●降低入市開(kāi)發(fā)門(mén)檻提升人氣
●加大投資力度建保障性住房
●投資性需求減少將抑制房?jī)r(jià)
●泡沫在市場(chǎng)長(zhǎng)期調(diào)整中消化
5月27日，國(guó)務(wù)院正式宣布下調(diào)商品房資本金比例，普通商品房由35%下調(diào)了15個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)恢復(fù)到1996年水平。中央此舉意圖十分清楚，降低房地產(chǎn)入市開(kāi)發(fā)門(mén)檻，提升開(kāi)發(fā)人氣，促使房地產(chǎn)盡快回暖。
1-4月份，全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)30.5%，而房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)僅為4.9%，遠(yuǎn)沒(méi)有走出去年低迷狀態(tài)。近日有媒體民意調(diào)查稱，有70%被調(diào)查者認(rèn)為，中央此舉將推高房?jī)r(jià)。
我國(guó) 房?jī)r(jià)總體上上漲幅度已經(jīng)太大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)人民群眾承受能力，中央政策意圖不在推高房?jī)r(jià)，市場(chǎng)也未呈現(xiàn)繼續(xù)上漲行情。截止3月底，全國(guó)商品房庫(kù)存積壓增長(zhǎng)30.5%，已經(jīng)被購(gòu)置待開(kāi)發(fā)的土地高達(dá)12億平方米，市場(chǎng)不缺房，缺的是市，缺的是買(mǎi)方市場(chǎng)，現(xiàn)在中央降低開(kāi)發(fā)門(mén)檻，意味相對(duì)供大于求的房市市場(chǎng)將被繼續(xù)注入新房源，實(shí)現(xiàn)供需均衡的唯一選擇是降低房?jī)r(jià)。
其實(shí)，房市要重拾漲勢(shì)，除了消除庫(kù)存壓力使之難以實(shí)現(xiàn)，還有更深層次原因：買(mǎi)方市場(chǎng)量能部分被“宣泄”，市場(chǎng)需求擴(kuò)張的支撐因素已不復(fù)存在。
首先，宏觀政策貫徹民生為上理念，加大保障性住房建設(shè)力度成為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要政策選擇。去年，全國(guó)保障性安居工程支出181.9億元，增長(zhǎng)114.3%。今年政府工作報(bào)告又提出，今后3年要拿出9000億元政府投資，專(zhuān)門(mén)建設(shè)保障性住房。北京市在去年 經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)27%和23.8%的基礎(chǔ)上，今年擬開(kāi)工800萬(wàn)平方米保障性住房建設(shè)，竣工200萬(wàn)平方米。上海在去年開(kāi)工400萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房基礎(chǔ)上，今年再開(kāi)工400萬(wàn)平方米。大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，將把相當(dāng)規(guī)模的中低收入家庭的購(gòu)買(mǎi)需求，從商品房市場(chǎng)分流出去。
其次，因?yàn)榉績(jī)r(jià)高得離譜，房屋租售比遠(yuǎn)離常態(tài)，相對(duì)諸如股市等投資領(lǐng)域，房產(chǎn)投資和增值的價(jià)值基本喪失，以投資為目的的買(mǎi)方市場(chǎng)接近“歸零”。與此同時(shí)，前幾年作為買(mǎi)方市場(chǎng)的投資人，他們已經(jīng)購(gòu)得的房產(chǎn)也因投資價(jià)值喪失亟待出手。今年前5個(gè)月，北京市 二手房交易數(shù)額均高于新建住宅簽約量，三四月二手交易量達(dá)到41490套，高出新建住宅交易量25.51%，為去年全年總交易額的65%。投資性住房需求減少、二手房市場(chǎng)火暴，都將大幅度削弱買(mǎi)方市場(chǎng)力量。
房市很難再現(xiàn)“小陽(yáng)春”，并不意味房市在短期內(nèi)迅速蕭條、房?jī)r(jià)會(huì)暴跌、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅。一是我國(guó)城市化進(jìn)程的加快、人民群眾收入水平持續(xù)提高，再加上我國(guó)計(jì)劃生育政策國(guó)情決定的家庭購(gòu)買(mǎi)力，房市不缺接盤(pán)手，剛性需求具有內(nèi)生持續(xù)增長(zhǎng)特征；二是房?jī)r(jià)下跌空間不大。在全國(guó)6萬(wàn)多房地產(chǎn)商中，并不是所有開(kāi)發(fā)商都是暴利獲得者，相當(dāng)規(guī)模小地產(chǎn)商獲得的是微利，房?jī)r(jià)下跌“逼死”他們事小，他們背后的則是銀行。大批房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，對(duì)金融系統(tǒng)將是災(zāi)難；再說(shuō)，保發(fā)展、保增長(zhǎng)仍然是當(dāng)前我國(guó)第一位的任務(wù)，在外需嚴(yán)峻形勢(shì)短期不會(huì)緩解、內(nèi)需啟動(dòng)依然困難的情況下，投資仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“定海神針”，房地產(chǎn)作為重要投資領(lǐng)域、作為關(guān)系眾多產(chǎn)業(yè)集群興衰的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，保房地產(chǎn)就是保投資，就是保發(fā)展。
由于短期房?jī)r(jià)不具暴漲基礎(chǔ)、缺少暴跌條件，已經(jīng)積累起來(lái)的房市泡沫，可能在房市長(zhǎng)期調(diào)整中逐步“內(nèi)消”。雖然“小陽(yáng)春”難以再現(xiàn)，但因房市進(jìn)入“騎虎難下”境地，房市動(dòng)蕩將在所難免。中央“新政”推出，供方力量進(jìn)一步增強(qiáng)，在買(mǎi)方市場(chǎng)進(jìn)一步萎縮情況下，房?jī)r(jià)沒(méi)有不跌的理由。深度整合、筑頂下行、逐步回歸理性，這當(dāng)是我國(guó)房市發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)。
(作者任職于北京市崇文區(qū)委、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)