棲霞建設(shè)(7.03,-0.11,-1.54%)(600533.sh)今年一季度銷售業(yè)績強(qiáng)勁恢復(fù)的消息，全然被淹沒在撲朔迷離的“退地”風(fēng)波中。這與土地市場重現(xiàn)火爆的背景形成鮮明對比。
4月底，棲霞建設(shè)在2008年的年報中坦言，“解除無錫九棉地塊土地合同，一定程度上減輕了公司的經(jīng)營壓力”。一個月后，業(yè)界再度傳出消息，稱棲霞建設(shè)可能會將無錫東北塘鎮(zhèn)的項目退還給政府。據(jù)了解，上述兩幅地塊均在2007年7月27日拍下，且溢價突出。
“2007年中拿下的地塊，現(xiàn)在即使退地也在情理之中?，F(xiàn)在土地市場雖然回暖，可是開發(fā)商相對理性，地價與房價的上揚(yáng)都沒有到達(dá)2007年的頂峰。”南京當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)商對cbn記者表示。
當(dāng)?shù)匾患已芯繖C(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，4月份華東城市公開市場上出讓的土地中約60幅土地順利成交。這其中，成交地塊的總體溢價水平均保持在30%以上，但是大部分地塊仍是以起始價格成交。最終土地市場火爆的表象，實質(zhì)上可能僅是“少數(shù)派的狂歡”。
退地風(fēng)波
根據(jù)2007年7月份的成交記錄，棲霞建設(shè)獲得無錫錫山區(qū)東北塘鎮(zhèn)南部地塊的價格為17.3億元人民幣。幾乎在獲得東北塘地塊的同時，棲霞建設(shè)控股子公司——無錫棲霞建設(shè)有限公司(棲霞建設(shè)持有70%的股權(quán))競得無錫市第九棉紡織廠地塊(下稱“九棉地塊”)，成交價格為8.05億元人民幣。
兩幅土地中，前者是棲霞建設(shè)擊敗數(shù)十家開發(fā)商、以超過底價8億元的高差價競得；九棉地塊則是經(jīng)過120多輪競價，最終以高于出讓底價4.273億元的價格取得，樓面地價近5000元/平方米，而當(dāng)時周邊在售的紫金門等項目售價僅6000元/平方米左右。
時隔近2年后，棲霞建設(shè)選擇將這兩幅從多家開發(fā)商手里“搶”得的地塊退還。“2009年3月28日，本公司與無錫市國土資源局簽署了解除無錫第九棉紡織廠地塊《國有土地使用權(quán)出讓合同》協(xié)議書。”棲霞建設(shè)在年報中坦言。根據(jù)公司年報透露，退地原因是“拆遷難度較大”。但是，公司在2007年12月31日之前支付的2億元土地開發(fā)費(fèi)，將用于抵沖公司在無錫另一幅地塊的土地出讓金，而非直接退還。
“除了已經(jīng)公告的退地內(nèi)容，目前，有關(guān)東北塘鎮(zhèn)的項目是否已退的消息還沒有明確。”棲霞建設(shè)的工作人員對cbn記者表示。截至去年底，公司已為東北塘地塊支付了9.83億元人民幣，超過了地塊土地凈地價格的一半。
cbn記者在該公司2008年的年報中發(fā)現(xiàn)，東北塘地塊的預(yù)計開工時間是2007年7月，竣工時間為今年12月。但是，按照棲霞建設(shè)“2009年新開工項目”的計劃，該公司在無錫的3個項目中，無錫濱湖區(qū)的“瑜景灣”和“無錫棲園”都有相應(yīng)的計劃開工面積，只有東北塘地塊今年開竣工計劃均為“0”。
年報顯示，2008年棲霞建設(shè)在無錫地區(qū)“未開工規(guī)劃建筑面積”共180萬平方米，其中錫山區(qū)的東北塘地塊就占128萬平方米之多。棲霞建設(shè)坦言，兩幅高價土地給公司的經(jīng)營帶來了壓力。“作為市場中的一員，公司在2007年也難以獨(dú)立于當(dāng)時的市場氛圍，在無錫和南京增加了兩個成本相對偏高的土地儲備，因此公司2008年的工作重點之一是如何盤活這些土地儲備”。
棲霞建設(shè)管理層則分析認(rèn)為，已經(jīng)解除的土地出讓合同“一定程度上減輕了無錫公司的經(jīng)營壓力”。此外，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則，報告期公司對南京仙林2007g84地塊計提了存貨跌價準(zhǔn)備2380萬元。
但棲霞建設(shè)亦明確表示，“將在行業(yè)低迷期密切關(guān)注土地市場的變化，抓住時機(jī)，適時增加一些具有良好發(fā)展前景的土地儲備”。
地價未大幅上揚(yáng)
就在棲霞建設(shè)陷入退地風(fēng)波之時，5月底，南京土地市場在斷糧3個月之后推出兩幅頂山地塊，均溢價成交，也開創(chuàng)了自去年4月以來，南京土地市場首次溢價成交的新局面。
事實上，如大部分地產(chǎn)商一樣，棲霞建設(shè)一季度的運(yùn)營情況也好過預(yù)期。公司一季度財務(wù)報告顯示，合同銷售面積7.57萬平方米，合同銷售金額6.19億元，分別同比增長了206%和149%，不但遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了區(qū)域市場的平均增長率，甚至超過了公司2007年同期的銷售水平。
棲霞建設(shè)認(rèn)為，國家一系列的金融、稅收、土地等政策，有效刺激了樓市的回暖。同時預(yù)測，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時刻已經(jīng)過去，2009年，市場將迎來深幅調(diào)整之后的逐步恢復(fù)。
接近棲霞建設(shè)的人士對cbn記者表示，在退掉2007年的高價地后，現(xiàn)在再去拿新的地塊，價格確實可以比2007高峰期更便宜。“因為土地市場剛剛呈現(xiàn)回暖的態(tài)勢，現(xiàn)在開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，地價也沒有大幅上揚(yáng)。”
cbn記者通過南京中原地產(chǎn)房產(chǎn)研究中心公布的“南京市2009年第一季度土地運(yùn)行報告”了解到：今年第一季度，南京市國土局共推出15幅土地，流標(biāo)3幅，成交12幅，土地成交總面積為74.53萬平方米。這一成交面積較2007年同期下降了70.36%，較2008年同期下降了51.89%。
3幅地塊流標(biāo)，意味著南京一季度土地流拍率高達(dá)20%。該中心研究總監(jiān)張君認(rèn)為，“這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期水平”。同時不容小覷的是，在成交的12幅土地中，有11幅是底價成交。地價也并沒有想象中的快速上揚(yáng)。地處南京南部的江寧區(qū)今年一季度純住宅的平均樓面地價為1324元/平方米，2008年為2080元/平方米，下降幅度達(dá)36.3%。
“雖然江北兩塊溢價土地的競拍過程比較激烈，但是土地成交價格并不高，開發(fā)企業(yè)還是較理性。只是說，在持續(xù)一年的土地低價成交后，此次土地溢價成交給后續(xù)南京的土地市場帶來了一定的信心。”南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所副教授吳翔華表示。