觀點一：做長線仍可看好
有投資者認為，房價可能短期會波動，但長遠看，調(diào)整周期過后價格仍將呈剛性，只要負擔得起，房產(chǎn)仍是一項不錯的投資。他們認為，現(xiàn)在中介對房租的評估就是按一定比例還貸額測算的，只要房產(chǎn)質(zhì)量不是太差，資金壓力不大，在當前租房者眾多的情況下，仍可選擇“以房養(yǎng)房”。
觀點二：還貸額占比須控制
既然是投資就會有風險，“以房養(yǎng)房”也不例外。理財師認為，正常情況下，租金收入＋家庭其他收入如工資、存款利息等應大于還貸額＋家庭的正常開銷。在家庭收入和正常開銷不變的情況下，租金收入越高，還貸金額越低，家庭財務就越安全。為控制這方面的風險，銀行放貸時，一般要求還貸額占家庭收入的50%以下。超出這個比例，一旦家里出現(xiàn)什么意外情況，資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，造成逾期還貸，則房子就有被銀行收走的風險。
觀點三：謹防物業(yè)貶值風險
除了還貸額上升的風險，“以房養(yǎng)房”者還要承受出租收入不穩(wěn)定、物業(yè)貶值等多種風險。一位房產(chǎn)從業(yè)人員表示，房產(chǎn)也有“保鮮期”，要提折舊，房產(chǎn)發(fā)展總是一代接一代向更合理的設計、更新的建筑材料設備、更符合時代需求的方向發(fā)展。因此，時間久的房產(chǎn)可能落伍，租金和價值有下降風險。此外，房產(chǎn)市場的供需情況也會影響租金收入?？傮w上看，房地產(chǎn)商手里的空置房越多，“以房養(yǎng)房”風險就越大。當房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為買方市場時，開發(fā)商將大量拋售和壓價出租，普通投資者將承擔 房價和租金雙下降的風險，而還貸還要繼續(xù)。因此那些購買多套住宅的投資者，“以房養(yǎng)房”要慎之又慎，避免因一時沖動而遭受損失。
觀點四：謹慎投資不宜“滿倉”
綜上所述，“以房養(yǎng)房”風險主要在于：銀行貸款利率；房子老化或房產(chǎn)空置率提高租金下降；家庭其他收入下降的還貸風險。分析人士認為，作為不動產(chǎn)，畢竟房產(chǎn)流動性不高，現(xiàn)在投資產(chǎn)品日見豐富，房產(chǎn)可納入投資組合，但現(xiàn)在“滿倉”恐怕不合適。同時在投資房產(chǎn)時，也要全面評估投資回報率，對以租養(yǎng)房的房產(chǎn)，應對其周邊租金行情有充分了解，包括是否有穩(wěn)定承租人，周圍市政規(guī)劃等。同時，按揭貸款要具備穩(wěn)定的還款來源，租金收入不能作為主要還款來源，并結合自身收入情況，選擇適宜的還款方式。
如何計算以房養(yǎng)房投資收益
對普通老百姓而言，房產(chǎn)投資肯定是一個家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資，理所當然就應該慎重考慮投資的收益，記者通過相關人士了解到，計算以租養(yǎng)房投資收益的方法有以下2種：
1.投資回報率分析公式：(稅后月均租金-物業(yè)管理費)×12／購買房屋單價
此種方法是目前地產(chǎn)投資中最常用的，此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績優(yōu)房產(chǎn)”的簡捷方法。但它又有弊端，沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
2.投資回收時間分析公式：投資回收年數(shù)＝(首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款)／(稅后月租金-按揭月供款)×12
這種方法類似于股市投資分析中的k線圖分析，考慮了租金、價格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素，可用于簡略估算資金回收期的長短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性，并不是最理想的投資分析工具。
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