編者按：
不久前，北京乃至全國的房地產(chǎn)界都聽到了北京市二中院法官的落槌聲，歷時3年的“森豪公寓假按揭案”告一段落。如今的地產(chǎn)業(yè)界感覺到，“小陽春”的熱，已漸行漸遠；“退房潮”的寒，卻余音未了。在這一熱一冷的銜接處，“假按揭”的身影若隱若現(xiàn)。本報記者多處走訪，“假按揭”的龍頭蛇身在各方的描繪中逐步清晰。
開發(fā)商
自建自買飲鴆止渴
仿造資料騙取貸款
據(jù)國際金融報報道，對于“假按揭”端倪，諸多房地產(chǎn)開發(fā)商均三緘其口：“我們公司從來沒有做假按揭。”亦或私下向記者透露一些“江湖傳聞”：傳說廣東或者北京某家開發(fā)商曾經(jīng)做過假按揭。
廣東金唐律師事務(wù)所合伙人、中國社會科學院法學研究所教授涂成洲就“假按揭”給出法律定義：指開發(fā)商為套現(xiàn)資金，將暫時沒有賣出的房子以內(nèi)部職工、開發(fā)商親屬或素不相識的人的名字購下，從銀行套取購房貸款。
從這樣的定義中便可看出，一場“自建自買”好戲的上演，開發(fā)商目的清晰——現(xiàn)金為王。2008年，尤其是上半年，銀行普遍收緊開發(fā)商貸款，對貸后資金流向的監(jiān)管力度更加嚴格，大小開發(fā)商集體叫苦不迭。2008年中，正逢銀行信貸銀根最緊時刻，開發(fā)商獲得貸款利率通常為基準利率上浮10%-30%甚至更多，接近其資金成本的10%左右。
戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示，今年適度寬松的信貸環(huán)境及逐步向好的住宅市場預售狀況，使房地產(chǎn)行業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持略有改善。他在最新的研究報告中稱，2009年第一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款增速同比增長9%，結(jié)束了2008年以來逐季遞減的下滑趨勢，僅前三個月獲得的信貸支持總量就相當于2008年全年資金總量的1/3，發(fā)展商資金狀況略有好轉(zhuǎn)。
“但與人民幣信貸市場整體30%的同比增長相比，一季度開發(fā)企業(yè)的貸款增速仍存在一定差距，說明銀行系統(tǒng)對于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持依然較為謹慎。”蔣尚禮說。
記者還從業(yè)內(nèi)資深人士處了解到，通常一個房地產(chǎn)項目的資金流量分配比例為：自有資金占30%左右，銀行資金占30%左右，應付款和預售款占30%左右。同時房地產(chǎn)開發(fā)商還會通過“扎款”來緩解匱乏的資金。所謂“扎款”就是開發(fā)商拖欠施工方的錢，或者分批付款。這就相當于一部分建設(shè)資金由施工方先墊付。
即便如此，由于一些灰色原因，開發(fā)商的資金鏈也難言堅固。當企業(yè)的資金鏈難以維系時，融資需求便急不可耐。不過開發(fā)商早已發(fā)現(xiàn)這樣的“隱形地帶”：購房者按揭貸款要比企業(yè)從銀行貸款少很多阻力，且更加簡易。
資深人士告訴記者，通過假按揭騙貸來維持其自身運轉(zhuǎn)的方法，無外乎是利用他人信息來制作一份“虛假合同”。
“不管是家屬也好，親戚朋友也好，找他們來公司簽一個購房合同。事實上這個交易并沒有發(fā)生。”一位業(yè)內(nèi)人士說，一家房地產(chǎn)企業(yè)也許有10個員工，而老板可能會要求他們每人找3至5個人，以滿足按揭份額。
簽署這樣一個合同對于開發(fā)商來說并非難事。開發(fā)商通過任何可以利用的關(guān)系聯(lián)系到足夠數(shù)量的“購房者”，并得到他們的基本資料。“比如，身份證復印件，戶口復印件，結(jié)婚證等一應俱全。”該資深人士說，甚至房地產(chǎn)開發(fā)商可以幫助開具收入證明。提供這些資料的當事人也許可以多少得到一些“好處”，也許礙于朋友或親屬的情面而完全“免費”。更有甚者，遺失了身份證，被別有用心偽造出一套“基本資料”，名下無端多出一套住房的個案也比比皆是。
看似簡便實為險棋
