民革中央向政協(xié)會議提交的集體提案內(nèi)容，該提案建議加快修訂《城市房地產(chǎn)管理法》，并全面取消預(yù)售商品房制度，建立商品房竣工入市銷售制度。
一、預(yù)售制降低了開發(fā)商門檻。
民革中央在其所提的這份名為“關(guān)于加快修訂《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的建議”的提案中指出，房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場不規(guī)范的主要根源之一。該制度不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、房屋質(zhì)量缺陷等問題得不到解決，更為嚴(yán)重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押，最后甚至還會出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法犯罪行為。
提案還認(rèn)為，房地產(chǎn)預(yù)售制度降低了開發(fā)商的門檻，使得不具備開發(fā)實力的企業(yè)進入了市場，增加了開發(fā)商投資出問題的幾率，銀行和購房人被動的成為風(fēng)險投資的犧牲品。
二、取消預(yù)售制已有基礎(chǔ)。
“適時果斷取消商品房預(yù)售制度，是消除房地產(chǎn)市場不規(guī)范的重要舉措。”民革中央建議，取消商品房預(yù)售制度，建立商品房竣工入市銷售制度。
民革中央提案還認(rèn)為，目前取消商品房預(yù)售制度已具備了比較堅實的基礎(chǔ)。首先是金融體系改革和金融制度創(chuàng)新為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多元化的融資方式，銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資等方式均可補缺預(yù)售商品房籌資的功能。其次是房地產(chǎn)開發(fā)商積累了一定的實力，具備了駕馭資金項目運作的能力，對預(yù)售商品房制度的依賴性已減弱。
對于民革中央的提案，筆者在深表贊同的同時，就商品房預(yù)售制度應(yīng)被取消的理由補充如下：
三、商品房預(yù)售許可制度已經(jīng)完成其歷史使命。
政府出臺商品房預(yù)售制度，其目的是促進房地產(chǎn)開發(fā)的啟動，令開發(fā)商在較低成本的情況下得以快速發(fā)展。通過幾年的發(fā)展來看，政府的目的已經(jīng)達(dá)到。可現(xiàn)在看來預(yù)售制度已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壟斷，最后形成壟斷效率的工具，并且，增加購房者及銀行的風(fēng)險。由此我們可以看出，商品房預(yù)售許可制度已經(jīng)嚴(yán)重違背了政府出臺此項政策的初衷，并且已經(jīng)成為深受民眾反對的一項制度。
開發(fā)商絕大多數(shù)已經(jīng)度過原始積累期，已無需政府扶持。中國2007福布斯中國富豪榜第一名是廣東碧桂園（
查看地圖）房地產(chǎn)公司的楊惠妍，個人凈資產(chǎn)高達(dá)162億美元，第二名是香港世茂集團的許榮茂，個人凈資產(chǎn)73億美元，第三名是上海復(fù)星國際集團的郭廣昌，個人凈資產(chǎn)48.5億美元。2007年福布斯中國富豪榜最大的特點就是來自房地產(chǎn)行業(yè)的富豪增加了不少，在前10名的富豪就有6名出自房地產(chǎn)行業(yè)。從房產(chǎn)商個人資產(chǎn)的快速累積，可以看出房產(chǎn)商已具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模，已無需政府扶持，取消商品房預(yù)售許可制度不會影響開發(fā)商正常發(fā)展。
因此，商品房預(yù)售許可制度已經(jīng)完成了其歷史使命，是到了取消的時候了。
四、商品房預(yù)售許可制度已名存實亡。
09年起，上市交易的商品房中，絕大多數(shù)將是現(xiàn)房，對于購房者而言，有無商品房預(yù)售制度都是一樣。目前，中國商品房的空置面積接近2億平方，并且這一數(shù)字還有大幅上述的趨勢。形成這樣局面的主要原因是今年房產(chǎn)銷售一直不暢、房產(chǎn)商死扛房價、消費者持續(xù)觀望等。正因如此，09年起現(xiàn)房銷售將成為一種主流銷售方式。
