專家分析認(rèn)為，建設(shè)部公布《房屋登記辦法(征求意見稿)》明確了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，將為所有者提供保衛(wèi)自己產(chǎn)權(quán)的證明資料。
建設(shè)部近日公布的《房屋登記辦法(征求意見稿)》(下面簡稱《辦法》)，向公眾征求意見。從征求意見稿來看，《辦法》基本參照《物權(quán)法》的相關(guān)法律規(guī)定，對物業(yè)登記進(jìn)行了明確的界定和說明。按照這部登記辦法，個(gè)人或者其他所有人擁有的不動(dòng)產(chǎn)將擁有明確的權(quán)利保障以及統(tǒng)一的權(quán)利證明。與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記完成之后，也為物業(yè)稅的出臺提供了空間。
今年3月通過的《物權(quán)法》將于10月1日起正式實(shí)施。此前數(shù)月，已經(jīng)有專家多次建議，需要出臺大量的配套法律對《物權(quán)法》正常運(yùn)行服務(wù)，包括對已有法律進(jìn)行修改；出臺新的法律等從而建立相應(yīng)的運(yùn)轉(zhuǎn)體系。
此次《辦法》的出臺，是為了即將實(shí)行的《物權(quán)法》提供保障，按照新通過的《物權(quán)法》中有14個(gè)條文(第9條至第22條)的篇幅，確立了我國不動(dòng)產(chǎn)登記的基本結(jié)構(gòu)。
期房也能進(jìn)行登記
本次《辦法》獨(dú)立成章的“預(yù)告登記”條款指出，不動(dòng)產(chǎn)可以進(jìn)行預(yù)告登記，同時(shí)包括預(yù)售商品房等可以進(jìn)行預(yù)告登記。與此同時(shí)，《辦法》明確了規(guī)定了錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任。
當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處置該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，如果債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記，則預(yù)告登記失效。
《辦法》指出，當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
曾任職于國務(wù)院房改辦的資深學(xué)者武建東指出，新的登記辦法明確了不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，擁有者不但可以擁有不動(dòng)產(chǎn)證明，也同時(shí)可以將其視為金融資產(chǎn)證明，對其進(jìn)行抵押等融資行為，所有權(quán)明確后，為所有者提供了保衛(wèi)自己產(chǎn)權(quán)的證明，提供了沖突糾紛時(shí)的依據(jù)，表明全國100多億平方米的城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)擁有了權(quán)利保障和權(quán)利證明。
與物業(yè)稅銜接
《辦法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記完畢后不進(jìn)行年檢，也不收取年檢費(fèi)用，武建東指出，這一做法事實(shí)上為未來出臺物業(yè)稅提供了空間。所有相關(guān)按年費(fèi)用都將包括在物業(yè)稅中。
實(shí)際上，《物權(quán)法》的出臺本身就給物業(yè)稅開征提供了法律保障。產(chǎn)權(quán)經(jīng)過明確登記之后，未來物業(yè)稅的出臺已經(jīng)成為專業(yè)人士眼中的必然之舉。
目前我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)較多而且雜，而保有成本相對較低，從某種程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。物業(yè)稅的出臺首先可以起到規(guī)范稅收體系的作用；其次，在一定程度上抑制了購房需求，特別是投資和投機(jī)性需求，有助于緩解房地產(chǎn)市場供應(yīng)緊張的局面，抑制房價(jià)的進(jìn)一步上漲；同時(shí)，通過稅收手段的調(diào)整，可以有效調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通住宅、中小套型住宅的供應(yīng)，通過市場化的手段達(dá)到調(diào)控目的。
開征物業(yè)稅重要的意義在于，能夠改變地方政府“以地生財(cái)”的開發(fā)模式。物業(yè)稅作為地稅，一旦征收，以往地方政府從土地出讓中獲得一次性收入的模式，將改變?yōu)榉€(wěn)定的長期收入，因此，它能遏制地方政府過度開發(fā)的熱情、嚴(yán)格審批新增建設(shè)用地，抑制不理性投資，為有效控制房價(jià)大幅上漲提供了保障。
辦法還有待完善
《辦法》第五章中相關(guān)規(guī)定顯示，開發(fā)商在建工程所設(shè)定的抵押權(quán)也在預(yù)約登記范圍之內(nèi)，辦法明確了申請人所必須具備的各種證件條件。
武建東指出，這一規(guī)定的執(zhí)行，實(shí)際上將給開發(fā)商跨地區(qū)、跨市場的在建工程融資提供法律依據(jù)。
雖然目前在建工程抵押融資屬于普遍現(xiàn)象，但沒有這一抵押權(quán)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的全國性的規(guī)定。在建工程一旦能夠擁有房地局部門提供的證明，實(shí)際上促成了貸款人的貸款意向。開發(fā)商融資顯然將變得更為便利。考慮到在建工程融資的風(fēng)險(xiǎn)因素，銀行業(yè)包括銀監(jiān)會(huì)以及中國人民銀行有必要制定相應(yīng)的“在建工程融資有關(guān)管理辦法”等，設(shè)法抑制在建工程的金融風(fēng)險(xiǎn)。
此外，此次征求意見稿只對于國有土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物(以下簡稱房屋)進(jìn)行相應(yīng)登記，沒有包括占全國土地總量大部分的農(nóng)村集體土地。也就是說，辦法涉及的范圍更多是工礦以及城市居民點(diǎn)所占有的3.95億畝上大約110多億平方米不動(dòng)產(chǎn)的登記，而沒有包括范圍更大的集體土地上的接近270億平方米住宅農(nóng)村鎮(zhèn)住宅等建筑物的登記。這一點(diǎn)是需要完善和補(bǔ)充的。