千做萬做，虧本生意不做。但園區(qū)宏基物業(yè)管理有限公司卻在做著一樁不小的虧本買賣——目前由這家公司管理的婁江新村，去年一年物業(yè)管理費(fèi)收支結(jié)結(jié)賬，一共虧損了17多萬元。公司總經(jīng)理陳偉民一臉無奈地說，他們完全靠提供物業(yè)管理服務(wù)吃飯，要不是公司管著的其他小區(qū)有點(diǎn)贏利，婁江新村的這個(gè)“窟窿”他們真的填不下去了！
三年前完成改造的婁江新村，面貌一新。要維持下去，少不了物業(yè)這個(gè)管家。如果因?yàn)槭詹坏轿飿I(yè)費(fèi)逼退了物業(yè)，真擔(dān)心好不容易改造好的老新村又會(huì)出現(xiàn)臟亂差的老面孔。據(jù)了解，這樣的情況在本市多個(gè)老新村不同程度的存在。老新村改造后的長效管理已經(jīng)成為一個(gè)比較普遍的問題。
電話幾乎月月欠費(fèi)停機(jī)物業(yè)費(fèi)收支結(jié)賬一年虧17萬
走進(jìn)婁門橋東北堍的老住宅小區(qū)——婁江新村，一幢幢樓房色彩淡雅清新，全然沒有歲月剝蝕的痕跡；小區(qū)的道路也整潔有序。
婁江新村面貌的煥然一新，得感謝2006年對(duì)這里進(jìn)行的老住宅小區(qū)綜合整治。但走進(jìn)婁江新村只有10多個(gè)平方米的物業(yè)管理辦公室，抬眼能見的卻是幾扇落伍的鋼窗和墻上直接張貼的工作人員名字、聯(lián)系電話紙條，一切顯得那么簡陋。一臺(tái)掛壁式空調(diào)，算是辦公室里最高檔的“擺設(shè)”。之所以說是“擺設(shè)”，是因?yàn)?，不管天冷天熱，它都很少啟用。主管陳勤坦言，不要說空調(diào)，就是電風(fēng)扇也不敢多開??！
辦公桌上擺著的一門電話，有時(shí)候也是一種“擺設(shè)”。每個(gè)月第一天，園區(qū)宏基物業(yè)管理有限公司會(huì)給這部電話充80元話費(fèi)，但既要聯(lián)系上級(jí)部門，又要跟業(yè)主等溝通，這80元話費(fèi)常常會(huì)“用豁邊”，結(jié)果還沒到月底，電話就欠費(fèi)停機(jī)了。為了避免這樣的尷尬，陳勤每到話費(fèi)用得差不多的時(shí)候，就要?jiǎng)佑米约旱?span id="kkk8kkk" class="yqlink"> 小靈通。接任4個(gè)多月，陳勤的話費(fèi)倒貼了3個(gè)月，其中2次20元，1次50元。更匪夷所思的是，新村的綠化修剪，也全部由物業(yè)公司自己修(當(dāng)然是經(jīng)過綠化部門批準(zhǔn)的)，“根本不敢請(qǐng)綠化隊(duì)來，否則修一棵就要支出300元”。今年以來，光是枯樹枝，物業(yè)公司就已運(yùn)掉了8卡車，其他樹枝就更多了。
這樣“做人家”，很大一個(gè)原因是，婁江新村的物業(yè)管理費(fèi)入不敷出，管理方只好勒緊褲腰帶過日子。
2007年8月，園區(qū)宏基物業(yè)管理有限公司接管婁江新村。22個(gè)保安、2名保潔員、4名管理人員，一年光是工資等的支出就要40多萬元。“再加上稅收、門崗的水電費(fèi)等，一年必須收到56萬元，收支才能平衡”?？烊丝煺Z的陳勤說，“給的工資是不能再少了，即使這樣，也只能用些下崗工人，獎(jiǎng)金是根本沒有的。今年保安的月工資從原來的930元提高到了1040元，支出就更多了”。
然而，物業(yè)管理費(fèi)的收入情況卻并不理想。陳勤拿出了得到業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可的統(tǒng)計(jì)報(bào)表：去年小區(qū)2700多戶居民物業(yè)管理費(fèi)收入近4.8萬元，200個(gè)汽車泊位的停車費(fèi)收了21.4萬元，自行車庫和店面收了12.7萬元，三項(xiàng)費(fèi)用相加，一共38.9萬元，實(shí)際虧損17萬元以上。
