最高法司法解釋住宅改用途的條件，被指為“不可能的任務”
民宅商用，這個爭議不斷的話題，再度因為最高法公布的《物權法》兩部司法解釋而掀起波瀾?！段餀喾ā芬?guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。新出臺的司法解釋將有利害關系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)。這意味著民宅商用須整棟樓業(yè)主同意，被經(jīng)商者形容為“不可能的任務”。也有律師認為，司法解釋未就民宅商用可能引發(fā)的鄰里矛盾提出補償機制及規(guī)避規(guī)定，在實施中將受挑戰(zhàn)。
司法解釋：民宅商用須整棟樓業(yè)主同意
5月24日，最高人民法院公布了《物權法》兩部司法解釋——《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，將于10月1日起施行。針對爭議不斷的“民宅商用”，司法解釋明確了相應細則。
《物權法》第七十七條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。司法解釋就此明確：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。
遼寧申揚律師事務所律師李利威認為，司法解釋明確規(guī)定了利害關系人的最小范圍，即整棟樓的業(yè)主。改變了利害關系業(yè)主認定標準缺失造成法律適用困難的現(xiàn)狀，但同時新規(guī)將使得民改商難度加大，樓內(nèi)只要有一戶業(yè)主向法院主張不同意，就可以“一票否決”。
硬幣反面：沈陽民宅商用多遭投訴
此前，《物權法》第七十七條有關民宅商用的規(guī)定曾被形容為“刻意模糊”，因為不同人群可根據(jù)不同的利益訴求進行不同的解讀。有的業(yè)主希望能有一個舒適安全的居住環(huán)境，有的希望能提供超市、餐館等便利條件，中小企業(yè)者更關注自己能否找到性價比高的辦公場所。結(jié)果各地工商等部門不得不再細化。
去年12月沈陽市工商局出臺的“關于進一步促進沈陽經(jīng)濟發(fā)展的若干措施”規(guī)定，“按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序和合同約定，允許自然人將家庭住所、租借房、臨時商業(yè)用房等作為個體創(chuàng)業(yè)的經(jīng)營場所。”這被視作物權法施行后，民宅商用解禁的沈陽版“具體操作”。
硬幣的反面隨即展現(xiàn)。新規(guī)實施后，本報熱線接到多宗民宅商用擾民的投訴，省、市個體勞協(xié)副會長，市人大代表王秀華也曾呼吁有關部門通過相關制度規(guī)范來進行調(diào)解，“譬如封閉小區(qū)就不適合做營業(yè)場所，在審批手續(xù)上，各監(jiān)管職能部門也要嚴把審批關，避免對周圍環(huán)境產(chǎn)生一定影響，出現(xiàn)擾民、污染環(huán)境等問題。”
深入分析：司法解釋被指“不完善”
針對民宅商用現(xiàn)狀，專欄作者李寧認為司法解釋對民宅商用的“一票否決”很可能引發(fā)人情危機。“比如a要將自己的一樓住宅改為鋪面經(jīng)營百貨，二樓住戶b以害怕影響正在高考的孩子，不同意住宅改變用途，這樣，a就懷恨在心，故意和b找茬，引發(fā)鄰里矛盾糾紛和人情危機。法律對于這類糾紛沒有做具體的解釋和規(guī)避規(guī)定。”
李寧同時指出，司法解釋由于沒有補償機制，使得民改商更加難操作。“比如，民改商之后對于民改商者帶來了好處和收入，但對其他用戶，不管是精神還是物質(zhì)層面的，肯定帶來了損失。如果引入補償機制，比如通過物業(yè)公司收取一定費用，免除其他用戶繳納的費用，這樣，民改商者高興，其他人也不會強烈反對，民改商會順利，也減少很多矛盾。”
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