雖能緩解房企融資壓力，但不利于行業(yè)整合及銷售
盡管未能躋身十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，但倚仗“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要支柱行業(yè)”這一點，善于向政府“要政策”的開發(fā)商往往能如愿以償。
日前召開的國務院常務會議決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目的資本金比例，以緩解4萬億刺激計劃的資本缺口。其中，下調(diào)商品住宅在內(nèi)11個行業(yè)的資本金比例，但目前具體比例尚未公布。
此次國務院宣布下調(diào)商品住宅的資本金比例，被業(yè)內(nèi)稱之為一次“實質(zhì)性”的救市。筆者認為，與去年10月財政部出臺下調(diào)契稅及利率7折優(yōu)惠的“試探性”政策、12月份國務院出臺的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)營業(yè)稅減免的短期政策不同的是，下調(diào)商品住宅的資本金比例，基本宣告了五年房地產(chǎn)調(diào)控的終結(jié)。
房地產(chǎn)“救市”政策力度之大，按soho中國(3.76,0.26,7.43%)董事長潘石屹的話說就是“出乎很多開發(fā)商意料”、“該出臺的政策都已經(jīng)出臺了”。如果仔細觀察最近半年的政策走向，可以找到一條非常清晰的脈絡：在宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生重大變化的背景下，管理層在稅收、土地、信貸等方面逐一為房地產(chǎn)行業(yè)“松綁”。事實表明，這確實是一次“系統(tǒng)性”救市。
“政策組合拳”最近可謂頻頻出擊。在開發(fā)商資金鏈最為緊張的時刻，銀行紛紛向房企拋來“橄欖枝”，除為已到期的貸款辦理延期之外，還新增了大量貸款。而各個地方政府的“救市”積極性則更高，過去為配合“國八條”、“國六條”出臺的一系列政策，如90/70政策、限外政策等，幾乎全部被廢除。二套房貸政策最近也在悄然放松。
盡管自去年10月起政策暖風頻吹，市場成交量逐漸恢復，但全國房地產(chǎn)投資增速和新屋開工面積增速急劇下降的局面并沒有得到扭轉(zhuǎn)，反而今年第一季度更為明顯。國家統(tǒng)計局4月公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長僅4.1%，增幅比去年同期回落28.2個百分點；房屋新開工面積為2.01億平方米，同比下降幅度達16.2%。這是自1998年房地產(chǎn)市場化以來同期最低水平。
導致房地產(chǎn)投資增速和新屋開工面積增速急劇下滑的主要原因，除了成交量去年大幅萎縮，令不少開發(fā)商資金“告急”之外，還因為銷售不暢使得龐大的存貨量如同懸在房企頭上的“達摩克利斯之劍”。
據(jù)測算，如果2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比回落20個百分點，將直接拉動gdp增速回落1個百分點以上。因此有專家認為，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資應成為今年所有房地產(chǎn)政策的著力點。
此次下調(diào)商品住房投資項目的資本金比例，在市場上釋放出一個明確信號，即鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的固定資產(chǎn)投資，鼓勵開發(fā)商購置土地及增加商品房新開工面積。
該項政策對緩解房企融資壓力的作用不言而喻。由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道過于單一的狀況一直未有根本改變，導致開發(fā)商至今仍高度依賴銀行貸款。下調(diào)商品住宅的資本金比例，將有助于降低房企的融資門檻，令其得到信貸支持的空間放大，同時還會在一定程度上推動社會資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)。
但是，這項政策猶如一把雙刃劍。首先，該政策不利于加快行業(yè)整合，資金實力較雄厚的大開發(fā)商想借樓市調(diào)整“洗牌”的愿望恐將落空。安信證券分析，“這一政策的出臺理論上將使得銀行對中小開發(fā)商的資金支持力度加大”；其次，由于房企資金壓力得到緩解，其與購房者博弈的能力也會提高，一些房企可能因此改變之前的快速去庫存的銷售模式，這為未來 房價走勢又平添了幾分變數(shù)。