據(jù)證券日?qǐng)?bào)報(bào)道，上周，房地產(chǎn)股整體活躍，板塊指數(shù)周漲幅達(dá)到11.26%，尤其在周末當(dāng)股指受到煤炭石油等權(quán)重指標(biāo)股打壓時(shí)，地產(chǎn)股責(zé)無(wú)旁貸地?fù)?dān)當(dāng)起多頭先鋒，在以“萬(wàn)、保、金、招”為首的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股帶領(lǐng)下，大盤(pán)穩(wěn)住陣腳，收盤(pán)終于站上了闊別9個(gè)月之久的2600點(diǎn)。
價(jià)量有變動(dòng)
樓市初顯小陽(yáng)春
4月份各地樓市盡管成交走勢(shì)有所分化，但回暖還在持續(xù)。值得關(guān)注的是，隨著銷(xiāo)售回暖的持續(xù)，房?jī)r(jià)開(kāi)始回升。當(dāng)月各地推盤(pán)量均有所增加，但由于市場(chǎng)消化速度更快，北京、上海和深圳等地的可售商品房存量繼續(xù)回落?？傮w來(lái)說(shuō)，一、二線(xiàn)城市商品房交易繼續(xù)放量，維持在歷史較高水平。
根據(jù)東海證券研究所跟蹤的國(guó)內(nèi)15個(gè)城市：福州、廈門(mén)、武漢、深圳同比增幅均超過(guò)200%，分別達(dá)到331.7%、279.9%、276.9%、210.3%；杭州、深圳、長(zhǎng)沙、南京、天津、西安同比增幅均超過(guò)100%，分別達(dá)到197.5%、178.4%、147.6%、140.9%、124.0%、107.3%；上海同比增幅也高達(dá)92.3%。與此同時(shí)，一些城市成交量環(huán)比仍呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
同時(shí)，一、二線(xiàn)城市商品房成交均價(jià)有所企穩(wěn)，環(huán)比普成結(jié)構(gòu)性漲勢(shì)。4月，除少數(shù)城市以外，國(guó)內(nèi)一、二線(xiàn)城市商品房成交均價(jià)基本企穩(wěn)，暢銷(xiāo)、低總價(jià)商品房普遍呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，即 房?jī)r(jià)環(huán)比呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性漲勢(shì)：杭州、廈門(mén)、深圳成交均價(jià)環(huán)比漲幅均超過(guò)10%，分別達(dá)到14.7%、11.6%、11.1%；長(zhǎng)沙、蘇州、福州、天津環(huán)比漲幅分別為5.1%、4.0%、2.6%、2.2%；只有昆明、武漢、西安環(huán)比出現(xiàn)下跌，跌幅分別為7.5%、2.5%、1.6%。
“地王”再現(xiàn)
開(kāi)發(fā)商資金、信心雙升溫
四月最大看點(diǎn)是土地市場(chǎng)有所回暖和“地王”的再現(xiàn)。先是溫州原溫州長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)有限公司地塊以19607元/平方米的成交樓面價(jià)格，成為09年目前為止的“單價(jià)地王”。再是大連金賽置地有限公司以37.48億的總價(jià)拿下大連高新區(qū)廟嶺村紅凌路兩側(cè)7宗地塊，成為本月總價(jià)“地王”。此外重點(diǎn)住宅地塊更是出現(xiàn)多輪競(jìng)價(jià)和成交明顯溢價(jià)的火爆場(chǎng)面。深圳位于回龍埔平西路和愛(ài)心路交會(huì)處2宗捆綁地塊，14分鐘內(nèi)舉牌113次，以高出底價(jià)2.7億的價(jià)格成交，地塊溢價(jià)51%。上海青浦徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊有10家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)價(jià)，金地以5.6億摘得地塊，地塊溢價(jià)水平高達(dá)82%。重慶渝北區(qū)觀音橋組團(tuán)e分區(qū)地塊經(jīng)過(guò)14家開(kāi)發(fā)商19輪競(jìng)價(jià)后，以4900萬(wàn)元的價(jià)格被重慶仁強(qiáng)收入囊中，地塊溢價(jià)43%。
聯(lián)合證券認(rèn)為土地市場(chǎng)的初步回暖，再度印證了部分人士認(rèn)為的當(dāng)前樓市初步回暖的觀點(diǎn)。
項(xiàng)目資本金比例下調(diào)
為房企資金松綁出實(shí)招
