地鐵的時(shí)尚、方便、快捷讓鄭州市民十分憧憬，投其所好，鄭州樓市“一夜之間”涌現(xiàn)出了近百家主打地鐵概念的樓盤(pán)。這些樓盤(pán)果真?zhèn)€個(gè)都是“潛力牛股”嗎？如果樓盤(pán)遠(yuǎn)離了宜居、舒適等居住者的價(jià)值需求，它還是理想的地鐵物業(yè)嗎？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)待“地鐵”概念樓盤(pán)一定要仔細(xì)甄別。
地鐵概念提前透支
早在鄭州地鐵尚在報(bào)建之時(shí)，鄭州地鐵沿線大部分樓盤(pán)就已經(jīng)開(kāi)始炒作地鐵概念。自今年年初，鄭州地鐵項(xiàng)目獲批之后，不少樓盤(pán)更是打出“本樓盤(pán)前行×米即是未來(lái)地鐵入口”、“乘地鐵×分鐘即可到達(dá)市中心商業(yè)廣場(chǎng)”、“地鐵1號(hào)線將從社區(qū)門(mén)口過(guò)”等宣傳語(yǔ)。但凡略微靠近規(guī)劃中的地鐵線路的樓盤(pán)，也都借勢(shì)貼上了“地鐵”標(biāo)簽。“地鐵”成了時(shí)尚、方便、快捷的代名詞。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在即將開(kāi)建的地鐵1、2號(hào)線沿線，宣傳地鐵物業(yè)的在售樓盤(pán)就已經(jīng)超過(guò)20家，很多樓盤(pán)包括未來(lái)地鐵沿線兩公里范圍內(nèi)甚至更遠(yuǎn)的樓盤(pán)，都在銷售中打出了“地鐵牌”。
這些樓盤(pán)的業(yè)主未來(lái)果真能夠享受到地鐵的方便與快捷嗎？有關(guān)專家對(duì)此持懷疑態(tài)度。王牌企劃董事長(zhǎng)上官同君表示，地鐵的直接影響范圍其實(shí)并不像很多開(kāi)發(fā)商所宣傳的那么大，所謂的地鐵沿線物業(yè)一般是指地鐵出口處半徑為500米之內(nèi)的樓盤(pán)，而“地鐵效應(yīng)”比較明顯的主要是地鐵沿線的一些遠(yuǎn)郊樓盤(pán)。對(duì)于一些遠(yuǎn)離地鐵站的物業(yè)，即使打起“地鐵牌”，投資者也不應(yīng)該受此吸引。
“地鐵概念已經(jīng)被透支，消費(fèi)者在選擇時(shí)應(yīng)該謹(jǐn)慎，選擇真正的地鐵物業(yè)，而不應(yīng)該盲目，一看到地鐵兩字就頭腦發(fā)熱。”上官同君這樣表示。
業(yè)內(nèi)人士指出，“地鐵牌”并不是保障居住價(jià)值的靈丹妙藥，對(duì)于一些距地鐵站點(diǎn)一兩公里遠(yuǎn)，卻大打地鐵物業(yè)旗號(hào)的樓盤(pán)，購(gòu)房者應(yīng)該保持冷靜和理性。
地鐵樓盤(pán)遠(yuǎn)近有度
地鐵線路將主要經(jīng)過(guò)城市中心繁華街區(qū)或大型居住社區(qū)，匯集了大量人流、物流、信息流和資金流，毫無(wú)疑問(wèn)，這將給城市帶來(lái)更多商氣，給沿線居民購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑帶來(lái)更多的便利，但是不是樓盤(pán)離地鐵口越近就越好呢？業(yè)內(nèi)專家的回答是否定的，他們認(rèn)為，地鐵在帶來(lái)交通便捷和超強(qiáng)人氣的同時(shí)，也會(huì)影響居住的私密性。據(jù)有關(guān)研究顯示，從安全性和私密性角度而言，居民住宅社區(qū)入口與地鐵站入口之間的距離最好保持一定的距離，人流量較大的主要站口與住宅社區(qū)之間應(yīng)距離200~300米。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些與地鐵站點(diǎn)過(guò)于“親密”的樓盤(pán)人流量較大，周邊可能存在噪聲，小區(qū)私密性不好等問(wèn)題。作為高品質(zhì)的地鐵樓盤(pán)，應(yīng)針對(duì)這些問(wèn)題在入口圍合、安防系統(tǒng)、后期物業(yè)服務(wù)等方面采取應(yīng)對(duì)舉措，保障業(yè)主既可享受地鐵的便利，又有相對(duì)幽靜居住的環(huán)境。
地鐵樓盤(pán)的“短板”
業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，地鐵線路將主要經(jīng)過(guò)城市中心繁華街區(qū)或大型居住社區(qū)，匯集了大量人流、物流、信息流和資金流，毫無(wú)疑問(wèn)，這將給城市帶來(lái)更多商氣，給沿線居民購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑帶來(lái)更多的便利，但地鐵運(yùn)營(yíng)帶來(lái)交通便捷性和超強(qiáng)人氣、商氣的同時(shí)也會(huì)影響居住的私密性。地鐵樓盤(pán)在帶來(lái)交通便捷的同時(shí)，也帶來(lái)了大量人流，不過(guò)這是一柄雙刃劍，人流在吸引商家、豐富社區(qū)周邊商業(yè)配套的同時(shí)，也使得小區(qū)周邊的治安情況復(fù)雜化。有關(guān)研究顯示，從安全性和私密性角度而言，居民住宅社區(qū)入口與地鐵站入口之間的距離最好保持一定的距離，人流量較大的主要站口與住宅社區(qū)之間應(yīng)距離200米~300米。
