5月30日上上城售樓處被砸，5月24日，iala自由水岸開盤現(xiàn)場二期業(yè)主拉著“維權(quán)同小區(qū)同價(jià)”的橫幅……，近幾個(gè)月來，蘇州市出現(xiàn)了數(shù)起業(yè)主維權(quán)事件，引起了市民和相關(guān)部門的廣泛關(guān)注。那么一面是年初以來商品住宅銷售額38.6%的大幅增長，一面是廣大業(yè)主百折不撓的維權(quán)活動(dòng)，這維權(quán)的背后到底有什么樣的曲折和隱情呢，讓我們帶著大家的疑問走進(jìn)社區(qū)、走近業(yè)主、走近事實(shí)真相。
“維權(quán)同小區(qū)同價(jià)”
5月24日，在iala自由水岸島域開盤現(xiàn)場,一邊是售樓處購房者的熱情高漲，而另一邊卻是iala國際二期業(yè)主們拉著橫幅“維權(quán)同小區(qū)同價(jià)”出來維權(quán)的景象,這樣的場面讓原本熱鬧的開盤活動(dòng),變得十分尷尬。據(jù)新浪樂居論壇業(yè)主反映,iala國際二期的業(yè)主們,在即將交房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)自己當(dāng)初與開發(fā)商簽定的合同上約定的物業(yè)費(fèi)用是2.25元/平方米，而目前一期收的物業(yè)費(fèi)用卻是1.85元/平方米。同是一個(gè)小區(qū)，但物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)卻是兩種，于是，二期的業(yè)主們紛紛站出來，維護(hù)自己的權(quán)利，要求開發(fā)商給自己一個(gè)合理的答復(fù)。事后開發(fā)商解釋說交房入住前半年的物業(yè)費(fèi)是一定要交的，不過二期業(yè)主可以免交兩個(gè)月的物業(yè)費(fèi)。8月三期島域完工后，一期將會(huì)和二期一起調(diào)價(jià)，所以就不存在同區(qū)不同價(jià)的問題了。可是二期業(yè)主擔(dān)心8月后，一期沒有調(diào)整，二期還是維持2.25元/平方米的價(jià)格，這種不公平的結(jié)果仍不能接受。
在對(duì)有關(guān)物業(yè)費(fèi)的進(jìn)一步采訪調(diào)查中，記者還了解到，實(shí)際上，一期的好多業(yè)主已經(jīng)據(jù)交物業(yè)費(fèi)半年多了，因?yàn)闃I(yè)主們認(rèn)為以前開發(fā)商承諾的高檔的社區(qū)配套和服務(wù)近兩年了根本沒有得到落實(shí)，自己交著2.25元/平方米的高價(jià)物業(yè)費(fèi)卻根本沒有享受到高檔的服務(wù)。
天花板驚現(xiàn)大“窟窿”
4月23日，蘇州天地源橄欖灣的業(yè)主魯先生在裝修新房快結(jié)束時(shí)，發(fā)現(xiàn)客廳的天棚粉刷后有不斷開裂的情況，經(jīng)過反復(fù)修補(bǔ)仍然出現(xiàn)。起初，他以為是空鼓的原因，后來用非破壞型工具便可輕松去除屋面層，越搗越大，形成了直徑約2.8米，面積約7個(gè)平方，深度大于4厘米的超大“窟窿”，并且樓板下層受力鋼筋完全暴露脫空，連埋入結(jié)構(gòu)層的電線管也暴露無遺。另外，其余房間的天棚中也發(fā)現(xiàn)不同厚度的黃沙層。
無法接受事實(shí)的魯先生提出，“按合同，這屬于結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題，不接受維修，我首先要求退房，并按實(shí)賠償裝修費(fèi)用，再賠些精神損失費(fèi)；如果有類似的層高、環(huán)境、大小等，換房也可以接受，當(dāng)然還要賠償裝修費(fèi)用和精神損失費(fèi)。”事后，4月29日下午，開發(fā)商組織了有施工方、設(shè)計(jì)方、物業(yè)等單位參加的與業(yè)主的第一次協(xié)商會(huì)，他們承認(rèn)這種現(xiàn)象是質(zhì)量事故，但不屬于嚴(yán)重質(zhì)量事故。