與銀行融資途徑比較，“假按揭”幾乎是零成本，同時不會耗費時間。當這些基本資料準備齊全，房地產(chǎn)開發(fā)商向未繳納任何費用的“購房者”出具一張首付款的發(fā)票。纖薄的一張發(fā)票便成為向銀行申請按揭貸款的敲門磚。
當這張蓋有開發(fā)商大印的紙片出現(xiàn)在銀行辦公桌之時，放貸員經(jīng)過程序化審核便可以放貸。不過，錢并不是打給個人，而是直接匯入開發(fā)商的賬戶中。該資深人士舉例說：“如果一套房子價值100萬，首付需要20%，按揭貸款80%。那么開發(fā)商經(jīng)過這樣的操作，就能直接從銀行得到80萬元的資金。”但是，這樣的“皮影戲”不會只發(fā)生一次。如果一個房地產(chǎn)開發(fā)商能做100套這樣的假按揭貸款，那么就能得到8000萬元的資金。
開發(fā)商為了挽救資金鏈的崩潰而選擇假按揭，實為一招險棋。欠債總是要還的。“假按揭”人向銀行還款必不可少。不過，那些出借個人資料的人根本不用操心這些瑣碎的事情。因為背后的房地產(chǎn)開發(fā)商會代為清障。該人士置評說：“每月還貸的錢與到手的貸款資金相比太少了。”而房地產(chǎn)商則會為了滿足銀行規(guī)避風險的要求選擇將這些房產(chǎn)進行抵押。由此帶來的風險便會潛伏于未來真正購房者的腳下。
當按揭貸款資金沿著電腦網(wǎng)絡(luò)流入那個指定賬戶之后，一個開發(fā)商“飲鴆止渴”的過程便開始了。不過“止渴”的效果也許可以立竿見影，讓開發(fā)商在短時間內(nèi)獲得一定的快感。
據(jù)上述人士介紹，當開發(fā)商資金鏈即將斷裂時，簡單方便而且難度極低的“假按揭”通?？梢詭椭_發(fā)商度過一些艱難的時日。在現(xiàn)有融資渠道當中，銀行的企業(yè)信貸以及一些私募機構(gòu)的利息都比“假按揭”還息高出許多。
購房者
蒙在鼓里追高 房價
在這樣一種快捷的“融資渠道”之下，開發(fā)商寧愿鋌而走險。與此同時，假按揭所帶來的另一個效果也同時出現(xiàn)了：房屋的成交量與交易價格節(jié)節(jié)攀升。真正的購房者并不了解一套住房的成本與價格。他們只能通過與同地段樓盤進行比較，或者與那些購買過的人進行咨詢。
“如果是一套100平方米的房子，實際價格為每平方米8000元。開發(fā)商在做假按揭時，成交價為1萬元。那么官方交易網(wǎng)站上就會顯示單價1萬元每平米。”該人士說，售樓處的銷售人員一定說，現(xiàn)在買1萬元，過幾天價格還要上漲1000元。而銷售人員也一定不會忘記告訴你，售出多少套，還剩多少套，而領(lǐng)號排隊的人一定遠遠超過所剩套數(shù)。
由此，一個“追漲殺跌”的效應便出現(xiàn)。真正的購房者擔心“明非今比”的單價，從而“傾囊相授”。這樣一來，開發(fā)商就可由此回籠一部分流動資金。如果所剩套數(shù)售罄，那么開發(fā)商就會將“自賣自買”的已售房屋進行退房，然后再次出售。
“對于我們普通消費者，最大問題就是信息不對稱。我有意向買房的時候，售樓小姐給我看了一張房屋登記表，上面清楚地記錄著每棟樓，每個單元以及每套房子是否已賣出，每平方米單價等詳細資料。”上述購房者對記者說，“今年2月份房屋有回暖的現(xiàn)象，當時看房的人很多，而從登記表上看，房子的確銷售得很快，售樓小姐一再催促，如果不買，好的朝向和樓層就沒有了，而且以后二期、三期價格肯定會漲。”
銀行
一石三鳥
設(shè)立專用賬戶
向開發(fā)商亮綠燈，除賺取開發(fā)商貸款利息外，銀行的醉翁之意還在于個人按揭貸款這塊一直被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的“肥肉”。
“因此，銀行向開發(fā)商授信時，除了要求開發(fā)商進行抵押或擔保以外，一般還要求開發(fā)商將銷售的房屋按揭貸款業(yè)務(wù)劃歸到該行。”上述業(yè)內(nèi)人士說。
凡辦理按揭貸款的購房者都會有類似經(jīng)歷：購房時，開發(fā)商都會以“省麻煩”為由向其推薦貸款行，消費者只需簽合同，其他事情都不用管。事實上，絕大多數(shù)開發(fā)商推薦的銀行，就是開發(fā)商自己辦理貸款的銀行。
理論上講，消費者有權(quán)利選擇任何一家銀行做按揭貸款。但實際情況卻不同，“各家銀行的貸款利率條件完全一樣，準備好材料交給開發(fā)商后，我只需要按照約好的時間到開發(fā)商那里與銀行簽字，確實省了不少時間和精力。而且，有個開發(fā)商做中間人，心理上也踏實不少。”一位剛在北京東四環(huán)某樓盤購買一套住房、辦理完30年住房按揭貸款的購房者接受記者采訪時說，他還表示，并不知情開發(fā)商向自己推薦貸款行的原因。
