近日，國務(wù)院正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，其中提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。多年來只聞樓梯響，不見人下來的物業(yè)稅，終于被正式提上日程。從任何一個角度看，開征物業(yè)稅的初衷都是為了打壓房價。那么，這把砍向房價的刀究竟有多大威力，開征物業(yè)稅究竟會對蘇州的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響呢?
物業(yè)稅能擠壓房價嗎
物業(yè)稅的開征，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房價下降。據(jù)估算，目前的房價構(gòu)成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到 60%，建筑成本只占40%。購房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，開發(fā)成本可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。另外，物業(yè)稅的開征將有效抑制房地產(chǎn)投機性需求。從國際慣例看，物業(yè)稅的征收主要是對投資、出租等經(jīng)營性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對自住房屋則采取免征或少征的做法。因為住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，如果一個人擁有基本住房以外的房產(chǎn)，也就意味著他占用了別人的資源，所以他應(yīng)該為此付費。物業(yè)稅通過增加房地產(chǎn)持有人的成本可以達到有效抑制炒房的作用。
蘇州“我愛我家”的一位房產(chǎn)中介認(rèn)為，物業(yè)稅的征收將對投機和投資性購房需求產(chǎn)生一定的抑制作用，由于投資性購房者會針對政策變化以及市場變化有一段觀望期。 2009年剛性需求的釋放促使蘇州二手房市場持續(xù)活躍，對于首次置業(yè)的購房者來說，不論市場如何變化， 房價走高還是走低，買房是勢在必行的事情;而物業(yè)稅的征收有可能影響改善性住房需求的放量;因此他認(rèn)為，在某種程度上物業(yè)稅的征收對于中高端二手房市場的放量還是有所影響，從而會抑制中高端二手房房價的上揚。
但是也有不同的觀點。蘇州博思堂房產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)的一名咨詢?nèi)耸烤驼J(rèn)為，物業(yè)稅對房價的影響甚微。因為房價增長主要是由市場供求關(guān)系決定的，當(dāng)需求遠遠大于供給的時候，房價會自然上漲。如果物業(yè)稅出臺造成房價下降，那么屆時市場需求又將因此受到刺激，更多消費者會選擇購買住房，這時房價又會出現(xiàn)攀升局面。 “物業(yè)稅會對消費者買房造成一定心理影響，但與 燃油稅的情況類似，現(xiàn)在買房考慮物業(yè)稅還為時尚早，更多考慮的應(yīng)該是房價和物業(yè)等方面的適合性。”這位咨詢?nèi)耸空f，最近蘇州樓市新盤眾多，下一波行情仍會有所突破。
不同的人影響也不同
不管專家們意見如何分歧，對于普通市民來說，最關(guān)心的就是物業(yè)稅會怎樣影響到自己。前天在湖東太陽城排隊等號買房的顧先生，一說到征收物業(yè)稅的事情，就有點“犯迷糊”。顧先生擔(dān)心的物業(yè)稅，其實就是對土地和房屋征收的稅款，他琢磨著，是不是只要有房，每年都要交錢，而且房子越升值，稅額越高。記者在現(xiàn)場采訪了多位等買房的市民。他們大多覺得，現(xiàn)在絕大多數(shù)人還只有一套房屋或者沒有房屋，而目前房地產(chǎn)的稅種已經(jīng)很多，再添一個物業(yè)稅無疑更增加了普通百姓的負擔(dān)。大家也都希望稅費能夠越少越好，越輕越好。
事實上，物業(yè)稅的開征，對于不同的人群，影響也是不同的。
受到致命打擊的肯定是投資客，21世紀(jì)房產(chǎn)的中介人黃小姐告訴記者，如果物業(yè)稅開征，對以投資為主的炒房客沖擊最大，因為他們持有的物業(yè)越多，稅收成本就越高，財務(wù)負擔(dān)也就越大。同樣，對那些買房來出租的投資者，除了繳納租賃稅外，還要加收物業(yè)稅，可以說是重復(fù)征稅，也會增加其稅收成本，投資回報率會下降。相反，普通購房者就可能是物業(yè)稅開征的相對較大受惠者。由于以投資為主的炒房客受到限制，樓市泡沫產(chǎn)生的可能性小了很多，也讓樓價更加合理，更能滿足多數(shù)購房者的需求。此外，對擁有自住房產(chǎn)的業(yè)主來說，第一套住宅很可能免征，因此，除非持有第二套和更多物業(yè)，否則并不會付出更多的成本。
短期內(nèi)恐怕難以啟動
雖然國家已經(jīng)把物業(yè)稅提上了日程，但是記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士得知，他們認(rèn)為短期內(nèi)開征物業(yè)稅的可能性不大。園區(qū)的一名開發(fā)商表示，即使國家出臺相關(guān)政策，也應(yīng)當(dāng)會有一個過渡期，在稅率的制定上會考慮到房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，不會盲目實施而引發(fā)樓市的劇烈震蕩。開征物業(yè)稅受影響最大的應(yīng)該是投資者，投資房屋租賃顯然成本會增加，風(fēng)險也會提高，迫使炒房者低價出售，從而抑制投機，市場可能將會減少很多個投資者。
這位開發(fā)商認(rèn)為，物業(yè)稅的開征有三個最大的障礙。首先，是民眾的心理接受程度，就像一些市民認(rèn)為的是否會增加負擔(dān)。其次，是具體開征的技術(shù)難題。由于我國的住房改革是個復(fù)雜的體系，居民住房來源復(fù)雜多樣，拆遷房、單位分配住房、商品房、 經(jīng)濟適用房、兩限房等，光是摸清個人房產(chǎn)就是一項龐大的統(tǒng)計工程。最后就是相關(guān)法規(guī)的制定。物業(yè)稅和土地出讓金之間的關(guān)系應(yīng)該如何界定?哪些稅費應(yīng)當(dāng)明確劃入物業(yè)稅范疇?這些問題都是需要花很長時間去討論的。
園區(qū)金領(lǐng)房產(chǎn)中介總經(jīng)理葉先生告訴記者，雖然國家已經(jīng)表示推出物業(yè)稅，但房地產(chǎn)市場剛剛顯露出回暖的跡象，這時征收物業(yè)稅無疑是雪上加霜，所以真正開征肯定是樓市真正好轉(zhuǎn)后。“現(xiàn)在把購房希望全部寄托在物業(yè)稅上并不現(xiàn)實，還是要根據(jù)實際情況和需求來決定是否出手。 ”