成交量上升——漲價(jià)——供應(yīng)劇增——自住型需求漸減——成交量下降。沿著這樣的軌跡，各地樓市普遍經(jīng)歷“小陽春”之后，釋放出不同信號(hào)。
受政策優(yōu)惠、樓盤促銷和前期剛性需求大量積累的多重刺激，1—4月，全國(guó)商品房累計(jì)成交1.76億平方米，同比增加了17.5%，商品房銷售額7996億元。
在成交回暖的帶動(dòng)下，一些銷售情況較好的項(xiàng)目開始漲價(jià)，大多數(shù)項(xiàng)目的優(yōu)惠力度也有所減小。4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)同比下降1.1%，降幅有所減緩，比3月份縮小了0.2個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比上漲0.4%，繼3月份后連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比上漲。作為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，北京、上海、天津、南京、廣州、深圳等多數(shù)一線城市的房?jī)r(jià)，環(huán)比都呈一定程度上漲，一些品牌項(xiàng)目售價(jià)比春節(jié)期間上漲30%—40%。市場(chǎng)回暖、房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)的跡象明顯。
隨著價(jià)格上漲，進(jìn)入5月份，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)不同走勢(shì)。當(dāng)多數(shù)城市交易仍活躍時(shí)， 北京樓市成交量出現(xiàn)萎縮。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月1日至16日，剔除 經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等政策性住房，5月上半月北京住宅期房日均成交348套，較4月份日均水平下降了21.4%。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，漲價(jià)、政策優(yōu)惠效應(yīng)逐漸減弱和自住型需求的減少，是北京樓市成交量減少的主因。同時(shí)，媒體大量報(bào)道當(dāng)前開發(fā)商利用“房托”和假按揭等手段制造項(xiàng)目熱銷假象，打擊了購(gòu)房者信心。在市場(chǎng)回暖帶動(dòng)各地住宅供應(yīng)量不斷增加的背景下，如果房?jī)r(jià)盲目上漲、違規(guī)銷售現(xiàn)象猶存，有可能引起新的觀望，今后幾個(gè)月的成交量將面臨壓力。
改善型需求入市要看房?jī)r(jià)和政策
伴隨大量自住型需求在前期得以釋放，改善型需求被認(rèn)為是今后支持市場(chǎng)成交保持活躍的主要力量。而改善型需求能否大量入市，一看房?jī)r(jià)，二看政策能否給予更多支持。
對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷，成為市場(chǎng)能否繼續(xù)回暖的關(guān)鍵。中國(guó)社科院日前發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，今年上半年，在開發(fā)商資金壓力沒有根本性好轉(zhuǎn)、房?jī)r(jià)下降預(yù)期仍強(qiáng)烈的情況下，房?jī)r(jià)仍有震蕩下行壓力。下半年，如宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，在各種利好政策作用下，一些前期市場(chǎng)調(diào)整較大的城市可能率先走出低迷，趨于真正的回暖。
不少開發(fā)商認(rèn)為，目前的市場(chǎng)需求狀況不足以支持房?jī)r(jià)的全面上漲。繼續(xù)以合理的價(jià)格促進(jìn)銷售，仍將是今年主要的市場(chǎng)策略。而選擇漲價(jià)的開發(fā)商也并非沒底氣。在適度寬松的貨幣政策作用下，信貸對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持已有所體現(xiàn)。一季度房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源超過1萬億元，同比增長(zhǎng)9.2%，其中國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)8%。不斷改善的資金狀況成為漲價(jià)最大的支撐。
政策面上，去年下半年以來，中央和各地都出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房消費(fèi)的政策，其中大多數(shù)是僅實(shí)行一年的短期政策。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為：“這些政策對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的刺激作用已體現(xiàn)出來，但成交量要穩(wěn)定，仍需一些中長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)政策，加大住房消費(fèi)支持力度。政策穩(wěn)，市場(chǎng)才會(huì)穩(wěn)。”
“我們現(xiàn)在還沒法明確、方便地區(qū)分改善型住房和二套房，想出政策支持改善型需求入市，顧慮很大。”某地房管局局長(zhǎng)告訴記者。多數(shù)城市對(duì)改善性住房的定義是“人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑?gòu)買第二套住房”，但業(yè)內(nèi)人士反映，這樣的定義操作性不強(qiáng)，有關(guān)部門應(yīng)盡快為改善型住房制定一個(gè)更易界定的標(biāo)準(zhǔn)。
投資低迷，需信貸和土地支持
消化庫存的壓力和對(duì)后市預(yù)期的不明朗，使開發(fā)商的投資行為更謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)投資的成績(jī)單并不像成交量一樣好看。
今年一季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長(zhǎng)4.1%，比去年同期增幅下降28.2個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開工面積2.01億平方米，同比下降16.2%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。完成土地開發(fā)面積同比下降11.3%，而去年同期則是增長(zhǎng)11%。
“房地產(chǎn)業(yè)投資增幅大降，會(huì)影響今年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也不利。”朱中一說，“如果這種狀況持續(xù)下去，將會(huì)影響今后兩三年市場(chǎng)的健康發(fā)展。”
“當(dāng)前，適度降低開發(fā)成本，有利于促進(jìn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)。”中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李景國(guó)認(rèn)為，可從土地和資金這兩大房地產(chǎn)開發(fā)的“命脈”入手，采取一些措施，改變房地產(chǎn)投資各項(xiàng)指標(biāo)下滑趨勢(shì)。
隨著市場(chǎng)調(diào)整的深入和持續(xù)，土地價(jià)格和開發(fā)成本等下降，房市的投資風(fēng)險(xiǎn)已有所降低。在這種情況下，金融機(jī)構(gòu)可對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信貸市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，提高對(duì)優(yōu)質(zhì)新增開發(fā)項(xiàng)目的信貸扶持力度。
土地方面，中國(guó)土地規(guī)劃勘測(cè)院總工程師鄒曉云介紹，從一季度開始，地方政府改變了去年的消極態(tài)度，都在積極保持供應(yīng)量，加大土地一級(jí)開發(fā)。
李景國(guó)說，在保持供應(yīng)的同時(shí)，各級(jí)政府應(yīng)適度加快批租節(jié)奏，適時(shí)下調(diào)土地出讓價(jià)格，適度放松從緊的土地購(gòu)置政策，保障房地產(chǎn)開發(fā)用地供給穩(wěn)定適度增長(zhǎng)。
近期，上海、福州、天津等城市都出現(xiàn)了低價(jià)推地現(xiàn)象。北京、深圳、沈陽也都采用了降低地價(jià)、提高地塊容積率和建筑面積等方式，直接或間接地降低地塊的總價(jià)或單價(jià)。