2009年以來(lái)，在各項(xiàng)利好政策出臺(tái)帶動(dòng)下，樓價(jià)逐漸攀升；進(jìn)入5月后仍交出穩(wěn)中回升成績(jī)表。然而，在較為復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)策略出現(xiàn)一定分化跡象。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石日前拋出房?jī)r(jià)進(jìn)入“后拐點(diǎn)時(shí)代”論，與之相伴的是公司持續(xù)“防御型”戰(zhàn)略；與之恰恰相反的是，保利地產(chǎn)逆市擴(kuò)張，80億再融資囤地北京。
萬(wàn)科“防御”保利逆市擴(kuò)張
2009年1-4月份，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科累計(jì)銷售面積212萬(wàn)平方米，銷售金額174.9億元，分別比08年同期增長(zhǎng)30.4%和21.4%。
然而，萬(wàn)科在掉頭。王石日前接受媒體采訪時(shí)拋出房?jī)r(jià)進(jìn)入“后拐點(diǎn)時(shí)代”言論，與之相一致的是，萬(wàn)科采取持續(xù)“防御型”戰(zhàn)略。
5月25日，萬(wàn)科董秘與部分機(jī)構(gòu)投資者交流時(shí)稱，對(duì)于房?jī)r(jià)的判斷，萬(wàn)科認(rèn)為房?jī)r(jià)大漲、宏觀經(jīng)濟(jì)向好和房貸政策保持穩(wěn)定，這三者同時(shí)發(fā)生的概率很小。比較可能出現(xiàn)的情況是房?jī)r(jià)穩(wěn)定或小幅上漲，而貨幣政策是否具有延續(xù)性要看接下來(lái)幾個(gè)季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備亦步步萎縮。除了最近一周內(nèi)，萬(wàn)科合計(jì)以19.43億元，溢價(jià)50%在無(wú)錫、佛山購(gòu)買了建筑面積合計(jì)超過(guò)87萬(wàn)平方米的大型地塊外，08年萬(wàn)科補(bǔ)充了666萬(wàn)平方米低地價(jià)庫(kù)存，相當(dāng)于1884元的樓面地價(jià)，土地儲(chǔ)備不夠3年。
與萬(wàn)科的“防御型”戰(zhàn)略相反的是，保利地產(chǎn)高負(fù)債逆市擴(kuò)張。80億非公開(kāi)發(fā)行a股 股票的申請(qǐng)近日已獲得證監(jiān)會(huì)有條件通過(guò)。主要投資于上海保利葉上海、上海保利林語(yǔ)等8個(gè)項(xiàng)目。今年前四個(gè)月，保利累計(jì)簽約面積124.7萬(wàn)平方米，簽約金額105.2億，比去年分別增長(zhǎng)182%和213%；銷售均價(jià)8430元/平方米，同比上漲11%。
在2008年地產(chǎn)銷售形勢(shì)不佳的情況下，保利仍然新拓展了12個(gè)項(xiàng)目，新增了594萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。這種擴(kuò)張勢(shì)頭使保利地產(chǎn)2008年存貨從280億一下猛增至401億，增幅達(dá)43.12%。
下半年房?jī)r(jià)將重入下降通道？
今年1月份以后，在各項(xiàng)利好政策出臺(tái)帶動(dòng)下，樓價(jià)逐漸攀升。1～4月 ，全 國(guó) 商 品 房 銷 售 面 積17625 .45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.5%。商品房銷售額7995.92億元，同比大增35.4%。不過(guò)，有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者提示說(shuō)，房地產(chǎn)銷售在具體項(xiàng)目上其實(shí)呈“二八現(xiàn)象”，仍是少數(shù)的房地產(chǎn)商獲得了較多的銷量，中小房地產(chǎn)商實(shí)際銷售獲益不多。
“如果地產(chǎn)真的就此回暖，并且持續(xù)下去，那么國(guó)務(wù)院最近就不會(huì)出臺(tái)支持房地產(chǎn)的政策了。”分析人士向記者表示。
5月27日公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》要求，自5月25日起各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目根據(jù)新的“最低資本金比例”執(zhí)行，涉及鋼鐵、水泥、鐵路、房地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域。
江海證券分析師石維堅(jiān)認(rèn)為，從投資型需求較為活躍的一線城市來(lái)看，目前并沒(méi)有出現(xiàn)投資型需求全面入市的跡象，由此可以推測(cè)全國(guó)樓市以自住性需求為主的態(tài)勢(shì)也不會(huì)發(fā)生大的變化。一線城市中，上海成交結(jié)構(gòu)持續(xù)放大，很可能是局部區(qū)域物業(yè)交投活躍的結(jié)果，還不具備整體代表意義。對(duì)于投資性需求的釋放，他們認(rèn)為短期之內(nèi)仍不可抱太大期望。無(wú)論是從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的角度考量，還是從政府提出研究征收物業(yè)稅的政策視角考慮，房?jī)r(jià)快速上漲都缺乏堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，這就決定了我國(guó)樓市走向仍將主要取決于剛性需求。
銀監(jiān)會(huì)主席劉明康日前在《亞洲銀行家》雜志第十屆峰會(huì)上亦透露，為進(jìn)一步降低風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)繼續(xù)要求商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款權(quán)重，嚴(yán)控二套房貸的有關(guān)措施，審慎推進(jìn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程。據(jù)了解，近期市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些放松和變相放松二套房貸款的情況。盡管4月新增貸款環(huán)比下滑近70%，不過(guò)銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管并未因此放松。