李嘉誠(chéng)推出的御翠園雙拼別墅已全部售罄。溫州、山西投資者大大出手買入南匯別墅。陸家嘴和北靜安有人出手抄底……隨著樓市回暖，上海樓市“一池春水”又開(kāi)始被投資客所攪動(dòng)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐陸家嘴區(qū)域高級(jí)經(jīng)理?xiàng)罾淄嘎?，前兩周陸家嘴板塊出手的購(gòu)房者中，投資客已占三成左右。專家分析，投資客開(kāi)始買豪宅的主要原因，一方面是他們擔(dān)心通貨膨脹，“錢不值錢”，認(rèn)為購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)可以保值；另一方面貸款利率正值低谷，貸款買多套房的壓力也沒(méi)前兩年那么大。
上月 豪宅成交升四成
記者昨天在上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”上看到，和記黃埔旗下御翠園于4月25日推出的24棟雙拼別墅，有13套顯示“已售”，另外的11套都“在售”。但是銷售人員告訴記者，實(shí)際上剩下的11套都已經(jīng)付了定金了，但是因?yàn)檫€沒(méi)正式簽約，所以在網(wǎng)上房地產(chǎn)的信息中仍然顯示“在售”。
和記黃埔旗下的御翠園這24棟雙拼別墅，每棟價(jià)格在1300萬(wàn)-1500萬(wàn)元左右，比御翠園7期獨(dú)棟別墅的價(jià)格低了一半之多。御翠園的熱銷，實(shí)際上是受浦東東郊別墅區(qū)成交的帶動(dòng)。位于浦東龍東大道的東郊別墅區(qū)，是繼花木別墅區(qū)之后的，浦東又一頂級(jí)別墅板塊。華洲君庭、合生東郊華品和東郊花園都集中在此。
御翠園的熱銷，只是目前豪宅成交回暖的一個(gè)縮影。“和記黃埔”開(kāi)發(fā)的另一個(gè)豪宅項(xiàng)目———古北御翠豪庭的銷售量從2月的11套，上升到了4月的56套。仁恒河濱城在3月成交幾乎翻番后，4月更是賣出了驚人的329套。
據(jù)“易居中國(guó)”統(tǒng)計(jì)，4月上海3萬(wàn)元/平方米以上的豪宅成交量達(dá)到672套，環(huán)比上漲了44%。二手房方面，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，4月該公司豪宅成交套數(shù)為52套，而1—3月分別成交9套、13套、30套。豪宅成交量的加速上升，導(dǎo)致了樓市均價(jià)的止跌回升。
溫州炒房團(tuán)重出江湖？
御翠園代理商易居中國(guó)分析師薛建雄說(shuō)，24套雙拼別墅買的人“大多是些身價(jià)過(guò)億的實(shí)業(yè)家，主要是新上海人，其中是有幾個(gè)溫州人，但談不上是‘炒房團(tuán)’。”
在陸家嘴，溫州投資客的身影也出現(xiàn)了。“樓市回暖提升了投資客買豪宅的信心，而且這些溫州投資客的資金也較為充裕，不再像以前的‘炒房團(tuán)’以短期炒作獲利為目標(biāo)，且多選擇帶租約房源以減輕還貸壓力。”楊雷說(shuō)。一般而言，目前較低的房貸利率使得投資客會(huì)在購(gòu)房時(shí)盡量多貸款。另外，這些人在房源選擇上也有較高的標(biāo)準(zhǔn)，即選擇地段好、品質(zhì)佳、抗跌性強(qiáng)的標(biāo)桿樓盤(pán)，如在陸家嘴的仁恒濱江花園和北靜安的靜安楓景苑，近期就有多套房子被投資客購(gòu)入，其中有一些溫州投資客。
“最近就有一個(gè)溫州人在仁恒濱江花園買下兩套房子，總價(jià)分別為310萬(wàn)和550萬(wàn)元。”楊雷告訴記者，他們青睞的是抗跌性好的房源，也就是位置、房型俱佳的房子。
貸款利率低降低投資成本
是什么原因促使投資客重出江湖呢？專家分析，不動(dòng)產(chǎn)保值的概念一直深入人心，在預(yù)期可能通貨膨脹時(shí)，不少人會(huì)選擇購(gòu)買高檔房產(chǎn)。另一方面，現(xiàn)在銀行商業(yè)貸款利率處于低谷。有實(shí)力的買家只要控制好租金水平，償還貸款并不吃力。
一個(gè)買了兩套房的投資客，他完全有能力兩套都一次付清，只是目前的貸款利率較低，加上兩套房源均帶租約，月租金分別在1萬(wàn)元和1.3萬(wàn)元，于是那個(gè)投資客將兩套房的月還貸金額均控制在1萬(wàn)元左右，節(jié)約下來(lái)的購(gòu)房款則再做其他投資。
不過(guò)值得注意的是，目前上海的豪宅平均投資回報(bào)率并不高，僅在2%—3%左右，還不及銀行4%左右的定期存款利率。主要因?yàn)榻诤勒袌?chǎng)成交活躍，價(jià)格止跌回穩(wěn)；租賃市場(chǎng)卻依舊整體下滑，導(dǎo)致了當(dāng)前租賃投資回報(bào)率進(jìn)一步下滑。
樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)？
豪宅熱銷，價(jià)格也有所上升，那么這股熱潮會(huì)不會(huì)帶動(dòng)整體樓市形成新一波拐點(diǎn)呢？
中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，當(dāng)前豪宅市場(chǎng)價(jià)格處于相對(duì)低位。從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，全球金融風(fēng)暴之下中國(guó)經(jīng)濟(jì)依舊保持著穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，而上海有世博會(huì)、上海國(guó)際金融中心建設(shè)等利好支撐，年內(nèi)在投資需求的釋放上還有著較大的潛力。去年底以來(lái)豪宅的價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的回落，如古北的 房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)基本回落至均價(jià)3萬(wàn)元，甚至更低，相當(dāng)于2006年年中的水平，因而2月之后買賣市場(chǎng)明顯活躍，未來(lái)上海高檔公寓市場(chǎng)依舊具備較大的發(fā)展空間，但不能說(shuō)標(biāo)志樓市的“拐點(diǎn)”已出現(xiàn)。
在買漲不買跌的心理預(yù)期和業(yè)主惜售的共同作用下，豪宅的“追漲”極有可能重現(xiàn)，而業(yè)內(nèi)專家則認(rèn)為“大可不必”。由于金融危機(jī)影響，目前離房地產(chǎn)市場(chǎng)真正“火”起來(lái)還有一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)還只是階段性的回暖，豪宅市場(chǎng)也不例外。