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最高法出臺司法解釋 “住改商”須經(jīng)全樓業(yè)主同意
2009/5/26 9:03:54    http://www.18kuo.com

  最高人民法院5.24日公布了《物權法》兩部司法解釋———《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》,將于10月1日起施行。司法解釋施行前已經(jīng)終審,解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件,不適用此司法解釋。

  近年來,涉及物業(yè)權益的糾紛案件數(shù)量不斷增加。2007年初,這兩個解釋正式立項。此間,最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證,多次征求了有關部門和社會各界的意見。

  經(jīng)過數(shù)年的起草制定工作,兩部司法解釋最終出臺。兩部司法解釋涉及系列熱點、難點問題,具體包括業(yè)主身份的界定、車位車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業(yè)費糾紛處理、物業(yè)服務合同的解除及相應糾紛的處理等。

  比如,在備受爭議的小區(qū)車位歸屬方面,司法解釋明確:如果建設單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例,將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的,應當認定其行為已符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

  在近年出現(xiàn)的業(yè)主炒物業(yè)公司引發(fā)的糾紛方面,司法解釋明確,物業(yè)服務合同的權利義務終止后,業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施,人民法院應予支持;物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由,請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的,人民法院不予支持。

  此外,針對目前頻發(fā)的“民宅商用”引發(fā)的糾紛,司法解釋也明確了相應細則?!段餀喾ā芬?guī)定,業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。

  司法解釋對上述條款明確稱,應綜合考慮“民宅商用”糾紛的實際情況,將有利害關系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)。

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