擁有一套屬于自己的房子能給人帶來(lái)歸宿感，但要買(mǎi)到一套自己合意的房子并非易事，的確需要下足功夫，在敲定房子后，隨之而來(lái)的便是在浩如煙海的房貸理財(cái)產(chǎn)品中找到最契合自己的那一款。
貸款第一步
用足公積金貸款
央行數(shù)度加息后,住房公積金貸款低利率的優(yōu)勢(shì),商業(yè)貸款已無(wú)法與之比擬。房貸顧問(wèn)建議“剛需一族”,盡量用足公積金貸款。
在商業(yè)房貸中，若已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，再次買(mǎi)房則會(huì)以家庭為單位來(lái)計(jì)算其購(gòu)房的套數(shù)，也就是說(shuō)無(wú)論夫妻任何一方已往購(gòu)買(mǎi)過(guò)房子，再次買(mǎi)房都只能按按第二套貸款處理,而公積金貸款則不受此影響,5年期以上的公積金利率,要比第二套商業(yè)貸款執(zhí)行利率低2.664個(gè)百分點(diǎn)。
此外，因信用卡、車(chē)貸等還款記錄不良,造成商業(yè)貸款申請(qǐng)被拒或強(qiáng)制上浮利率等情況,貸款人可采用公積金貸款,目前公積金審批暫時(shí)不審查個(gè)人信用記錄。如已采用商業(yè)貸款,可在年底一次性提取公積金,用于提前部分償還商業(yè)貸款,也能達(dá)到省息目的。
貸款第二步
按需選擇商業(yè)貸款
但公積金貸款受額度限制,并不能解決所有問(wèn)題,還必須采用商業(yè)貸款,這時(shí)可從個(gè)人需求角度,去選擇不同的還款方式。
由于我國(guó)利率存在管制，各家商業(yè)銀行在利率水平上沒(méi)有多少競(jìng)爭(zhēng)空間，因此紛紛在還款方式等方面做文章。這些產(chǎn)品可以更靈活地適應(yīng)不同客戶(hù)的還款需求，有些產(chǎn)品還可以起到變相降低實(shí)際貸款利息的作用。
利息敏感一族
“單周供”、“雙周供”
還款方式從原來(lái)每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半。由于加速了本金的還款頻率，可以達(dá)到縮短還款期限、節(jié)省利息支出的效果。
優(yōu)勢(shì)：縮短的還款期限可以達(dá)到7年以上，節(jié)省28%的利息成本。
代表產(chǎn)品：深發(fā)展 “氣球貸”，招商銀行(600036,股吧)“自主供”。
操作方式：將一筆長(zhǎng)期貸款拆成連續(xù)幾期中短期“氣球貸”,從而適用中短期的貸款低利率。貸款客戶(hù)選擇一個(gè)較短期限作為貸款期限(如3年、5年或10年)，而按照較長(zhǎng)的期限(如30年)來(lái)計(jì)算月供，到期時(shí)一次性?xún)斶€剩余本金和利息。
剛出道的年輕一族
前期還款小的產(chǎn)品
優(yōu)勢(shì)：除了“等額遞增”等產(chǎn)品，有的銀行打破了“等額”的概念，允許客戶(hù)在先期的一段期限內(nèi)先按照貸款額的一定比例來(lái)還款(這一比例通常較低)，在這段時(shí)期結(jié)束后再采取等額本金或等額本息等其他方式來(lái)還款。
代表產(chǎn)品：深發(fā)展“點(diǎn)按揭”創(chuàng)新型房貸。
操作：通過(guò)買(mǎi)“點(diǎn)”直接降低貸款利率，貸款的金額越大，貸款期越長(zhǎng)，節(jié)省的利息越多，越劃算。如果客戶(hù)打算只貸2年或3年，則意義不大，平衡點(diǎn)大約在四五年左右。
房產(chǎn)投資一族
可隨時(shí)調(diào)用資金
代表產(chǎn)品：深發(fā)展“存抵貸”，工行“存貸通”。
優(yōu)勢(shì)：活期存款賬戶(hù)將與房屋貸款關(guān)聯(lián)起來(lái),客戶(hù)只需將閑置資金放在約定的活期賬戶(hù),余額超過(guò)5萬(wàn)元后,銀行按一定比例將其視作“提前還貸”,節(jié)省的利息作為 理財(cái)收益返還賬戶(hù)。而活期賬戶(hù)上資金并未真正動(dòng)用,可隨意調(diào)用。
父母和子女共同買(mǎi)房一族
組成共同借款人
代表產(chǎn)品：“接力貸”產(chǎn)品。
限制：此類(lèi)貸款要求父母和子女均要具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，另外對(duì)父母年齡較大的一方也有年齡限制。
貸款 第三步
看準(zhǔn)利率選房貸利率調(diào)整方式