那能否少用幾個(gè)保安呢？
針對(duì)這個(gè)問題，陳勤直言：不行啊！婁江新村是個(gè)老住宅小區(qū)，一共開了5扇門。開出來容易，要封起來就辦不到了。他們只能對(duì)3扇門實(shí)行24小時(shí)開啟，2扇門則只從5點(diǎn)半開到22點(diǎn)?？稍僭趺淳蚣?xì)算，22個(gè)保安是一個(gè)也不能少的了。
主動(dòng)繳物業(yè)費(fèi)的只有3%一家家敲門也只收到27%
一個(gè)小區(qū)一年的物業(yè)管理費(fèi)用就虧了17萬多元，主要根源在哪里？陳勤坦言，主要是物業(yè)費(fèi)收繳比例過低——去年只有27%，盡管，這個(gè)小區(qū)每戶居民一年的物業(yè)管理費(fèi)只要60元。
今年的收繳情況要比去年好一些，目前已繳了17%。這是建立在物業(yè)公司工作人員挨家挨戶跑了3輪的基礎(chǔ)上的。工作人員唐師傅大倒苦水：白天業(yè)主不一定在家，收物業(yè)費(fèi)基本都是19時(shí)到21時(shí)上門去上，每晚跑個(gè)50來戶人家，第二天白天他們還要正常上班，真累！
但還是有不少業(yè)主不肯配合，主動(dòng)來繳物業(yè)管理費(fèi)的更是鳳毛麟角，不到總量的3%。
婁江新村業(yè)主們?yōu)樯恫淮笤敢饨晃飿I(yè)費(fèi)？在婁江新村業(yè)主委員會(huì)主任華其根的陪同下，記者選取部分居民做了一個(gè)調(diào)查。
敲開顧阿姨家的門，問起物業(yè)費(fèi)為啥還沒交，顧阿姨兩手一攤，毫不顧忌地說，自己沒工作，吃飯都勉強(qiáng)，還怎么交得出這筆費(fèi)用？華其根介紹，像顧阿姨這樣的業(yè)主，起碼占婁江新村總戶數(shù)的10%。而租住在這里的小張說，他是3月份才住進(jìn)來的，1—2月沒有享受這里的物業(yè)服務(wù)，這兩個(gè)月的物業(yè)費(fèi)他當(dāng)然不愿意繳。華其根估計(jì)，婁江新村的出租戶目前約占15%，一般情況下，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該由房客繳，但房客隊(duì)伍并不穩(wěn)定，往往住幾個(gè)月就要換人，導(dǎo)致部分時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)無人愿意承擔(dān)，也有的房客和房東互相推諉，都不肯繳費(fèi)。
還有一種情況，是業(yè)主買了新房子搬出去了，因?yàn)楹茈y碰到業(yè)主，這物業(yè)管理費(fèi)自然無從收取。記者在一戶居民家的大門上敲了幾下，里面卻沒人應(yīng)答。華其根說，不用敲了，業(yè)主已經(jīng)搬相城區(qū)去了，老房子不舍得出租，就這么空關(guān)著，“這樣的空關(guān)房子，在婁江新村要占總戶數(shù)的5%-6%呢！”
當(dāng)然，也有人不愿繳費(fèi)是因?yàn)閷?duì)物業(yè)管理有意見。居民徐大媽就抱怨，自己倒不是缺那60元錢，主要是小區(qū)管理還不到位，比如收舊貨的人混進(jìn)小區(qū)，發(fā)出的叫喊聲弄得她休息都休息不好，結(jié)果血壓又升高了，就這樣的管理，她憑啥交物業(yè)管理費(fèi)？華其根介紹，類似的例子還有許多，比如嫌物業(yè)沒管好養(yǎng)狗、養(yǎng)鴿子問題了，沒管好塞小廣告紙了，或者監(jiān)控探頭壞了沒及時(shí)修理、自己的東西失竊都無法尋找破案線索了……以這些原因拒繳物業(yè)管理費(fèi)的大約占5%。
收不到物業(yè)費(fèi)，在老新村還是比較多見的。管著多個(gè)小區(qū)的新誠物業(yè)公司老總楊仁權(quán)介紹，他們也遭遇著類似的尷尬。像盤一、盤二小區(qū)目前物業(yè)費(fèi)收繳率只有3成多一點(diǎn)，“我們是一年一收的，估計(jì)最終能收到5成左右，但按照這個(gè)收繳比例，物業(yè)公司想要不虧，難！”
