二套房政策并未松動(dòng)
家住北京朝陽(yáng)區(qū)的李先生最近遇到一件郁悶的事情，本以為買(mǎi)二套房能貸到八成并享受到25%利率優(yōu)惠，只因?yàn)橥砹藘蓚€(gè)月，需要支出的首付比例比以前大幅提高，導(dǎo)致首付不夠買(mǎi)不了房。
2009年過(guò)完年后，他準(zhǔn)備再買(mǎi)套大點(diǎn)兒的房子。2月份時(shí)李先生得到消息，由于他的前套房子貸款已經(jīng)結(jié)清，并且房屋已經(jīng)賣(mài)了還可以提供相關(guān)出售手續(xù)，所以按相關(guān)規(guī)定他最高可以貸到評(píng)估值的八成，并且還能享受到基準(zhǔn)利率下浮25%的優(yōu)惠利率。
然而，兩個(gè)月后，李先生確定下來(lái)要買(mǎi)的房子后辦理貸款時(shí)發(fā)現(xiàn)，銀行只能給他批六成，貸款利率也只能享受到基準(zhǔn)利率下浮10%的優(yōu)惠。按照房屋總價(jià)144萬(wàn)，六成貸款86.4萬(wàn)，貸款20年來(lái)計(jì)算，李先生需要多付出46.8萬(wàn)元的首付，至少要準(zhǔn)備75.6萬(wàn)才能拿下這套房子，而在此之前同樣的房子只需要準(zhǔn)備出30萬(wàn)首付。
為什么短短兩個(gè)月的時(shí)間會(huì)出現(xiàn)如此的差距？凱盛經(jīng)略的副總理盧婷莉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，銀行已經(jīng)開(kāi)始嚴(yán)格控制貸款比例，二套房貸政策正得到嚴(yán)格執(zhí)行。
而在春節(jié)過(guò)后的2—3月份，銀行信貸政策出現(xiàn)松動(dòng)，二手房交易量快速增加，多個(gè)資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)的貸款額出現(xiàn)放量突破。以凱盛經(jīng)略為例，2009年第一季度僅該公司房貸總規(guī)模就達(dá)到了8個(gè)億左右。
“國(guó)家有關(guān)部門(mén)擔(dān)心樓市出現(xiàn)過(guò)快反彈，不利于健康發(fā)展。于是，銀監(jiān)會(huì)給各個(gè)銀行下達(dá)命令，要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，貸款成數(shù)最多只能到六成，目的在于防止北京樓市反彈過(guò)快。”盧婷莉指出。
銀行爭(zhēng)奪房貸
盡管二套房貸款政策并沒(méi)有松動(dòng)，但對(duì)于普通的自住型買(mǎi)房人，近期還是有好消息傳出。
北京住房公積金管理中心與建設(shè)銀行北京分行上周宣布共同推出公積金加商貸的組合貸款，這意味著如果買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)公積金貸款額度不夠?qū)⒖梢陨暾?qǐng)商業(yè)貸款作為補(bǔ)充，而這也被一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是銀行爭(zhēng)取房貸業(yè)務(wù)的新方式。
公開(kāi)資料顯示，二手房組合貸款可以采用“抵押＋北京市住房貸款擔(dān)保中心保證擔(dān)保”及“抵押擔(dān)保”兩種擔(dān)保方式，公積金繳存者可享受到貸款政策的優(yōu)惠，李先生將因此減少購(gòu)房壓力。
以他需要購(gòu)買(mǎi)的總價(jià)144萬(wàn)元，六成貸款86.4萬(wàn)元的房子為例，李先生可以在享受最高80萬(wàn)元的公積金貸款同時(shí)，再申請(qǐng)6.4萬(wàn)元的商業(yè)貸款，減少還款壓力。
北京住房公積金管理中心住房公積金貸款中心潘峰表示，目前僅通過(guò)建行才能辦理二手房組合貸款，現(xiàn)在還在與其他銀行進(jìn)行洽談。
而改善型需求的買(mǎi)房人普遍關(guān)注的二套房貸政策，銀行也并沒(méi)有限制利率。據(jù)知情人士透露，在銀監(jiān)會(huì)給各個(gè)銀行的指示中，只嚴(yán)格控制了貸款成數(shù)，并未對(duì)利率做出明確規(guī)定，各個(gè)銀行可以根據(jù)自身情況自行處理。
盧婷莉認(rèn)為，這意味著每家銀行可以通過(guò)利率的浮動(dòng)來(lái)爭(zhēng)取客戶(hù)，貸款利率市場(chǎng)化將成為一個(gè)趨勢(shì)。例如，對(duì)于二套房的利率優(yōu)惠，在政策允許范圍內(nèi)，只要客戶(hù)資質(zhì)好，擔(dān)保公司因?yàn)樽吡炕瘶I(yè)務(wù)可以最多和銀行爭(zhēng)取到29.99%。
此外，由于各個(gè)銀行自行的利率空間加大，各銀行間的利率政策也直接決定了客戶(hù)的選擇導(dǎo)向，銀行在房屋貸款上的爭(zhēng)奪將持續(xù)下去。
知情人士指出，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)向來(lái)是各個(gè)銀行的必爭(zhēng)之地，無(wú)論去年年底今年年初的“平轉(zhuǎn)貸”風(fēng)波還是今年北京國(guó)貿(mào)房展會(huì)上部分參展內(nèi)資銀行紛紛亮出的“二手房直客貸”和二手房組合貸款，都體現(xiàn)了銀行間客戶(hù)搶奪的激烈性。在這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，如何通過(guò)貸款政策鼓勵(lì)自住型的買(mǎi)房人需求將是維持樓市健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。