造成事故的原因是泵送商品混凝土?xí)r用了潤滑泵送管的砂漿，這一工序不應(yīng)該用在工程上，而工人卻澆鑄在了里面，造成這一段樓板強(qiáng)度達(dá)不到設(shè)計(jì)的要求，更達(dá)不到承載力和安全性。上海市建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)中心工程師楊筆將認(rèn)為建設(shè)方給出的理由的確有可能，但也不排除其他原因，比如，采用標(biāo)號(hào)較低自拌混凝土，從粗細(xì)骨料的粒徑級(jí)配眼觀不像是商品混凝土砂，是不應(yīng)該使用的河沙。造成混凝土強(qiáng)度偏低，鋼筋和骨料不能夠粘合成整體，使它的承載力和抗震性達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。另據(jù)調(diào)查，該房屋設(shè)計(jì)是2004年開始的，采用的是2000年國標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)，鋼筋直徑仍采用的是最低標(biāo)準(zhǔn)8mm一級(jí)鋼。目前規(guī)范采用的是三級(jí)鋼，一級(jí)與三級(jí)強(qiáng)度相差40%，并且鋼筋的間距極不均勻，有的小于100mm，有的大于200mm。從現(xiàn)場的情況看，初步認(rèn)定，樓上樓下的兩戶是不能入住的，這種核載已達(dá)不到要求了。實(shí)際上去年9月20日就發(fā)生過橄欖灣300多名業(yè)主聚集售樓處維權(quán)的事件，業(yè)主們打出“相信政府還我公道”、“弱智設(shè)計(jì)、虛假廣告、欺騙業(yè)主”的橫幅口號(hào)，抗議開發(fā)商的不誠信行為。
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我拿什么“泥補(bǔ)”你，我的億城新天地
近期有太多的網(wǎng)友和我們反饋他們?cè)谘b修億城新天地的小家的時(shí)候碰到的問題。就在5月16日，業(yè)主們?yōu)榱司S護(hù)自己的權(quán)益，圍堵在售樓處，沙盤都被推倒了，二期預(yù)期在當(dāng)天開盤，也因此延遲。以下是節(jié)選自新浪樂居業(yè)主論壇的部分帖子：
“億城的兄弟姐妹們，未裝修/已裝修/在裝修的鄰居們，請(qǐng)?zhí)貏e注意房屋墻面裂縫及掉沙問題：白墻面見水就起泡，全為白灰加水，偷工減料未配801膠水，鏟去白墻面墻體掉沙子，偷工減料水泥配比少；若未做任何處理，墻面裝修后1-2周就會(huì)有裂縫。”
“億城的房子真是垃圾,剛收的房好多都在大面積修補(bǔ)內(nèi)墻!千萬別上當(dāng)”
“小陽臺(tái)一封，窗戶就打不開了，物業(yè)建議不開窗戶(屁話，那我要窗戶干啥？)”
“短短的一米墻，傾斜誤差有3公分多,苦了瓦工師傅了，割瓷磚時(shí)要斜著割。tmd，我們要不要視覺感受了?。?rdquo;
“飄窗兩邊厚度兩邊誤差2公分.千萬記住，要做家具時(shí)，不能只量一邊尺寸。”
“換外開門，門框不是長方形，是梯形，下小上大。”
空中花園抑或“空中樓閣”
5月30日和6月1日，蘇州相成區(qū)華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的廣濟(jì)上上城的售樓處，上演了一幕驚心動(dòng)魄的景象。年初簽完購房合同沒幾個(gè)月的業(yè)主們氣憤地將售樓處的桌椅、沙盤等掀翻、砸爛，表示自己對(duì)開發(fā)商的不滿。據(jù)業(yè)主們反映，在購買廣濟(jì)上上城的時(shí)候，不管是宣傳廣告還是開發(fā)商都是說空中合院是免費(fèi)贈(zèng)送的，很多人沖著這一點(diǎn)購買了上上城的房子。在后來的購房合同上，也是說明房屋包括有兩個(gè)不封閉陽臺(tái)，但是卻沒有說明這部分面積是贈(zèng)送的，結(jié)果幾乎沒有業(yè)主注意到這個(gè)問題就都簽了合同。最近，有已經(jīng)購房的業(yè)主去看在建中的房子時(shí)，發(fā)現(xiàn)原先說不封閉的陽臺(tái)都是封閉起來的，原先應(yīng)該是欄桿圍欄的部分居然用矮墻圍了起來，那么現(xiàn)在這部分面積將重新算入建筑面積。在與開發(fā)商多次交涉無果之后，氣憤的業(yè)主們采取了這種較為極端的維權(quán)手法。
