國(guó)土資源部近期公布的報(bào)告顯示，一季度全國(guó)地價(jià)8年來首次出現(xiàn)下降。在樓市“小陽(yáng)春”行情已經(jīng)延續(xù)3個(gè)月，面對(duì)紅五月考驗(yàn)的時(shí)候，這一消息引發(fā)了很多人對(duì)于房?jī)r(jià)的再度關(guān)注：地價(jià)下降是否會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)下跌？未來樓市走勢(shì)如何？
地價(jià)下降有助于降低房?jī)r(jià)成本
國(guó)土資源部近日發(fā)布的“2009年第一季度全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告”顯示，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市地價(jià)環(huán)比、同比均出現(xiàn)下降，總體水平為3189元／平方米，環(huán)比下降1.53%，同比下降2.25%，增幅比2008年同期下降14.37個(gè)百分點(diǎn)。這是8年來土地價(jià)格持續(xù)高漲之后，全國(guó)地價(jià)首度出現(xiàn)下降。
此報(bào)告一出，立即引發(fā)了很多的猜想：土地成本下降， 房?jī)r(jià)是不是也要降了？地價(jià)與房?jī)r(jià)之間確實(shí)存在著緊密的聯(lián)系，特別是一些地方政府在片面的“經(jīng)營(yíng)城市”的理念下，一些開發(fā)商抬高房?jī)r(jià)，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，從而使得政府獲得的土地出讓金水漲船高；反過來，地價(jià)的不斷攀升，也給開發(fā)商持續(xù)漲價(jià)提供了理由。地價(jià)和房?jī)r(jià)互相“促進(jìn)”，共同“進(jìn)步”。
雖然沒有權(quán)威部門的統(tǒng)計(jì)，但根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的說法，目前地價(jià)成本占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的部分超過1／3。“地價(jià)的下降必然會(huì)降低開發(fā)商的建設(shè)成本，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，有助于抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說，今年一季度出現(xiàn)的地價(jià)下跌，是對(duì)前兩年房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲過快的修正，它會(huì)對(duì)未來房?jī)r(jià)形成向下的牽引力。
但他同時(shí)也表示，房?jī)r(jià)是由開發(fā)成本和企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成，如今地價(jià)等開發(fā)成本雖然在下降，但并不等于開發(fā)商愿意降低企業(yè)利潤(rùn)，因此地價(jià)下降并不等于房?jī)r(jià)一定會(huì)下降，這仍然要看開發(fā)商與購(gòu)房者之間的博弈結(jié)果。
深圳案例：房?jī)r(jià)和地價(jià)是雙向作用的
深圳一直被看作是全國(guó)樓市重要的風(fēng)向標(biāo)，同樣也是解剖房?jī)r(jià)與地價(jià)作用機(jī)制的極佳案例。國(guó)土資源部的報(bào)告顯示，一季度深圳居住地價(jià)同比下降26.84%，領(lǐng)跌全國(guó)35個(gè)大中城市。
根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)深圳國(guó)土局相關(guān)數(shù)據(jù)的追蹤統(tǒng)計(jì)顯示，從2003年到2008年，深圳出讓商住用地成交樓面地價(jià)分別是每平方米1335元、2075元、2163元、3024元、3748元、2100元；而同期，深圳房?jī)r(jià)分別是每平方米5680元、5980元、7040元、9132元、13370元、12794元。
可以看出，房?jī)r(jià)和地價(jià)之間在變化趨勢(shì)上存在一定的相關(guān)性。2003年-2007年深圳市地價(jià)與房?jī)r(jià)都保持快速上漲態(tài)勢(shì)，2008年則雙雙出現(xiàn)下降，總體上地價(jià)與房?jī)r(jià)的走勢(shì)基本保持一致。
但同時(shí)，深圳房?jī)r(jià)的漲速明顯要快于地價(jià)的上漲。據(jù)記者不完全測(cè)算，2003元-2008年深圳居住地價(jià)占住宅價(jià)格的比例分別是23.5%、34.7%、30.7%、33.1%、28.0%、16.4%。可以看出，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例沒有隨房?jī)r(jià)的上漲而直線增大，反因房?jī)r(jià)的較高增長(zhǎng)而有減小的趨勢(shì)。
