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一套房子的價(jià)值鏈條:開(kāi)發(fā)商凈利潤(rùn)率超過(guò)140%
2009/6/5 9:31:36    http://www.18kuo.com

  剛剛過(guò)去的5月,全國(guó)一線城市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)回暖,除了上海商品住宅成交量創(chuàng)下21個(gè)月以來(lái)的新高,深圳房?jī)r(jià)也在投資客的拉動(dòng)下,同比漲幅為17.6%。

  在高房?jī)r(jià)“壓迫”下的購(gòu)房人憤憤地說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是最暴利的行業(yè);一些開(kāi)發(fā)商則委屈地表示,錢(qián)大部分被政府拿走了。究竟房地產(chǎn)商能從開(kāi)發(fā)房子上賺多少錢(qián)?一位北京地產(chǎn)界資深人士昨天向cbn記者詳解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本和盈利。

  以北京朝陽(yáng)區(qū)一個(gè)商品住宅項(xiàng)目(下稱(chēng)“朝陽(yáng)項(xiàng)目”)為例,這個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約32萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售面積23萬(wàn)平方米。第一次開(kāi)盤(pán)均價(jià)在11000元/平方米(按銷(xiāo)售面積算,以下皆同)左右。這是一個(gè)轉(zhuǎn)手項(xiàng)目,目前開(kāi)發(fā)商通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司從其他企業(yè)獲得了這個(gè)項(xiàng)目,當(dāng)時(shí)核算土地成本在3000元/平方米左右,但由于這種項(xiàng)目不走“招拍掛”程序有點(diǎn)遺留問(wèn)題,在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商又追加了一些拆遷補(bǔ)償,最終土地成本達(dá)3500元/平方米。

  和大多數(shù)北方項(xiàng)目差不多,朝陽(yáng)項(xiàng)目的建安成本在2000元/平方米左右,其花在市政配套方面成本(包括大市政和小市政)約750元/平方米,由于代征綠地較大,且開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)高品質(zhì)的綠化來(lái)提高小區(qū)品質(zhì),以支撐其售價(jià),園林成本約為250元/平方米。

  完全用自有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)有,為達(dá)到高杠桿率,開(kāi)發(fā)商往往愿付出高昂的融資成本。銀行開(kāi)發(fā)貸款占總投入的65%,而占總投入35%的自有資金,其中很大一部分也不是開(kāi)發(fā)商投入的,而是信托或其他資金以資本金投入的形式投入。這些以資本金形式投入的資金,開(kāi)發(fā)商付出的資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了銀行貸款的資金成本。在銀行資金收緊的2008年,年利率可達(dá)到25%~40%,甚至更高。朝陽(yáng)項(xiàng)目的融資成本達(dá)1200元/平方米。另外,銷(xiāo)售費(fèi)用也是項(xiàng)目的成本之一,一般來(lái)說(shuō),一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,全部收入的3%~4%為銷(xiāo)售費(fèi)用。朝陽(yáng)項(xiàng)目在這方面的成本大約為400元/平方米。

  綜合以上各項(xiàng)費(fèi)用,朝陽(yáng)項(xiàng)目的成本達(dá)8100元/平方米,但這些并不是開(kāi)發(fā)商所需要付出的全部成本,開(kāi)發(fā)商還有很多稅要付,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被征收的稅主要有三種,第一種是營(yíng)業(yè)稅及附加,按照銷(xiāo)售收入的5%~5.5%進(jìn)行征收,換句話說(shuō),朝陽(yáng)項(xiàng)目平均到每平方米的營(yíng)業(yè)稅為605元。第二種稅為土地增值稅,土地增值稅是一個(gè)非常特殊的稅種,計(jì)算方式非常復(fù)雜。按照土地增值率的不同,稅率分別為土地增值額30%、40%、50%,甚至60%。土地增值額的大致計(jì)算方式為“收入-開(kāi)發(fā)成本(開(kāi)發(fā)成本=土地、拆遷、建安、市政配套成本合計(jì))×1.3-營(yíng)業(yè)稅”,而土地增值率則等于土地增值額除以開(kāi)發(fā)成本的1.3倍和營(yíng)業(yè)稅之和。幸運(yùn)的是,朝陽(yáng)項(xiàng)目的土地增值率不高,其土地增值稅的稅率可以按照30%的最低稅率計(jì)算。去除各項(xiàng)成本和營(yíng)業(yè)稅,朝陽(yáng)項(xiàng)目的土地增值額為1945元/平方米[11000元-(3500+2000+750+250)×1.3-605元],其平均到每平方米的土地增值稅為584元。第三種稅則是所得稅,按照稅前利潤(rùn)的25%進(jìn)行征收,朝陽(yáng)項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為1711元/平方米(11000-8100-605-584元),則需要繳納的所得稅為428元/平方米。

  綜合三種稅種,朝陽(yáng)項(xiàng)目需要繳納的稅金達(dá)1617元/平方米,結(jié)合項(xiàng)目均價(jià)11000元/平方米,以及各項(xiàng)成本8100元/平方米,開(kāi)發(fā)商最終能剩下的錢(qián)只有1283元/平方米。

  按上面的計(jì)算,開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率為11.7%。但值得注意的是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)高杠桿行業(yè),杠桿之高,很難有其他行業(yè)可匹敵。上述人士介紹,23萬(wàn)平方米的朝陽(yáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的自有資金投入只有2個(gè)億,而不包括各項(xiàng)稅,該項(xiàng)目的總投資額達(dá)18.63個(gè)億??紤]到滾動(dòng)開(kāi)發(fā)因素,該項(xiàng)目需要的資金達(dá)9個(gè)億。折算到每平方米,開(kāi)發(fā)商自有資金投入只有870元/平方米,但最終實(shí)際利潤(rùn)則達(dá)1283元/平方米,實(shí)際凈利潤(rùn)率達(dá)140%。

  當(dāng)然,一個(gè)23萬(wàn)平方米的項(xiàng)目銷(xiāo)售非一日之功,在實(shí)際銷(xiāo)售中,朝陽(yáng)項(xiàng)目已幾次提價(jià),開(kāi)發(fā)商最終凈利潤(rùn)率超過(guò)140%。不過(guò),也由于一個(gè)項(xiàng)目從拿地到售罄往往需要幾年時(shí)間,按4年周期計(jì)算,實(shí)際上開(kāi)發(fā)企業(yè)年投資回報(bào)率是24.5%。

  附表:

   朝陽(yáng)項(xiàng)目的“房子成本及企業(yè)利潤(rùn)”

  (按銷(xiāo)售面積算,下同)

  資料來(lái)源:本報(bào)整理

  首次開(kāi)盤(pán)均價(jià)11000元/平方米

  土地成本3500元/平方米

  建安成本2000元/平方米

  市政配套成本750元/平方米

  園林成本250元/平方米

  融資成本400元/平方米

  各項(xiàng)成本總和8100元/平方米

  稅金1617元/平方米

  開(kāi)發(fā)商自有資金投入870元/平方米

  開(kāi)發(fā)商實(shí)際凈利潤(rùn)率140%

  開(kāi)發(fā)商年投資回報(bào)率24.5%(按4年周期算)

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