近期國(guó)務(wù)院發(fā)布商品住房項(xiàng)目資本金比例將下調(diào)的通知，為房企資金松綁，使房企的負(fù)債能力以及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)能力都進(jìn)一步提高。正如國(guó)務(wù)院公告所言，此舉是為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，調(diào)動(dòng)社會(huì)和企業(yè)的投資積極性，擴(kuò)大投資需求，調(diào)整和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)的比重在20%以上，對(duì)拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資有著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的謹(jǐn)慎態(tài)度，自08年7月開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速不斷下滑，09年3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資同比增長(zhǎng)僅為4.1%，而在去年同期增速為32.3%，增速下降87.3%。下調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例有利于調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資積極性，特別是對(duì)于資金鏈更為緊張的中小開(kāi)發(fā)商。
廣發(fā)證券認(rèn)為，對(duì)于已開(kāi)工項(xiàng)目，項(xiàng)目資本金比例的下調(diào)有利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)率，有助于緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力。對(duì)于新開(kāi)工項(xiàng)目，項(xiàng)目資本金比例的下調(diào)能起到一定的刺激作用，但是影響有限。開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)后市持謹(jǐn)慎態(tài)度，成交量是關(guān)鍵決定因素，除非接下來(lái)兩到三個(gè)月的住宅銷(xiāo)售量能夠基本或大致維持在目前的水平，否則開(kāi)發(fā)商很難大規(guī)模的增加新開(kāi)工項(xiàng)目。
部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)
一季報(bào)顯現(xiàn)積極變化
根據(jù)中投證券對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司08年年報(bào)和09年一季報(bào)綜合比較分析，部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)在今年一季度已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，主要體現(xiàn)在預(yù)收賬款顯著增加、凈負(fù)債率有所下降和銷(xiāo)售收入出現(xiàn)增長(zhǎng)等三方面。
08年房地產(chǎn)市場(chǎng)深幅調(diào)整，行業(yè)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)增速大幅下降，09年一季度銷(xiāo)售回暖尚未體現(xiàn)在報(bào)表中，但09年一季度預(yù)收賬款增長(zhǎng)顯著，預(yù)計(jì)09年行業(yè)整體增長(zhǎng)超市場(chǎng)預(yù)期。2008年房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司營(yíng)業(yè)收入增速?gòu)?7年的47%下降到16%,歸屬母公司所有者凈利潤(rùn)增速?gòu)?7年的89%下降到9%;09年一季度上述增速大幅減緩，營(yíng)業(yè)收入同比下降8.5%，歸屬母公司所有者凈利潤(rùn)同比下降22.9%。09年一季度預(yù)收賬款大幅回升，92家上市公司預(yù)收賬款比08年末增長(zhǎng)17.8%，而08年一季度僅比07年末增長(zhǎng)5.3%。
凈負(fù)債率下降，09年一季度銷(xiāo)售有所回暖，行業(yè)資金壓力有所緩解。08年末，房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司資產(chǎn)負(fù)債率為62.9%，比07年末上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率和凈負(fù)債率分別比07年末上升4.3和13.1個(gè)百分點(diǎn)。09年一季度末，資產(chǎn)負(fù)債率為63.7%，比08年末上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，但扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率和凈負(fù)債率分別比08年末下降0.7和2.3個(gè)百分點(diǎn)，這是近期各地樓市復(fù)蘇，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回籠資金大幅增長(zhǎng)，資金壓力緩解所致。