在對(duì)業(yè)主的采訪調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主對(duì)“陽臺(tái)”、“飄窗”、“空中合院”和“入戶花園”的概念都不清楚，當(dāng)然也就不清楚這些面積相應(yīng)的價(jià)格該如何計(jì)算。按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》中的幾點(diǎn)規(guī)定：
(1)“封閉陽臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。”；
(2)“突出墻的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾”不計(jì)算建筑面積；
(3)“房屋的平臺(tái)、曬臺(tái)、花臺(tái)、屋頂平臺(tái)等”不計(jì)算建筑面積。
大家經(jīng)常會(huì)把這幾個(gè)概念混為一談，只是簡單的認(rèn)為在購房前開發(fā)商怎樣宣傳的就應(yīng)該怎樣兌現(xiàn)，卻沒弄懂開發(fā)商當(dāng)時(shí)提出的這些概念有什么差別。這也正好被開發(fā)商所利用，造成了現(xiàn)在不必要的矛盾糾紛。事后，開發(fā)商做出“蘇州相成區(qū)華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的華辰嘉園北區(qū)，所有涉及空中合院及空中花園的戶型均于南區(qū)同樣欄桿形式交付”的承諾，據(jù)了解6月6日，開發(fā)商將和業(yè)主們坐下來協(xié)商簽訂這份承諾書和進(jìn)一步的解決方案。
這只是近期業(yè)主維權(quán)事件中的四個(gè)案例，但基本上已經(jīng)包含了業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)的矛盾的各種類型。維權(quán)之路是漫長和艱難的。健全、完善相關(guān)法律體制和維權(quán)程序的問題暫且不論，需要提醒廣大業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主的是：
在買房前一定要慎重，在盡可能多學(xué)習(xí)、了解相關(guān)法律知識(shí)的同時(shí)，一定要弄清楚售樓人員的承諾、廣告宣傳是否代表開發(fā)商，盡可能讓售樓人員把現(xiàn)有承諾詳盡地寫入購房合同，一切以合同為準(zhǔn)；并且盡可能地多了解已經(jīng)入住的業(yè)主們的意見和反映的問題，這樣會(huì)比從開發(fā)商那里單項(xiàng)的獲取資料更加客觀、真實(shí)些，也就少一點(diǎn)后期艱辛的維權(quán)了。
同時(shí)，對(duì)于開發(fā)商而言，堅(jiān)持走品質(zhì)戰(zhàn)略之路才是避免與業(yè)主糾紛的最佳途徑。面對(duì)樓市競爭越來越激烈的形勢(shì)，提高品質(zhì)和品牌知名度是關(guān)鍵，這其中固然有房型設(shè)計(jì)、規(guī)劃等重要途徑，同時(shí)房屋質(zhì)量、配套和物業(yè)管理才是樹立品牌的關(guān)鍵。透過這層出不窮的業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)，開發(fā)商和物業(yè)公司應(yīng)該警醒，立即強(qiáng)化內(nèi)部管理，重視施工和物業(yè)管理質(zhì)量，真正做到“以顧客為本”，徹底解決業(yè)主的后顧之憂，真正為業(yè)主創(chuàng)造美好的幸福家園。(新浪樂居記者穆良玉)
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