受多種因素影響，購房者很少會選擇期房。目前，受經(jīng)濟危機影響下的民眾收入預(yù)期降低、房產(chǎn)商資金壓力加大令消費者擔(dān)心買到爛尾樓、房產(chǎn)市場持續(xù)供大于求的因素影響，購房者絕大多數(shù)不會購買期房。
因此，商品房預(yù)售許可制度已經(jīng)名存實亡，已經(jīng)到了取消的時候了。
五、以商品房為主導(dǎo)的房產(chǎn)市場格局已經(jīng)出現(xiàn)改變。
商品房所占市場份額將越來越少。房改十年來，民眾所能購買的房屋產(chǎn)品只有商品房，商品房占據(jù)了房產(chǎn)市場幾乎全部的份額。直到經(jīng)濟適用房、廉租房的大幅推出，商品房一統(tǒng)市場的格局才得以改變。2007年8月13日，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)下發(fā)。文件明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。自此，中國房產(chǎn)市場掀起了保障房建設(shè)熱潮。近階段，政府出臺9000億安居工程，更是奠定了中國房產(chǎn)市場即將步入保障房時代的基礎(chǔ)?？梢韵胍?，在未來的發(fā)展歷程中，商品房在房產(chǎn)市場中所占份額將越來越少。
商品房開發(fā)商將越來越少。中國目前有超過3．5萬家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)大多是經(jīng)過若干年的成長壯大，部分企業(yè)已經(jīng)取得了不俗的成績?？呻S著資金吃緊、銷售不暢、行業(yè)不景氣等原因，很多企業(yè)將選擇轉(zhuǎn)行；政府大力推進保障房建設(shè)步伐，部分開發(fā)商將轉(zhuǎn)投保障房建設(shè)；政府大規(guī)模安居工程的順利推進，將令商品房土地供應(yīng)日益減少。因此，商品房開商將越來越少，就象奢侈品制造（經(jīng)營）商的數(shù)量永遠(yuǎn)比不上一般商品制造（經(jīng)營）商一樣。
商品房價格漲、跌對社會的影響將越來越小。前幾年，尤其是2007年房價暴漲令社會矛盾日益惡化。而今年以來的房價下跌，又令政府深感不安?？梢院敛豢鋸埖卣f，前幾年房價的漲跌牽動著幾乎所有人的神經(jīng)。而隨著保障性房源的大幅推出、將持續(xù)一段時間的房價下跌、消費者的夠房需求漸趨理性，房價的漲、跌，尤其是商品房價格的漲跌對社會的影響將越來越小。就象絕大多數(shù)人不關(guān)心勞斯萊斯車、江詩丹頓表、lv包的價格漲跌一樣，不再關(guān)心商品房價格的漲跌。
政府對商品房的關(guān)注程度將越來越低。房改以來，政府對商品房的關(guān)注程度一直居高不下，從扶持到調(diào)控先后出臺了很多政策：1998年，住房分配貨幣化——標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)全面開始市場化；2000年，規(guī)范房地產(chǎn)市場；2001年，刺激消費，繁榮房地產(chǎn)市場；2003年4月，121文件第二套住房提高首付比例——拉響宏觀調(diào)控警報；2004年，831大限，加強經(jīng)濟適用房的管理、加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、銀行首次加息等政策先后出臺——標(biāo)志著宏觀調(diào)調(diào)控開始；2005年3月國八條出臺——調(diào)控上升到政治高度（舊國八條），5月，七部委意見——調(diào)控加強、細(xì)則出臺（新國八條）；2006年5月國六條出臺——新一輪調(diào)控大幕開啟；2007年8月國發(fā)〔2007〕24號文件，回歸保障、健全廉租住房制度——標(biāo)志著政策調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變……
政府之所以出臺如此密集的政策，是因為商品房對中國社會已經(jīng)產(chǎn)生了重要的影響，并且由于商品房價格日漸瘋漲，已經(jīng)激化了社會矛盾。而到了2008年，我們可以看到，政府針對房產(chǎn)市場出臺的政策就明顯少了很多。隨著保障性房源的大幅推出令民眾的住房需求逐步得到滿足、民眾逐漸樹立起理性房屋消費觀、商品房回歸其應(yīng)具備的高端定位，政府對商品房的關(guān)注程度將越來越低。
綜上所述，筆者認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場將告別商品房時代。這樣為商品房而度身打造的商品房預(yù)售許可制度理應(yīng)退出。