09年一季度毛利率下降，銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)，09年凈利潤(rùn)同比有望正增長(zhǎng)。從08年的盈利指標(biāo)來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整尚未體現(xiàn)在盈利水平的下降上,08年行業(yè)的各項(xiàng)盈利指標(biāo)基本與07年持平。08-09年的價(jià)格調(diào)整將反映在09年的結(jié)算收入中,09年毛利率和凈利潤(rùn)率預(yù)計(jì)低于08年3%-5%點(diǎn)。09年一季度毛利率同比下降4.5個(gè)百分點(diǎn)，低于08年全年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)的水平；扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后的毛利率同比下降4個(gè)百分點(diǎn)，低于08年全年1個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售凈利率同比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)，低于08年全年1.6個(gè)百分點(diǎn)。但由于09年主要城市一季度銷(xiāo)售收入同比增長(zhǎng)超過(guò)100%，預(yù)計(jì)上市公司09年全年銷(xiāo)售增長(zhǎng)將在20%以上，銷(xiāo)售增長(zhǎng)將抵消毛利下降帶來(lái)的不利因素，預(yù)計(jì)09年是近年地產(chǎn)行業(yè)毛利的低點(diǎn)。
行業(yè)集中度繼續(xù)提高。08年?duì)I業(yè)收入排名前10名的上市公司其營(yíng)業(yè)收入合計(jì)占到行業(yè)的53.5%,比07年提高了3.5個(gè)百分點(diǎn)，萬(wàn)科占到行業(yè)全部營(yíng)業(yè)收入的21.2%，基本與07年持平。2005至2008年，營(yíng)業(yè)收入排名前10名的公司，其營(yíng)業(yè)收入占比從40.5%提高到53.5%，行業(yè)在加速整合過(guò)程中集中態(tài)勢(shì)顯著。
四方面
尋找投資機(jī)會(huì)
不過(guò)需要提醒的是，大部分行業(yè)分析師都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，具體到個(gè)股的交易機(jī)會(huì)上，綜合山西證券、海通證券、長(zhǎng)江證券、金百靈投資等觀點(diǎn)，主要集中在以下幾個(gè)方面：
一、在世博會(huì)、迪士尼、雙中心等多個(gè)概念影響下的上海板塊的投資機(jī)會(huì)在未來(lái)幾年中長(zhǎng)期存在。具體上市公司分為兩類(lèi)：一是在原南匯區(qū)已有大量土地儲(chǔ)備等不動(dòng)產(chǎn)資源的相關(guān)上市公司，如中華企業(yè)、海博股份等；二是主導(dǎo)浦東新區(qū)所轄的四大國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的陸家嘴、張江高科、浦東金橋、外高橋等公司，因有望獲得更多的土地儲(chǔ)備資源，并將由此從中顯著受益。
二、從行業(yè)復(fù)蘇角度，深圳等區(qū)域的房地產(chǎn)復(fù)蘇跡象較為明顯。深圳地區(qū)房地產(chǎn)股可積極跟蹤，當(dāng)然也包括業(yè)務(wù)總量中擁有大量深圳商品房銷(xiāo)售比重的品種，招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、沙河股份、深 長(zhǎng)城、深振業(yè)等品種就是如此。
三、國(guó)家政策持續(xù)放松地產(chǎn)企業(yè)銀根，流動(dòng)性將再次成為主導(dǎo)行業(yè)發(fā)展變化的關(guān)鍵性因素。企業(yè)層面流動(dòng)性的釋放，將意味著房?jī)r(jià)逐步穩(wěn)定、土地成交逐步活躍、以及新開(kāi)工增加。這樣的釋放，最直接提升了地產(chǎn)行業(yè)中小公司的估值水平，這些企業(yè)徹底走出資金鏈的危局，屬于反轉(zhuǎn)類(lèi)型投資機(jī)遇，如廣宇集團(tuán)、上實(shí)發(fā)展等。
四、從市場(chǎng)層面，比如大股東定向增發(fā)價(jià)格高的，每股凈資產(chǎn)高的，或者有業(yè)績(jī)承諾等因素的個(gè)股，云南城投、陽(yáng)光發(fā)展、中江地產(chǎn)等可跟蹤。