5月27日，國(guó)務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整政策，其中最值得關(guān)注的是，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項(xiàng)目之一。這是國(guó)家自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度以來(lái)的首次調(diào)低，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)以后，已經(jīng)恢復(fù)到1996年的水平。
降低資本金比例意味著開(kāi)發(fā)商的貸款門(mén)檻大大降低，可以用更少的資金貸到更多的貸款，從而增強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)信心。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這只能讓開(kāi)發(fā)商望梅止渴，如果不是增加商品房的銷(xiāo)量，就不能從根本上解決企業(yè)資金困難的問(wèn)題。
●市場(chǎng)依然嚴(yán)峻
固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例是指固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金占總投資的比例。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)，可以說(shuō)，降低資本金比例就是降低了融資門(mén)檻。2004年9月，中央為調(diào)控當(dāng)時(shí)較熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾要求申請(qǐng)貸款的開(kāi)發(fā)企業(yè)其自有資本金比例不得低于35%。隨后幾年，隨著樓市的持續(xù)升溫，中央曾出臺(tái)過(guò)一系列針對(duì)樓市的調(diào)控政策，但“自有資本金比例不低于35%”的大限卻從未松動(dòng)過(guò)。
中原地產(chǎn)河南公司董事、總經(jīng)理馮建軍認(rèn)為，國(guó)家之所以選擇在此時(shí)出臺(tái)保增長(zhǎng)的救市政策，或許可以從另一個(gè)角度說(shuō)明，目前樓市的運(yùn)行狀況可能并沒(méi)有人們想象的那么樂(lè)觀。近來(lái)大家都在說(shuō)“小陽(yáng)春”，從數(shù)據(jù)上看，不少樓盤(pán)確實(shí)賣(mài)得還不錯(cuò)，但這只能表明抑制的需求釋放了，一些樓盤(pán)的價(jià)格也出現(xiàn)了回調(diào)。而更深層次的矛盾尚未解決，比如開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈問(wèn)題、可持續(xù)開(kāi)發(fā)能力等等，可能要嚴(yán)重得多。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管下調(diào)資本金比例幅度高達(dá)15個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)的投資額會(huì)在5000億元左右，但是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的資金缺口高達(dá)9000億元，這項(xiàng)政策只是放寬了開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行獲得資金的渠道，不能從本質(zhì)上改變房地產(chǎn)業(yè)資金匱乏的現(xiàn)狀。多位接受采訪(fǎng)的開(kāi)發(fā)商也表示，即使下調(diào)自有資本金比例，企業(yè)即便拿到更多貸款也不會(huì)去拿地或者開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，因?yàn)槭袌?chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)力尚未完全釋放，后市仍難稱(chēng)樂(lè)觀。最現(xiàn)實(shí)的做法就是加快消化庫(kù)存、回籠資金，等自己的腰包真正鼓起來(lái)以后，再選擇合適的項(xiàng)目也不遲。
●不要誤讀政策
王牌企劃董事長(zhǎng)上官同君說(shuō)，國(guó)家此次下調(diào)資本金比例可能會(huì)使不少開(kāi)發(fā)企業(yè)誤讀，造成行業(yè)的負(fù)面導(dǎo)向。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)是當(dāng)前國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，也是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧穩(wěn)定、持續(xù)健康發(fā)展的前提保障。以鄭州為例，此舉會(huì)造成鄭州地產(chǎn)商一窩蜂地往 經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)擠。自今年春節(jié)后，委托王牌投資的“河南18省轄市土地信息平臺(tái)”找經(jīng)濟(jì)適用房用地的開(kāi)發(fā)企業(yè)空前增多，而其中相當(dāng)一部分準(zhǔn)備進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有搞清楚保障性住房建設(shè)的政策和相關(guān)流程，是典型的只靠拍腦袋就被裹挾進(jìn)來(lái)的。另外，金融機(jī)構(gòu)一貫比政策慢半拍的做法，會(huì)延緩該政策的執(zhí)行。眾所周知，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款審批還是比較嚴(yán)格的，金融機(jī)構(gòu)“嫌貧愛(ài)富”，對(duì)中、小房企的項(xiàng)目貸款還是最低要有四證，且審核更嚴(yán)。
國(guó)務(wù)院此次出臺(tái)的新政策對(duì)不同的商品房開(kāi)發(fā)投資是有所區(qū)別的。其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低自有資本金比例從35%調(diào)低至20%，而其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低自有資本金比例只下調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)，從35%降為30%。很明顯，這表明國(guó)家是鼓勵(lì)保障性住房和普通商品住房的開(kāi)發(fā)投資，作為抑制 房?jī)r(jià)過(guò)高的手段之一，增加保障性住房和普通商品住房的投入自然會(huì)令更多的老百姓能夠買(mǎi)得起房，這也可以視為中央進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)方向，希望開(kāi)發(fā)企業(yè)加大這一類(lèi)房源的投入。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金存在很大的需求缺口，長(zhǎng)期下去將會(huì)形成市場(chǎng)供應(yīng)鏈條的斷裂。從目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，一般都會(huì)通過(guò)銀行貸款等形式進(jìn)行融資，此次下調(diào)項(xiàng)目資本金比例，實(shí)際上是對(duì)開(kāi)發(fā)商的“救市”。這可能是國(guó)家在金融危機(jī)時(shí)期，從供給角度進(jìn)行調(diào)節(jié)的一個(gè)權(quán)宜之計(jì)。主要是為了促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。金融危機(jī)有“危”有“機(jī)”，這也是一個(gè)重新洗牌的時(shí)機(jī)。
馮建軍分析說(shuō)，根據(jù)第一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款數(shù)據(jù)保守計(jì)算，此次商品住房資本金比例下調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商全年可以新增開(kāi)發(fā)資金在5000億元左右，將使房地產(chǎn)再投資的門(mén)檻降低，讓更多的開(kāi)發(fā)商放手實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，將以前擱置的土地開(kāi)發(fā)起來(lái)，形成供給釋放，從而平抑房?jī)r(jià)，對(duì)年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也將有提振作用。
上官同君提醒說(shuō)，對(duì)河南的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，還是應(yīng)該立足企業(yè)自身實(shí)際，制定符合自己企業(yè)的突圍之路，生存大于發(fā)展，切勿好高騖遠(yuǎn)。對(duì)于政策的研判要有自己的觀點(diǎn)，千萬(wàn)不要在眾多調(diào)控政策面前失去主心骨。當(dāng)前我省開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然迎來(lái)了“小陽(yáng)春”，但數(shù)據(jù)的背后所隱藏的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商甘苦自知。銷(xiāo)售資金回籠實(shí)現(xiàn)不了當(dāng)初的預(yù)期，銀行信貸門(mén)檻較高，最后的結(jié)果只有高息拆借甚至被迫放棄項(xiàng)目，找人合作并購(gòu)；手上有點(diǎn)閑錢(qián)的地產(chǎn)商又會(huì)被當(dāng)前并不明朗的地產(chǎn)形勢(shì)消磨斗志，目前市場(chǎng)上可以操作的沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的二手項(xiàng)目是鳳毛麟角，如何做好可持續(xù)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，如何逆市操盤(pán)地產(chǎn)？務(wù)實(shí)一點(diǎn)其實(shí)比什么都重要。