一掃去年下半年的陰霾，今年以來特別是4月份，樓市形勢一片大好。無論是成交量還是價格，均出現(xiàn)了不同程度的上漲，有的地方甚至出現(xiàn)了漏夜排隊購房的景象，這很容易讓人想起2005年、2006年的情景。
推動樓市向好的動力是什么？是剛性需求的釋放，還是投資客的入場，抑或只是表面假象。在樓市向好的背后，無論是開發(fā)商還是購房者，都需要理性和審慎的判斷。
溫州、蘇州、杭州、上海、重慶、南京、北京……在昨日發(fā)布的中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)月報上，全國各受監(jiān)測重點(diǎn)城市的成交量數(shù)據(jù)一片大好。就剛剛過去的4月份而言，溫州市成交面積環(huán)比漲幅最大，達(dá)到了171.56%。而蘇州、杭州、上海的月成交量均接近于歷史最高水平。
在rieco工作室不久前發(fā)布的2009年1季度房地產(chǎn)相關(guān)報告中，有關(guān)成交量的數(shù)據(jù)亦令人“歡欣鼓舞”，該報告顯示，今年1季度，全國商品房銷售面積為11309萬平方米，同比增加8.2%，增幅高于去年同期和上季度增幅，這是繼商品房銷售面積連續(xù)14個月負(fù)增長后出現(xiàn)的首次增加。
結(jié)合兩份報告，不難看出，自2009年伊始，房地產(chǎn)市場一根陽線陡然升起，在局部地區(qū)甚至已經(jīng)接近歷史高點(diǎn)，似乎2007年的繁榮已經(jīng)再現(xiàn)。
然而，和2007年眾開發(fā)商不約而同的看漲不同，此次的上漲自始至終被業(yè)內(nèi)謹(jǐn)慎看待。繼“小陽春”概念之后，昨日中國指數(shù)研究院(下稱“中指院”)又拋出“階段性回暖”概念。
此次，中指院的“階段性回暖”是單就北京市場提出的，即當(dāng)下北京市場成交量上漲不假，但上漲周期具有“階段性”。綜合上述兩份報告，北京市場1季度的銷售量同比上漲了81.0%，而4月份，北京成交量再次攀升，環(huán)比漲幅達(dá)到了24.98%。
但是專家指出，這一階段的成交量大漲是脆弱的，原因在于本輪成交量上漲的主要支撐為剛性需求的釋放。作為4月份北京銷售金額和套數(shù)的冠軍，遠(yuǎn)洋沁山水單月銷售了905套住房，回收11.395億，此前數(shù)月，該項(xiàng)目的銷量在北京均位列前茅。根據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(6.52,0.38,6.19%)的統(tǒng)計，遠(yuǎn)洋沁山水的購房人中，超過一半為首次置業(yè)，其中項(xiàng)目一期57%左右購房者為首次置業(yè)，二期的首次置業(yè)者則達(dá)到了67%。
北京4月份的銷售第二名是華潤置地(14.04,-0.06,-0.43%)開發(fā)的西堤紅山項(xiàng)目，該項(xiàng)目單月銷售總額為10.889億元，華潤置地(北京)股份有限公司經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理蔣智生亦提出，西堤紅山的置業(yè)者多半具有剛性需求。在蔣智生看來，首次置業(yè)與首次改善住房條件均具有剛性。
值得注意的是，以往以高端消費(fèi)和投資性需求為主要目標(biāo)的 豪宅項(xiàng)目，今年也涌現(xiàn)出剛性特征。蔣智生表示，過去4個月置地公館項(xiàng)目銷售了3.8個億，但購房人多半在一個月內(nèi)辦理入住。
由于目前的市場對于剛性需求的依賴程度非常大，專家認(rèn)為，一旦剛性需求釋放到一定程度，市場有可能轉(zhuǎn)而回落。因此，本輪上漲是“脆弱”的，具有階段性的。
另外，單純依靠一定剛性的改善型需求，北京豪宅市場的銷售情況仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)差于2007年。針對目前普通商品房成交放大，高檔房穩(wěn)中有降的局面，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)表示，市場只是已經(jīng)觸底，但是還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上回暖，只有各類商品房成交量都放大，才能稱之為市場回暖，目前市場還在底部運(yùn)行。