“這說明地價(jià)的上漲不是房?jī)r(jià)上漲的決定性原因。”深圳中原物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理李耀智說，地價(jià)走在房?jī)r(jià)前面，房?jī)r(jià)隨著地價(jià)的漲跌而升降，這是理想中的模型。按照這種理論，深圳房?jī)r(jià)2008年出現(xiàn)大幅調(diào)整，2007年的地價(jià)就應(yīng)該事先作出反應(yīng)，但事實(shí)上國(guó)內(nèi)很多城市的“地王”就是在2007年創(chuàng)造出來的。
李耀智認(rèn)為，房?jī)r(jià)和地價(jià)是雙向作用的，也就是說樓市的興衰起落也會(huì)決定土地的成交價(jià)格。樓市火爆時(shí)，開發(fā)商手中的資金充裕，自然出手大方，反之樓市冷清時(shí)，土地自然就乏人問津?，F(xiàn)在樓市逐漸回暖，土地價(jià)格可能會(huì)逐步隨之走高。
中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，3月全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地458宗，成交土地面積1992萬(wàn)平方米。其中，住宅地塊成交97宗，環(huán)比上漲45%，成交土地面積685.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲53%，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地信心逐漸恢復(fù)。
樓市先行指標(biāo)下降隱憂不少
全國(guó)樓市自2007年進(jìn)入下降通道以來，持續(xù)蕭條了一年時(shí)間。在國(guó)家出臺(tái)一系列鼓勵(lì)性政策后，壓抑了許久的剛性需求釋放出來，在今年一季度帶來了一波“小陽(yáng)春”行情。在經(jīng)歷了3個(gè)月的成交放大后，有些地方樓市的成交量開始小幅萎縮，而作為樓市傳統(tǒng)銷售旺季的5月份的到來，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎又走到了一個(gè)分岔路口，房?jī)r(jià)漲跌都有可能。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)，3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.3%，降幅比1月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；但與此同時(shí)，環(huán)比卻上漲0.2%。這意味著，全國(guó)房?jī)r(jià)較去年同期仍然是在下降，但與2月份相比，有復(fù)蘇抬頭之勢(shì)。
“在現(xiàn)在的形勢(shì)下，最重要的是開發(fā)商的態(tài)度，而非是地價(jià)的漲跌。”深圳中原物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理李耀智說，國(guó)內(nèi)樓市自2007年以來，已經(jīng)持續(xù)調(diào)整了一年時(shí)間，目前好不容易回暖，如果開發(fā)商抱定“快速出貨”的心態(tài)，房?jī)r(jià)可能會(huì)企穩(wěn)，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上小幅波動(dòng)；但如果開發(fā)商追求高利潤(rùn)，很可能房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)上揚(yáng)，目前深圳、上海等地就出現(xiàn)了很多樓盤提價(jià)的現(xiàn)象。
一些專家認(rèn)為房?jī)r(jià)未來走勢(shì)不太樂觀。數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比僅增長(zhǎng)4.1%，比去年同期大幅回落28.2個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房屋竣工面積同比增長(zhǎng)26.3%，而新開工面積同比下降16.2%。
“這些都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)，它們出現(xiàn)下降，說明全國(guó)樓市的隱憂不少。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，現(xiàn)在樓市回暖行情還不明朗，有很大不確定性，如果剛性需求釋放完畢，國(guó)家有關(guān)部門不出臺(tái)進(jìn)一步的刺激措施，不排除樓市下半年再次探低、呈現(xiàn)“w”形走勢(shì)。