新誠物業(yè)公司對(duì)金塘、盤一、盤三和湄長等四個(gè)小區(qū)居民不肯交物業(yè)費(fèi)的情況也進(jìn)行了一番調(diào)查。“其實(shí)，許多人并不是缺這幾個(gè)錢，還是老習(xí)慣問題，總認(rèn)為以前沒物業(yè)，日子也照樣過。”楊仁權(quán)告訴記者，有這樣想法的人占了不肯交物業(yè)費(fèi)者的半數(shù)以上。
據(jù)友三社區(qū)主任賀新華等10名滄浪區(qū)人大代表調(diào)查，滄浪區(qū)老住宅小區(qū)每戶每月應(yīng)繳的物業(yè)費(fèi)都在5—6元，繳納率大致在25%上下。
良性互動(dòng)還是惡性循環(huán)長效管理還得從長計(jì)議
老住宅小區(qū)綜合整治工程深得民心。市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，從2005年到2008年底，蘇州城區(qū)已完成21處、276萬平方米老住宅小區(qū)的整治，惠及居民4.28萬戶。今年我市城區(qū)又將完成18處、107萬平方米、436幢建筑的整治任務(wù)，惠及居民1.29萬戶。
整治后的老住宅小區(qū)面貌是漂亮了，但這種漂亮的持續(xù)離不開長效管理，請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，又是長效管理的主要途徑。目前，我市已構(gòu)建了一個(gè)長效管理運(yùn)作機(jī)制。其中，凡是具備物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，都由社區(qū)組織成立業(yè)主委員會(huì)，并選聘物業(yè)公司進(jìn)行專業(yè)化管理。
而物業(yè)公司是企業(yè)，要考慮贏利，至少收入要能維持基本運(yùn)轉(zhuǎn)。如果物業(yè)管理費(fèi)長期入不敷出，長效管理顯然難以持續(xù)。我市一些老住宅小區(qū)因此出現(xiàn)了物業(yè)公司撤離的現(xiàn)象。即使物業(yè)公司暫時(shí)硬撐，物業(yè)管理的質(zhì)量下降幾乎是難以避免的事。
多家物業(yè)公司說，居民沒有出錢買服務(wù)的意識(shí)，我們就只能這樣將就著管理；而一些居民又因?yàn)閷?duì)管理不滿意，而加入到不愿繳納物業(yè)費(fèi)的隊(duì)伍中……這樣的“對(duì)壘”存在于多個(gè)老住宅小區(qū)，似乎雙方都有一定道理，最終形成一種惡性循環(huán)——繳費(fèi)比例越低，物業(yè)服務(wù)越跟不上；而物業(yè)服務(wù)越跟不上，繳費(fèi)比例就進(jìn)一步降低。
有關(guān)部門也清楚地看到，老住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)用的征收存在一定的特殊性，業(yè)主的物業(yè)經(jīng)費(fèi)遠(yuǎn)不能滿足小區(qū)管理的需求。而去年1月1日起施行的《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第57條盡管明確，業(yè)主、非業(yè)主使用人未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，可面對(duì)一家一戶，又面廣量大的欠費(fèi)者真要操作起來不是一般的煩，必須探索更好的解決辦法。
