù)評估價值的1%繳納不動產(chǎn)稅。如果土地沒有建造房屋,根據(jù)土地的評估價值再繳納1%不動產(chǎn)稅。