此外，如果樓盤(pán)面積過(guò)大，就會(huì)有部分業(yè)主實(shí)際上距離地鐵交通較遠(yuǎn)，即使步行到社區(qū)門(mén)口也要較長(zhǎng)時(shí)間，樓盤(pán)的交通優(yōu)勢(shì)也就被削弱了。一般來(lái)說(shuō)，地鐵周邊在一定程度上都存在噪聲、振動(dòng)、人流量大等問(wèn)題，對(duì)于周邊環(huán)境要求較高的購(gòu)買(mǎi)者，緊挨著地鐵的項(xiàng)目并不是最好選擇，因此地鐵和住宅兩者最好保持一定距離。
隨著時(shí)間的推移，軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響會(huì)減弱。因?yàn)殡S著交通設(shè)施在城市眾多區(qū)域中的陸續(xù)投入，可達(dá)性將在城市交通網(wǎng)絡(luò)中普及，造成可達(dá)性的相對(duì)價(jià)值就降低了，而軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響又是通過(guò)可達(dá)性來(lái)改變的，因此軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響就減弱了；另一方面，軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)值的影響具有超前性和當(dāng)期性，前兩年對(duì)軌道交通的炒作已經(jīng)使得周邊樓盤(pán)的價(jià)值被過(guò)度透支了。
補(bǔ)充條款事先寫(xiě)
河南嘉泰律師事務(wù)所張紅青律師提醒說(shuō)，地鐵的規(guī)劃與建設(shè)是市政工程，與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。在市政建設(shè)過(guò)程中，不能排除客觀原因或政策原因?qū)е萝壍澜煌ǖ囊?guī)劃被調(diào)整的可能。如站點(diǎn)被取消或是被延期、路線或站點(diǎn)發(fā)生變更等情況。對(duì)于以上在軌道交通中出現(xiàn)的情形，如果購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)看中的主要是樓盤(pán)在地鐵沿線，那么，購(gòu)房者應(yīng)在購(gòu)房前就與開(kāi)發(fā)商作出合理的約定，即在合同補(bǔ)充條款中協(xié)商約定請(qǐng)求解除合同或按約定的比例降低 房?jī)r(jià)的權(quán)利條款。比如，若站點(diǎn)被取消，購(gòu)房者應(yīng)事先和開(kāi)發(fā)商約定，在合同后附補(bǔ)充條款：如因客觀原因?qū)е萝壍澜煌ň€路(站點(diǎn))被取消，乙方(消費(fèi)者)有權(quán)單方面取消合同，雙方另有約定除外。關(guān)于賠償問(wèn)題，雙方可以作相應(yīng)約定。
一些開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)銷售前期為了促銷給購(gòu)房者以口頭的承諾，比如某樓盤(pán)在樓盤(pán)宣傳冊(cè)上寫(xiě)道：本樓盤(pán)距地鐵站500米。而購(gòu)房者在買(mǎi)房后發(fā)現(xiàn)到地鐵站點(diǎn)的距離并不像開(kāi)發(fā)商說(shuō)的那樣近，實(shí)際情況是坐公交車還需15分鐘。追問(wèn)開(kāi)發(fā)商，得到的說(shuō)法是，“我們說(shuō)的500米是直線距離”。張紅青支招說(shuō)，如發(fā)生上面這個(gè)問(wèn)題，應(yīng)事先在合同后的補(bǔ)充條款里約定相對(duì)規(guī)范的說(shuō)法：“距地鐵站實(shí)際路程××米”。
區(qū)域不同升值有別
以北京、上海等大城市的經(jīng)驗(yàn)，地鐵的開(kāi)通往往意味著沿線區(qū)域在一定時(shí)間內(nèi)迅速?gòu)闹苓厖^(qū)域突圍，成為地價(jià)房?jī)r(jià)上漲最快的區(qū)域，像北京的望京、回龍觀地區(qū)，地鐵開(kāi)通后迅速發(fā)展成為超過(guò)1千萬(wàn)平方米的大型居住區(qū)，隨之帶來(lái)的是大型商業(yè)如宜家、沃爾瑪?shù)鹊娜腭v，物業(yè)價(jià)值迅速被拉升。
但是，不同的區(qū)域地鐵的拉動(dòng)力都一樣嗎？對(duì)此，怡豐置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)王龍表示，很多人抱著投資的目的購(gòu)買(mǎi)地鐵住宅物業(yè)，他們參考的可能是香港地鐵開(kāi)通后，部分區(qū)域平均升值近50%的成績(jī)，但事實(shí)上地鐵作為交通工具，對(duì)不同區(qū)域的樓盤(pán)有不同的拉動(dòng)作用，作為投資者或自住置業(yè)者，應(yīng)該區(qū)分對(duì)待。
王龍認(rèn)為，原來(lái)配套完善的片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)升值空間不會(huì)太大，投資者在購(gòu)買(mǎi)這一區(qū)域地鐵沿線的房產(chǎn)時(shí)，可以把地鐵作為一種附加值，但最好不要抱過(guò)高期望，在交通、商業(yè)配套等方面上升空間較大的片區(qū)，投資也許還能收到較好的收益。比如，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā)，地鐵開(kāi)通后，三環(huán)外區(qū)域的物業(yè)就可能比市中心的物業(yè)升值幅度更大。從這個(gè)角度說(shuō)，地鐵沿線物業(yè)也具有不同的升值潛力，而不是一些開(kāi)發(fā)商一味宣稱的高標(biāo)準(zhǔn)投資回報(bào)率。