如何實(shí)現(xiàn)老住宅小區(qū)物業(yè)管理的良性互動(dòng)？今年1月召開的市政協(xié)十二屆二次會(huì)議上，民革蘇州市委在《關(guān)于老新村小區(qū)改造后長效管理的建議》里提出了自己的看法：出臺(tái)相關(guān)政策，設(shè)立老住宅小區(qū)管理專項(xiàng)基金，挖掘老住宅小區(qū)自身潛力、拓寬物業(yè)收費(fèi)途徑，加強(qiáng)宣傳教育、改變老住宅小區(qū)居民免費(fèi)享受物業(yè)管理的舊觀念，加大考核、把長效管理落到實(shí)處。
而滄浪區(qū)第十五屆人大第二次會(huì)議上，賀新華等區(qū)人大代表也遞交了一份《關(guān)于有效推進(jìn)蘇州老新村管理辦法》的議案。這份議案提出，老住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)在水電費(fèi)中代扣；由房管局、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)三方代表組成年終評(píng)審會(huì)，對(duì)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況進(jìn)行綜合考評(píng)，并根據(jù)考核制度，確定物業(yè)應(yīng)得的物業(yè)費(fèi)金額……與此同時(shí)，我市相關(guān)部門也已開始對(duì)全市老住宅小區(qū)物業(yè)長效管理問題開展調(diào)研。
也有老小區(qū)物業(yè)費(fèi)收得不錯(cuò)看看金塘新村是怎么做的
當(dāng)然，并不是所有老住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收繳率都很低，金塘新村就是其中一例。
金塘新村也是一個(gè)改造過的老住宅小區(qū)，去年起，物業(yè)管理交給了新誠物業(yè)公司。在小區(qū)業(yè)委會(huì)的幫助下，去年這里的物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到了9成以上。今年，他們的物業(yè)費(fèi)收繳率再創(chuàng)新高，目前已達(dá)97%(小區(qū)內(nèi)低保戶、特困戶的物業(yè)管理費(fèi)由政府承擔(dān))。新誠物業(yè)公司老總楊仁權(quán)感嘆：如果每個(gè)老住宅小區(qū)都能有這么高的物業(yè)費(fèi)收繳率，小區(qū)物業(yè)何愁管不好？97%的物業(yè)費(fèi)收繳率，即使放在新建小區(qū)也算是高的，這樣的成績又是怎么取得的？楊仁權(quán)告訴記者，他們自始至終都依靠業(yè)委會(huì)，遇到問題主動(dòng)協(xié)商。在此基礎(chǔ)上，他們經(jīng)常向居民做解釋工作，即使上門收費(fèi)時(shí)也要宣傳，讓居民了解收物業(yè)費(fèi)也是為居民做事，從而養(yǎng)成花錢買服務(wù)的觀念。此外，他們還提供了到位的服務(wù)。如果有居民不滿意，向他們投訴，他們會(huì)及時(shí)處理。最終，居民們都覺得有物業(yè)跟沒物業(yè)完全不一樣，每個(gè)月花上這五元錢值得。
與金塘新村類似，物業(yè)費(fèi)每戶每年為72元的湄長新村，目前的收繳率已達(dá)7成，這其中提高物業(yè)管理質(zhì)量起了很大作用。物業(yè)公司方面說，他們還在努力，最后的收繳比例應(yīng)該還會(huì)高一點(diǎn)。
園區(qū)宏基物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理陳偉民也認(rèn)識(shí)到，提高服務(wù)質(zhì)量，是讓業(yè)主愿意繳物業(yè)管理費(fèi)的出路所在。為此，他將派出得力干將去婁江新村管理物業(yè)，并要求提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)處理報(bào)修問題，爭取將今年的物業(yè)費(fèi)收繳率提高到6-7成甚至更高。