“如果預(yù)期加息,具有剛性需求的購(gòu)房者適宜選擇‘固定利率房貸’,不論貸款期內(nèi)利率如何變化,都按約定的固定利率付息。”國(guó)家注冊(cè)理財(cái)師陳慶生說(shuō)，在選擇還貸方式前，先要對(duì)整個(gè)利率調(diào)整趨勢(shì)有個(gè)準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，此外要對(duì)自己當(dāng)前和未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)能力做一個(gè)衡量。
目前，多數(shù)銀行對(duì)利率升降都實(shí)行按年調(diào)整的方式，即一年之內(nèi)無(wú)論利率升降幾次，貸款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率標(biāo)準(zhǔn)，這在升息期，對(duì)貸款人合算有利，可以享受幾個(gè)月的低息期，但在降息期，如按年調(diào)整就要白白多支付利息。
貸款 第四步
提前還貸須算好細(xì)賬
對(duì)閑散資金是該提前還貸還是追加投資?國(guó)家 理財(cái)規(guī)劃師陳慶生認(rèn)為,關(guān)鍵在于看兩種做法的最終效果能否達(dá)到節(jié)省利息支出的目的，尤其是貸款的前3年,一定要爭(zhēng)取多還款,降低貸款本金基數(shù)。
提前還款最好選等額本金還款法,相同貸款期內(nèi),它要比“等額本息還款法”節(jié)省利息。
提前還貸還須考慮還貸成本和機(jī)會(huì)成本。提前還貸意味著必須放棄一部分流動(dòng)資金,一次性投入過(guò)大,可能打亂正常的投資節(jié)奏,降低生活質(zhì)量;其次如有更好的投資途徑,也不必急于提前還款,目前商業(yè)貸款最優(yōu)利率為4.158%,通過(guò)合理的投資,獲得比該利率更高的回報(bào)也是有可能的。
理財(cái)專(zhuān)家陳慶生認(rèn)為，選擇低風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品收益很難超過(guò)貸款利率,選高收益類(lèi)產(chǎn)品要面臨風(fēng)險(xiǎn)。一時(shí)找不到合適的資金投向,提前還貸減少利息負(fù)擔(dān),也是明智之舉。
看準(zhǔn)銀行的招數(shù)
升息期：在貸款合同中修訂了“按年調(diào)整”條款，改成實(shí)行“按月或按日調(diào)整”的條款，這樣，銀行在利率調(diào)整后的次月甚至次日就能按新利率與貸款人結(jié)算利息。
降息期：貸款購(gòu)房者應(yīng)該選擇“即時(shí)調(diào)整”方式最為合算，因?yàn)樵诮迪⒅芷冢?ldquo;按年調(diào)整”對(duì)貸款購(gòu)房者是最為不利的，“按日調(diào)整”充分享受降息新利率則是最為合算，利息最少。
普遍的房貸產(chǎn)品
等額本金還款法：每月償還的本金相同
等額本息還款法：每月歸還的本金和利息總額相同
等額遞增還款法：一段時(shí)間內(nèi)每月等額還款，而以后每間隔一個(gè)期限增加
還款額等額遞減還款法：一段時(shí)間內(nèi)每月等額還款，而以后每間隔一個(gè)期限減少還款額
●工商銀行
提前還款時(shí)間：辦理房貸滿(mǎn)一年后 一萬(wàn)的整數(shù)倍
提前還貸次數(shù)：不限次數(shù)
違約金：還款金額的一個(gè)月的利息
貸款時(shí)間：2成30年起
●民生銀行
明確規(guī)定新老客戶(hù)都可享受7折利率。
提前還款時(shí)間：視樓盤(pán)情況而定，基本上為半年起
提前還貸次數(shù)：不限次數(shù)
違約金：無(wú)
能否使用公積金：視樓盤(pán)而定
光大銀行
提前還款時(shí)間：視樓盤(pán)情況而定，基本為半年或一年后
提前還貸次數(shù)：不限次數(shù)，每3個(gè)月可還一次，以萬(wàn)的倍數(shù)
違約金：無(wú)
能否使用公積金：不能
●興業(yè)銀行
提前還款時(shí)間：原則上為一年
提前還款次數(shù)：3次以?xún)?nèi)免手續(xù)費(fèi)
提前還款金額：不限
能否使用公積金：視樓盤(pán)而定
●建設(shè)銀行
存量房貸：首次購(gòu)房、建筑面積在144平方以下
信用良好的顧客均可申請(qǐng)辦理7折房貸
提前還款時(shí)間：辦理房貸滿(mǎn)一年后 一萬(wàn)元起
提前還貸次數(shù)：不限次數(shù)
違約金：還款金額的一個(gè)月的利息
貸款時(shí)間：2成30年起
●招商銀行
提前還款時(shí)間：1年之后可提前還款
提前還款次數(shù)：不限，最低1萬(wàn)元
違約金：無(wú)
能否改年限：可以
貸款時(shí)間：1-30年都可以選擇
能否用公積金：取決于公積金中心