另外，長期懸在銀行頭頂?shù)?ldquo;利劍”——風險防控必須考慮在內(nèi)。因此，銀行要求開發(fā)商在銀行設(shè)立一個專門賬戶，將售房所得款項存入該賬戶，銀行會對該賬戶進行監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)資金出現(xiàn)異常情況，銀行可以立刻凍結(jié)賬戶，把錢全部劃走，有效地控制了風險。
審核流于形式
據(jù)了解，對于房貸業(yè)務(wù)審批，通常銀行支行沒有權(quán)限放貸，分行才具有這個權(quán)限，除非是分行指定某個支行來操作該項貸款的審批。經(jīng)手辦理房貸業(yè)務(wù)的普通員工，職責通常是收集開發(fā)商材料，進行審核，如果材料齊全便放貸；如果材料不齊，會讓開發(fā)商準備齊后再放貸，只是一個例行程序而已。
多位銀行房貸業(yè)務(wù)部工作人員都向記者表示不知“假按揭”。“我們對客戶的貸前審查很嚴格，尤其是今年以來，銀行對風險控制非常重視。”某大型商業(yè)銀行分行房貸業(yè)務(wù)部工作人員對記者說。
不過，上述資深業(yè)內(nèi)人士表示，銀行普通辦事員不可能逐個去親自拜訪客戶、實地審查材料。他們使用最多的方式就是電話核實。如果對每個客戶都親自進行實地核實，銀行的成本就過高了。即使銀行人力物力足夠，辦事員也不愿去跑。因為貸款由“領(lǐng)導”決定，多做無益，因此形成了一個核實的真空地帶。
騙貸結(jié)局
資金斷裂多敗俱傷
大量退房不是巧合
在一個極度低迷的市場之中，伴隨購房者的銳減，“輪流轉(zhuǎn)”的循環(huán)會出現(xiàn)明顯紕漏。與此同時，開發(fā)商還要負擔假按揭的月供。至此，開發(fā)商就會選擇退房來卸除負擔。“這就是為什么有些樓盤會在一天之內(nèi)出現(xiàn)大量的退房。沒有別的解釋，只有假按揭。”資深人士分析表示，因為真正的購房者基本互不相識，大量的退房不會碰巧出現(xiàn)在同一天。同時，退房者將會損失定金和違約金。“如一套1萬元/平方米、面積為100平方米房子，定金是5萬元，違約金是總價的5%。由此計算，退房所帶來的損失將達到10萬元。”這對于一個貸款購房的人并非小數(shù)目。
而退房所引發(fā)的便是“按揭貸款”危機。如果開發(fā)商席卷這筆款項“玩失蹤”，那么銀行必將追究責任的矛頭指向按揭貸款人。
不良率有所波動
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際控制人和法人代表并非同一人。那么實際控制人將資金轉(zhuǎn)移也就方便許多，因為最后追究法律責任的是法人代表。“比如，房地產(chǎn)開發(fā)商可以從偏遠的地方找來一個人的身份證件注冊為法人代表。等開發(fā)商破產(chǎn)或者卷款出逃，從法律途徑找到法人也沒有用。這樣一來，這對銀行便成為一筆死債。”
2009年1月份，個人住房不良貸款余額21.4億元，比年初增加2.7億元；不良率0.69%，比年初上升0.09個百分點。從房地產(chǎn)違約情況看，1月份違約筆數(shù)比年初增加656筆，增幅8.9%。不過，專家普遍認為，盡管房地產(chǎn)貸款不良率有所波動，但總體較為平穩(wěn)，風險在可控范圍內(nèi)。
上述廣東金唐律師事務(wù)所合伙人涂成洲律師認為，在民事責任方面，銀行在與開發(fā)商簽訂某按揭合作協(xié)議時，往往會約定由開發(fā)商承擔連帶保證責任或其他責任。如出現(xiàn)借款合同無效、不生效或不成立的情況，名義借款人不承擔還款責任，法院很可能判令開發(fā)商作為實際用款人承擔還款責任。從刑事責任辨析，對于單位十分明顯地以非法占有為目的，利用簽訂、履行借款合同詐騙銀行或其他金融機構(gòu)貸款，應當以合同詐騙罪定罪處罰。另一方面，如果所謂開發(fā)商只是少數(shù)犯罪分子借以詐騙銀行貸款的工具，則可以認定為貸款詐騙罪。
對于付諸真金白銀的購房者來說，最大的風險是買了房后，房產(chǎn)已被抵押。不但無法辦理房產(chǎn)證，甚至還將失去所購住房。